В 2023 году венгерские инвесторы, ориентированные на внутренний рынок, предпочитали вкладывать в государственные облигации / удерживать эти ценные бумаги в собственности. Это привело к впечатляющей концентрации капитала в данном сегменте рынка ценных бумаг. На февраль 2024 года жители страны владели государственными облигациями (венг.: Magyar Állampapír; MÁP) совокупной стоимостью в сотни миллиардов форинтов. Но очень скоро, по мнению экспертов, значительная часть этого капитала может быть перемещена на рынок недвижимости, что усилит повышательное давление на стоимость жилья.
Увеличение привлекательности инвестиций в недвижимость под сдачу
Этому должно способствовать сочетание следующих факторов:
- замедление инфляции;
- смягчение условий ипотечного кредитования за счет снижения процентных ставок;
- рост арендной платы при сдаче жилой недвижимости.
По мнению экспертов компании Ingatlan, этой комбинации вскоре может оказаться достаточно, чтобы заставить некоторых инвесторов, ранее отдававших предпочтение исключительно государственным ценным бумагам, вернуться / впервые выйти на рынок недвижимости.
Согласно оценкам аналитиков, доходность покупки жилья под сдачу в аренду в феврале 2024 года уже была такой же, как и в начале 2020 года (до пандемии). Исходя из этого, можно ожидать, что инвесторы, ранее размещавшие свободный капитал в гособлигациях вроде премиальных PMÁP (Prémium Magyar Állampapír), снова могут появиться на рынке недвижимости.
Судьба 660 миллиардов форинтов
В ближайшие месяцы владельцам премиальных венгерских государственных облигаций предстоит решить дальнейшую судьбу более чем 660 миллиардов форинтов, размещенных в этих ценных бумагах. Сейчас десятилетние венгерские государственные облигации гарантируют годовую доходность в размере 6,2%. Трехлетние ценные бумаги предлагают годовую доходность в размере 7%.
Эти цифры уже сопоставимы с доходами от покупки жилья под сдачу (здесь и далее речь о долгосрочной аренде). Поэтому некоторые инвесторы наверняка скоро задумаются о перемещении капитала в рынок недвижимости. Этому должно способствовать ухудшение условий реинвестирования процентов по облигациям, которые принято считать безопасными и безрисковыми инвестициями. И внезапный всплеск ликвидности может легко отразиться на рынке жилья, стимулируя рост цен.
По данным Ingatlan, на рынке аренды в Будапеште в настоящее время достижим средний коэффициент доходности в размере 5,55% годовых. В столичном районе, предлагающем самую высокую доходность от инвестиций под сдачу (10-й район Кёбанья / Kőbánya), этот показатель составляет 6,3%. Это уже превышает доходность десятилетних PMÁP, составляющую 6,2%. Эксперты также рекомендуют обратить внимание на недвижимость в 4 других столичных районах с центральным расположением:
- жилье в Эржебетвароше (7 район);
- квартиры в Бельвароше-Липотвароше (5 район);
- недвижимость в Уйпеште (4 район);
- жилье в 13 районе Будапешта.
Динамика доходности инвестиций в покупку жилья в Будапеште под сдачу (голубой столбец) и доходности десятилетних правительственных облигаций (серая кривая) в период с 1 февраля 2023 года по 7 февраля 2024 года. Источник: Ingatlan
При расчете доходности инвестиций в рынок недвижимости под сдачу эксперты применяли следующую методологию:
- годовой доход от аренды соотносился со стоимостью покупки объекта недвижимости;
- ожидаемый прирост стоимости квартиры / коттеджа не учитывался;
- также игнорировались налоговые последствия аренды и амортизация.
Соответственно, при росте цен на жилье инвестор обретает возможность получить дополнительный доход от прироста капитала при продаже актива. С другой стороны, амортизация и налоги могут уменьшить сумму дохода.
Важно учитывать, что 2023 году цены на недвижимость в Венгрии стагнировали, а арендная плата выросла на 11–12%. Это дополнительный довод в пользу покупки под сдачу.
Регионы
В некоторых региональных городах можно добиться даже большей доходности по сравнению со столичным рынком аренды. Самая высокая доходность доступна в Шальготарьяне (9,3%). Показатели Татабаньи (6,6%) и Мишкольца (6,1%) также превосходят средний уровень доходности по Будапешту. Эти показатели можно постоянно улучшать за счет ежегодного повышения ренты (при пролонгации арендного соглашения / заключении нового) с учетом инфляции.
Внимания, по мнению экспертов, также заслуживают, например, рынки в Дьёре, Сегеде и Дебрецене. Средняя месячная арендная плата в Будапеште на февраль 2024 года составляла 250 000 форинтов. В трех указанных крупных городах рента примерно на 50 000 форинтов меньше, но и цены на недвижимость там намного ниже, чем в Будапеште.
Чего можно ожидать?
В пользу предстоящего увеличения количества покупок недвижимости в инвестиционных целях говорят результаты свежего исследования. Согласно недавнему опросу, проведенному Венгерской банковской ассоциацией, для инвесторов процентная ставка по ипотечному кредиту в размере 6% — рубеж, после преодоления которого они готовы «влезть в долги», чтобы купить недвижимость.
По мнению экспертов, этот уровень скоро будет достигнут с учетом динамики базовой ставки. Некоторые венгерские банки уже предлагают клиентам специальные ипотечные предложения со ставками ниже 6%.
Когда доход от аренды соответствует доходу от альтернативных инвестиций, как правило, происходит рост активности инвесторов на рынке недвижимости. На внутреннем рынке вскоре может возникнуть ситуация, при которой доходность от сдачи и/или перепродажи недвижимости значительно превысит доходность государственных ценных бумаг. Одновременно процентные ставки по кредитам упадут ниже психологического порога в 6%, при преодолении которого население предпочитает покупать недвижимость. Это закладывает основу для подъема рынка жилья Венгрии.
Эксперты подчеркнули, что в предыдущие годы 25–30% всех покупок недвижимости совершались с инвестиционными целями. Это немалая часть, но и выдающимся показатель назвать нельзя. Однако если инвесторы, ранее предпочитавшие гособлигации, массово выйдут на рынок жилья, тем самым вызвав увеличение спроса на 20–30%, существует большая вероятность, что цены на недвижимость отреагируют значительным ростом.
Однако этот взрыв спроса и ценовой бум, вероятно, придется некоторое время подождать. Ближайшие пять-шесть месяцев на рынке недвижимости будут периодом отсрочки, предлагающим оптимальные условия для покупки. Финансовые условия для получателей ипотеки могут существенно улучшиться по сравнению с ситуацией после 2022 года. Одновременно цены на недвижимость продолжат стагнировать.
Какой напрашивается вывод? Сейчас лучшее время для покупки. Тем более что в 1 полугодии венгры начнут принимать заявки иностранцев на получение ВНЖ за инвестиции в фонд недвижимости («золотая виза»), что окажет дополнительное давление на рынок, укрепляя восходящий ценовой тренд.
