На венгерском рынке жилья в апреле 2024 года зафиксирован резкий рост активности покупателей. Число объявлений о продаже недвижимого имущества также повышается. Особенно в Будапеште. Но спрос, по мнению экспертов, превышает предложение. Это обстоятельство и ряд других факторов позволяют надеяться на установление восходящего ценового тренда. Какой напрашивается вывод? Если планировали выход на рынок, самое время действовать! Особенно если конечная цель — использовать инвестиции в качестве основания для получения венгерской «золотой визы».
За месяц совершено 11+ тыс. продаж, чаще всего жилье покупалось в Будапеште
По данным венгерской консалтинговой компании Duna House MTI, в апреле 2024 года было закрыто более 11,2 тыс. сделок купли-продажи с жилой недвижимостью в Венгрии. Показатель вырос на 65% в годовом исчислении. Самой популярной локацией признана столица. Эксперты обобщили статистику по Будапешту и стране в целом, чтобы назвать ключевые характеристики наиболее востребованных лотов в разных локациях:
- Площадь. Наиболее продаваемыми в отчетном месяце на Будайской и Пештской сторонах столицы, а также на национальном уровне (за исключением Центральной Венгрии) были объекты недвижимости площадью 40-60 квадратных метров.
- Цена. В Буде большинство квартир продавалось по цене от 900 000 до 1 млн форинтов за квадратный метр, в Пеште — от 600 000 до 800 000 форинтов, а по всей стране — менее чем за 250 000 форинтов.
- Панель/кирпич. Средняя стоимость 1 квадратного метра квартир в панельных и кирпичных домах на вторичном рынке в восточной части страны увеличилась с 469 000 и 339 000 форинтов за аналогичный период прошлого года до 587 000 и 350 000 форинтов в апреле 2024 года, соответственно. Цена «квадрата» панельного и кирпичного жилья в западных районах увеличилась с 482 000 и 305 000 до 534 000 и 365 000 форинтов, соответственно. Средняя цена за 1 квадратный метр панельной недвижимости на вторичке выросла с 800 000 до 962 000 форинтов в Буде и с 701 000 форинтов до 791 000 форинтов в Пеште. В случае квартир в кирпичных домах на вторичке зафиксирован рост с 919 000 форинтов до 1,11 млн форинтов на Будайской стороне столицы и с 858 000 до 945 000 форинтов в центре города. В Пеште цена в этом сегменте снизилась с 822 000 форинтов до 945 000 форинтов.
- Цель покупки. В столице самой распространенной мотивацией покупателей были инвестиции. Далее следовали покупка первой квартиры и переезд в более просторную недвижимость. В сельской местности порядок был обратным. Инвесторы тратили в среднем по 62,5 млн форинтов в столице и по 27,5 млн форинтов в сельской местности. На покупку первой квартиры/коттеджа покупатели тратили 47,2 млн форинтов в Будапеште и 30,8 млн форинтов в сельской местности. В среднем 82,3 млн форинтов было потрачено на переезд в более просторную недвижимость в столице, а 52,4 млн форинтов — в сельской местности.
- Цель продажи. Наиболее распространенной причиной продажи недвижимости в Будапеште было получение капитала для последующего переезда в более крупный объект. Далее следовало распоряжение унаследованной недвижимостью. В сельской местности на первом месте стоял выход из инвестиций. Затем — переезд в актив меньшей площади.
Число объявлений о продаже жилья в Венгрии и запросов от покупателей увеличилось
Вместе с ростом закрытых сделок зафиксировано расширение предложения и увеличение числа запросов. Причем, по оценкам консалтинговой компании Ingatlan, спрос превысил уровень рекордного 2022 года. Вот ключевые выводы из отчета, подготовленного ее командой:
- Спрос. В апреле 2024 года потенциальные покупатели направили 290 тыс. запросов продавцам жилой недвижимости. Это на 22% выше, чем годом ранее, а также на 9% больше, чем месяцем ранее (в марте 2024 года). По сравнению с апрелем 2022 года рост составил 2%.
- Предложение. В апреле 2024 года собственники и агенты по недвижимости разместили более 34 тысяч объявлений о продаже жилья по всей стране (+10% в годовом сопоставлении). Общее количество выставленных на продажу жилых объектов на конец апреля превысило 146 тысяч. Это на 8% больше по сравнению с апрелем 2023 года и более чем на 43% выше совокупного предложения на апрель 2022 года.
- Прогнозы. Поскольку и покупатели, и продавцы одновременно перешли на более высокий уровень активности, эксперты ожидают дальнейшего увеличения рыночного оборота и реализации давно формировавшегося отложенного спроса и предложения. По оценкам аналитиков, за последние год-два население страны отложило от 60 до 80 тысяч сделок купли-продажи «до лучших времен», часть из которых может быть реализована в ближайшие месяцы.
Эксперты ставят на сохранение восходящего тренда и называют 3 драйвера спроса
Дальнейшему росту спроса на недвижимость в Венгрии, по мнению экспертов, также будет способствовать сочетание следующих факторов:
- «Золотая виза». С июля 2024 года венгры принимают заявки о предоставлении ВНЖ через инвестиции от неграждан Евросоюза. Допускаются инвестиции в размере от € 250 тыс. в эквиваленте в фонды, которые обязаны реинвестировать минимум 40% капитала в рынок жилья Венгрии. Соответственно, на рынок выходит новая категория игроков: фонды, которые будут скупать жилье, усиливая спрос и оказывая повышательное давление на цены.
- Повышение доступности ипотеки за счет госпрограммы поддержки венгерских семей. Средняя сумма вновь заключенных договоров жилищного кредитования значительно выросла в 1 квартале 2024 года. По данным Центробанка Венгрии (венг.: Magyar Nemzeti Bank; MNB), среднестатистическому заемщику в отчетном периоде требовалось 15,2 млн форинтов. Это на 58% больше, чем годом ранее (9,62 миллиона форинтов). Для сравнения: в целом за 2023 год сумма кредита по среднестатистическому ипотечному договору составила около 11,2 млн форинтов, а в 2022 году — 12,8 млн форинтов. По мнению экспертов, скачок средней суммы кредита можно объяснить введением программы поддержки венгерских семей при решении жилищного вопроса CSOK Plusz, которая доступна с января 2024 года. По условиям программы, чем больше у заемщика детей, тем большую поддержку можно получить.
- Новая программа помощи собственникам при модернизации/ремонте жилья. Завершилось общественное обсуждение законопроекта, регламентирующего программу поддержки реновации жилья MFB Bank Pont Plusz. Власти получили более 5 сотен предложений и пожеланий, на основании которых правительство доработает документ. Заявки на безвозмездную поддержку принимаются с 3 июня 2024 года. Субсидии на ремонт жилья владельцам недвижимости будут выдаваться из фонда в размере 108 миллиардов венгерских форинтов. Новая программа поддержки считается более гибкой относительно предыдущих аналогов с точки зрения круга потенциальных получателей финансовой помощь. Почему? На этот раз среди условий нет требования относительно количества детей. Ожидается, что эта инициатива повысит спрос на жилье в сегменте вторички, нуждающееся в ремонте.
Высокая доходность государственных облигаций как фактор риска для инвесторов в жилье
Восходящий ценовой тренд на венгерском рынке жилья может быть ослаблен перемещением интереса венгров, которым нужен инвестиционный актив, в сторону государственных облигаций. Причина в сравнительно высокой доходности этих ценных бумаг, покупателям которых до 2017 года также предоставлялась венгерская «золотая виза» (при инвестировании от € 300 тыс. + сборы). Недостаточно высокая активность инвесторов может замедлить удорожание жилья, поскольку предложение будет легко перекрывать имеющийся спрос.
К таким выводам пришли команды венгерских консалтинговых и риелторских компаний Ingatlan и Reacty Digital, которые провели тематический онлайн-опрос. Участие в опросе приняли 10 тысяч посетителей платформы Ingatlan, на которой публикуются объявления о продаже и сдаче в аренду жилья в Венгрии. Он проводился в апреле 2024 года. Ключевые выводы:
- Снижение доли покупок в инвестиционных целях. Всего 10% респондентов, которые планируют купить жилую недвижимость в Венгрии в ближайшие двенадцать месяцев, хотят совершить покупку в инвестиционных целях. Для сравнения: в ноябре 2023 года и в сентябре 2021 года доля инвесторов среди потенциальных покупателей составляла 18% и 24%, соответственно.
- Инвестиции в облигации выгоднее покупки жилья. Доля респондентов, покупающих венгерские коттеджи и квартиры в инвестиционных целях, упала до многолетнего минимума из-за высокой доходности государственных облигаций. Как отметили авторы исследования, с 2022 года рынок жилья недополучает минимум по 1 трлн форинтов в год. Если в том году его оборот составил 4,1 трлн форинтов, то в 2023 году он упал до 3 трлн форинтов.
- Прогнозы. Ожидается, что инвесторы вернутся на венгерский рынок жилья не раньше весны 2025 года. Это приведет к ускорению восходящего ценового тренда. Если сейчас жилье в Венгрии демонстрирует годовой рост цены на 3–4%, то после возвращения инвесторов показатель увеличится до 5–10%. Реальный перелом на венгерском рынке жилья, где доля покупателей с инвестиционными целями все еще снижается, согласно прогнозам экспертов, произойдет самое раннее через полтора-два года. После этого жилье будет стабильно дорожать до завершения очередного цикла или наступления гипотетического кризиса.
- Лучшее время для инвестиций в жилье. Аналитики полагают, что прямо сейчас оптимальный момент для выхода на венгерский рынок жилой недвижимости. Предложение в изобилии. По данным Ingatlan, по сравнению с 2023 годом выбор стал шире на 10%, а в сравнении с уровнем 2022 года он вырос на 40%. Возможностей для получения скидки на переговорах с продавцом по-прежнему много. Авторы исследования выяснили, что покупатели добиваются дисконта в размере в среднем 6–7%. Но уже в ближайшие годы может начаться формирование «рынка продавцов» на фоне восстановления спроса. Цены будут быстро расти, интересные лоты будут мгновенно покидать рынок, а вероятность получить скидку на переговорах существенно снизится.
