Венгрия остается среди европейских лидеров по удорожанию жилья. Это хорошая новость для претендентов на получение венгерского вида на жительство через покупку доли фонда недвижимости. Напоминаем, что местная «золотая виза» доступна даже россиянам и белорусам. Узнайте о лучших венгерских районах с точки зрения отдачи от инвестиций в жилплощадь.
Венгрия – возможно, лучший выбор при покупке жилья в Европе в 2025 году
В течение последних лет многие венгры откладывали покупку жилья на родине из-за высокой инфляции и других факторов. В 2024 году началась реализация копившегося годами отложенного спроса на фоне либерализации правил кредитования и введения программ государственной поддержки.
В результате начались стандартные рыночные процессы: спрос на квартиры и коттеджи вырос, что привело к повышению цен. Соответствующие тренды отражает ноябрьское исследование национального банка Венгрии (Magyar Nemzeti Bank; MNB).
Индексы цен на венгерское жилье. 2010 год = база (100%). Источники: MBH Jelzálogbank, Центробанк Венгрии (MNB), Национальный статистический институт Венгрии (KSH)
В отчете регулятора о ситуации на рынке недвижимости говорится, что цены на жилплощадь за 12-месячный период, завершившийся в III квартале 2024 года, выросли на 12,8% в национальном масштабе. В Будапеште наблюдался еще более существенный темп роста среднего ценника (+14,7%). Аренда квартир и коттеджей на национальном уровне стала дороже на 9,9%. В Будапеште рента выросла на 9,4% в годовом исчислении.
Индекс цен на жилье (фиолетовая кривая) и динамика ренты (синяя кривая) в ЕС. 2010 год = база (100%). Источник: Евростат
Интересно, что цены на квартиры и коттеджи в среднем по Евросоюзу, частью которого выступает Венгрия, также растут. Но далеко не так интенсивно, как в этой стране. Согласно данным Евростата, по итогам второго квартала 2024 года цены на жилье в ЕС выросли на 2,9%, по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
Лидерами по темпам роста стали Польша (+17,7%), Болгария (+15,1%), Литва (+10,4%), Хорватия (+10%), Венгрия (+9,8%). Долгосрочные тенденции интереснее. С 2010 года цены на жилье в ЕС выросли на 52%, при этом наибольший рост зафиксирован в Эстонии (+232%), Венгрии (+218%) и Литве (+178%).
Названы лучшие районы Венгрии с точки зрения отдачи от инвестиций в жилье
Крупный венгерский коммерческий банк MBH Jelzálogbank опубликовал доклад, который содержит рекомендации о выборе региона Венгрии для инвестирования в недвижимость, чтобы получить максимальную отдачу. Эксперты отмечают, что столичные районы, особенно центр Пешта, остаются лучшим вариантом для инвесторов. Там можно рассчитывать на рентабельность капиталовложений при покупке под сдачу на уровне более 8%. Внимания также заслуживает ряд других городов, включая Дьёр, Сегед, Дебрецен, Мишкольц и Печ. Там доходность составляет от 6,1% до 7,4% годовых.
Наблюдая растущий спрос на ипотеку, банкиры отмечают, что при покупке жилья с частичным кредитным финансированием (50%) ожидаемая доходность инвестиций в квартиры на вторичном рынке Будапешта может составить 5,3–8,1%.
В сельских городах показатель находится в диапазоне 6,1–7,4%. Наименьшую доходность принесет покупка новых квартир в столице в ипотеку. В случае будапештских новостроек показатель составляет от 2,9% до 6,3% в год.
Ожидается, что введение ограничений на краткосрочную аренду в ряде районов Будапешта, анонсированное местными властями осенью 2024 года и намеченное на 2026 год, может увеличить количество квартир, сдаваемых в долгосрочную аренду. В MBH Jelzálogbank прогнозируют, что пул соответствующего жилья вырастет на 10%. Это поможет увеличить доходность в сегменте посуточного жилья.
Также прогнозируется, что темп роста цен на жилье в Венгрии в 2025 году может превысить 3%. Это положительно скажется на венгерском рынке недвижимости в целом, привлечет инвесторов, которые нацелены на прирост капитала при будущей перепродаже.
Торговаться можно и нужно, но получить скидку становится сложнее
В консалтинговой компании Balla Ingatlan отмечают, что в большинстве случаев домовладельцы в Венгрии завышают цены на свою недвижимость, выставляя ее на продажу. Причем чаще всего такая ситуация наблюдается в сегменте малогабаритных квартир, что, вероятно, связано с возросшим спросом на такую недвижимость. Особенно в Будапеште.
Исследование показало, что если выставляемую на продажу недвижимость оценивает собственник, то в большинстве случаев запрашиваемая стоимость завышена на 10-20% относительно цены при закрытии сделки. Более объективный ценник можно получить, привлекая агента по недвижимости или профессионального оценщика. Выставление справедливой рыночной цены позволяет ускорить продажу. Даже если оценщик / риелтор собственником не привлекаются, ему рано или поздно приходится корректировать цену в сторону снижения, чтобы продать актив.
Эти тезисы подтверждает исследование национального банка Венгрии. В докладе регулятора отмечается, что в III квартале 2024 года фактическая цена покупки жилья в Будапеште оказалась на 3% ниже по сравнению с рекламируемой стоимостью. В сельской местности разница составила 5%. Это существенный довод в пользу торга с продавцом для потенциального покупателя. Особенно в случае жилья вне города.
Перспективы
По мнению экспертов Magyar Nemzeti Bank, привлекательность инвестиций в рынок недвижимости Венгрии может повыситься в 2025 году. Ключевые причины для оптимизма:
- с января стартует выдача ВНЖ в Венгрии иностранцам за инвестиции в покупку доли фонда недвижимости ценой от €250 000, что подстегнет спрос на жилплощадь со стороны финансовых структур;
- в I квартале 2025 года ожидается снижение процентных ставок по государственным облигациям, в результате чего держатели ценных бумаг на общую сумму в несколько миллиардов форинтов могут продать их и инвестировать высвободившийся капитал в недвижимость из-за более высокой доходности;
- в течение 2025 года венгерское правительство, как ожидается, разрешит населению использовать накопления из фонда добровольного пенсионного страхования на покупку жилья;
- прогнозируется дальнейшая интенсификация ипотечного кредитования (за первые 8 месяцев 2024 года в Венгрии оформлено на 148% больше жилищных кредитов, чем за тот же период прошлого года).
