Постоянные читатели портала, рассматривающие возможность купить жилье в Венгрии в инвестиционных целях либо для собственного размещения, хорошо осведомлены о новом масштабном девелоперском проекте в венгерской столице. Проект, неофициально известный как «Мини-Дубай», начал обретать очертания.
Открыт тендер на расчистку участка под «Мини-Дубай»
Госкомпания «Венгерские государственные железные дороги» (венг.: Magyar Államvasutak; MÁV), в ведении которой находится подлежащий застройке участок на территории района Зугло (или XIV район) рядом со старой ж/д станцией Ракосрендезё, санкционировала запуск тендера, касающегося этой территории. Цель — выбор подрядчика для пространственного планирования и подготовки участка к застройке.
Ожидается, что на этом этапе проекта «Мини-Дубай» для финансирования необходимых работ будет выделено 14 млрд венгерских форинтов (ƒ) или около € 35,5 млн. Площадь подготавливаемого к застройке участка земли, которая по-прежнему находится в государственной собственности, но будет передана арабским инвесторам для реализации проекта «Мини-Дубай», составляет около 130 гектаров.
Ожидается, что на расчищенной площадке будет построен новый городской район стоимостью ƒ 2 трлн (около € 5 млрд). Инвестиционный проект классифицирован венгерским правительством как приоритетный. Реализацией его займется застройщик из Объединенных Арабских Эмиратов.
Выделенные в рамках нового тендера деньги пойдут на финансирование подготовки строительной площадки. Причем только ее части. В частности, победитель тендера должен организовать вырубку деревьев и очистить территорию от растительности.
Кроме того, компания-подрядчик должна провести снос зданий и демонтаж железнодорожного полотна рядом с выведенным из эксплуатации ж/д вокзалом, а также вывоз незаконно сброшенных отходов. Образовавшиеся в ходе сноса зданий отходы, частично содержащие асбест, должны быть вывезены с особой осторожностью. Также необходимо ликвидировать два источника органических загрязнений дизельного происхождения.
На территории подлежащего застройке района необходимо демонтировать 21 километр железнодорожных путей и 6 километров трубопроводов, а также вывезти 500 тонн древесины и 10 тысяч тонн бетонных отходов. Еще более важной задачей выступает вывоз незаконных и отчасти опасных отходов, скопившихся в бывшей промзоне. В тендерной документации MÁV общий объем подлежащего утилизации мусора оценивается в 190 тысяч кубических метров.
Отставание от графика
Уборку территории, выделяемой под застройку, необходимо проводить срочно. Почему? Венгерское правительство изначально установило слишком сжатые сроки реализации инвестиционного проекта «Мини-Дубай», которые многим экспертам в этой сфере кажутся невыполнимыми.
В частности, глава венгерского Министерства иностранных дел Петер Сийярто (на фото ниже справа) пообещал министру экономики Объединенных Арабских Эмиратов Абдалле бен Туку аль-Марри (на фото ниже слева), что правительство Венгрии передаст территорию застройщику уже осенью 2024 года.
Спешка также может быть обусловлена запуском программы получения вида на жительство в Венгрии за инвестиции. Заявки от соискателей принимаются с 1 июля 2024 года. И целевая аудитория венгерской «золотой визы» включает потенциальных покупателей недвижимости в «Мини-Дубае», который могут совместить сделку с получением ВНЖ через долю фонда недвижимости или пожертвование.
В 2023 году глава Министерства строительства и транспорта Венгрии Янош Лазар оценил стоимость одних только землеподготовительных и рекультивационных работ в ƒ 20 млрд. По прогнозу чиновника, на корректную подготовку территории к застройке и заселению будет потрачено ƒ 400 млрд — вместе с суммами, которые будут израсходованы на инфраструктуру. Правда, позже правительство взяло на себя лишь ƒ 300 млрд.
Несмотря на вероятное отставание от графика и сложность проекта, значимость «Мини-Дубая» для Будапешта и Венгрии в целом сложно переоценить. Проект может стать своеобразной «жемчужиной» застройки венгерской столицы, привлекая в город и страну дополнительных инвесторов и новые компании. Ведь помимо жилой застройки, предусмотрено возведение многочисленных офисных площадей и других коммерческих объектов недвижимости.
Но в реализуемости проекта сложно сомневаться. Почему? Правительство Венгрии передает территорию арабскому застройщику, который также прославился благодаря строительству супернебосреба Бурдж-Халифа в Дубае. Это пока еще самое высокое здание в мире.
Инвестиционный проект будет осуществлен компанией Мохаммеда Алабаара Eagle Hill, которая также построила совершенно новый район в Белграде. Интересно, что в столице Сербии застройка также осуществлялась на территории бывшей помзоны: выведенного из эксплуатации металлургического завода.
Уже доступная для покупки жилая недвижимость в Будапеште
Стоит ли дожидаться ввода в эксплуатацию первых высоток в будапештском «Мини-Дубае», чтобы купить недвижимость в Венгрии вместе с получением «золотой визы»? Если цель — пентхаус в небоскребе с шикарным видом на старый европейский город, подождать стоит. Но и без «Мини-Дубая» столица Венгрии может предложить покупателям жилья много интересного. Достаточно взглянуть на лоты наших партнеров из подборки:
- жилье в Эржебетвароше (7 район Будапешта);
- квартиры в Бельвароше-Липотвароше (5 район);
- апартаменты в Уйпеште (4 район);
- жилая недвижимость в 13 районе Будапешта.
Но чтобы заключить действительно выгодную сделку, нужно следить за рыночной динамикой. Особенно, если квартира или коттедж покупается под долгосрочную сдачу. По данным Otthon Centrum, за 12-месячный период, закончившийся в июне 2024 года, стоимость аренды кирпичных квартир в столице выросла на 9,9%. Показатель достиг ƒ 259 тысяч в месяц. Причем цены на квартиры меньшего размера выросли в большей степени. В сельской местности и прочих городах большие различия в ценах: в некоторых крупных городах они уже близки к столичным, а в других — значительно ниже.
Арендная плата выросла в большинстве районов Будапешта. На 5–20% — в зависимости от локации. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в столице составляет ƒ 183 000, двухкомнатной — ƒ 235 000, трехкомнатной — ƒ 317 000. Цены на небольшие однокомнатные квартиры выросли на 20,9%. В случае двухкомнатных и трехкомнатных апартаментов рента увеличилась на 7,7% и 3,1% в годовом сопоставлении, соответственно.
Чем больше квартира, сдаваемая в Будапеште, тем больше проявляется разница в цене между районами столицы Венгрии. Существенной разницы между однокомнатными квартирами в Будапеште нет. Среднемесячная арендная плата в их случае в центре города и в Буде составляет ƒ 180 000, а в отдаленных районах — ƒ 165 000. Для сравнения: в случае двухкомнатных квартир среднемесячная арендная плата составляет ƒ 242 000 форинтов в центре города, ƒ 229 000 в Буде и ƒ 195 000 во внешних районах Пешта.
Трехкомнатные квартиры самые дорогие. Средняя арендная плата в центре города — ƒ 330 000, в Буде — ƒ 321 000, а в отдаленных районах Пешта — ƒ 213 000. Между отдельными районами разница в ценах может быть еще большей.
Какова ситуация в прочих городах и сельской местности? Региональные столицы можно разделить на 2 группы с точки зрения цен. В Дебрецене, Дьере и Секешфехерваре среднемесячная арендная плата за квартиры в кирпичных домах превысила ƒ 200 000. С другой стороны, в Сегеде, Пече и Кечкемете владельцы просят ƒ 120 000 — 140 000 за месяц.
Панельные квартиры можно снять дешевле. Причем чем больше квартира, тем выгоднее уровень цен по сравнению с кирпичными квартирами. Стоимость аренды панельных квартир колеблется от ƒ 180 000 до ƒ 200 000 в столице. Среднемесячная арендная плата в райцентрах составляет ƒ 125 000, а в региональных столицах — около ƒ 137 000.
