Рынок недвижимости в Турции генерирует противоречивые новости: с одной стороны — рекордное число сделок в 1 кв. 2025 года и активизация инвесторов на фоне экономического роста, с другой — масштабное расследование фиктивных продаж ради получения гражданства. На этом фоне власти усиливают контроль над паспортной программой и запускают цифровую трансформацию сектора недвижимости.
Аресты по делу о фиктивных продажах недвижимости ради турецкого гражданства
Раскрыта масштабная афера, суть которой сводилась к незаконному оформлению гражданства через фиктивные сделки с недвижимостью. По данным прокуратуры, выявлены 15 случаев продажи недвижимости иностранцам для получения паспорта с использованием подложных документов. Эти документы предоставлялись в кадастровые органы, включая офис кадастровой службы в районе Умрание (Стамбул).
В результате расследования, проведённого в Стамбуле и Текердаге, задержаны 12 подозреваемых. Один из них был освобождён после допроса, остальные 11 арестованы решением суда. Как установило следствие, благодаря этой схеме гражданство Турции незаконно получили 77 человек, включая членов семей «инвесторов».
Согласно официальным расчётам, общий объём инвестиций для получения гражданства за недвижимость должен был составить около $3,75 млн. Однако из-за мнимого характера сделок средства фактически не поступили в турецкую экономику. Расследование продолжается. Власти обязались усилить контроль над выдачей паспортов через недвижимость.
Исторический рекорд продаж недвижимости в 1 квартале 2025 года
1 кв. 2025 года стал рекордным для турецкого рынка недвижимости. С января по март зарегистрировано 694 628 сделок купли-продажи, объектами которых выступили квартиры, коттеджи, земельные участки, коммерческая и сельскохозяйственная недвижимость. Показатель вырос на 8,3% в годовом исчислении, достигнув абсолютного максимума для соответствующего периода года за всю историю наблюдений. Предыдущий рекорд установлен в 1 кв. 2023 года (683 399 сделок).
Наибольший рост пришёлся на январь (238 938 продаж; +20,2% в годовом выражении). В феврале динамика замедлилась, но осталась положительной (+7%; 232 756). В марте наблюдалось незначительное снижение (-0,8%; 222 934).
Активизация рынка отразилась и на доходах государства. Гербовой сбор от операций с недвижимостью принес ₺28,8 млрд (+72,5%). Всего в кадастровых органах выполнено почти 4,8 млн операций, включая 695 тыс. продаж, 344 тыс. оформлений ипотеки, 106 тыс. регистраций перехода активов по наследству, а также операции по объединению, разделению и дарению объектов.
Причинами всплеска стали макроэкономические и поведенческие факторы. Снижение процентных ставок сделало ипотеку доступнее, а ожидания дальнейшего роста цен стимулировали реализацию накопившегося отложенного спроса. На фоне высокой инфляции и низкой доходности вкладов и валютных активов инвесторы вновь обратились к недвижимости как к более стабильному инструменту сохранения капитала. Высокие арендные ставки (особенно в крупных городах) усилили инвестиционную привлекательность жилья.
Спрос поддерживается демографией. По оценкам экспертов, ежегодно в Турции возникает потребность примерно в 800 тыс. новых единицах жилья. Это связано с высокой долей молодого населения, ростом числа браков и разводов, перемещением граждан из сельских в городские районы, а также со стремлением выпускников вузов и молодых специалистов к отдельному проживанию. Строительные компании реагируют на этот спрос. По данным опросов, более 80% девелоперов планируют запустить новые проекты в ближайшие полгода.
Планы Анкары по интеграции блокчейн-решений и RWA
На фоне рекордной активности в секторе недвижимости и роста интереса со стороны иммигрантов-инвесторов Турция развивает стратегию цифровой трансформации. Ставка сделана на блокчейн-технологии и токенизацию реальных активов (RWA). Эти направления закреплены в «Стратегии развития промышленности и технологий — 2030» и стали частью масштабной государственной инициативы по модернизации финансовой и правовой инфраструктуры.
Министерство промышленности и технологий создаст национальные решения в сфере блокчейн, децентрализованных финансов (DeFi) и токенизации активов, включая недвижимость. Основные приоритеты: разработка цифровых кадастровых систем, запуск блокчейн-платформ для управления земельными и имущественными реестрами, внедрение электронных госуслуг с децентрализованной архитектурой, а также интеграция технологии смарт-контрактов в юридически значимые процедуры.
Отдельное внимание уделяется токенизации недвижимости и RWA. Цель — снижение порога входа для частных инвесторов и повышение ликвидности недвижимости. Власти рассматривают RWA как важный инструмент привлечения международного капитала и укрепления позиции Турции как регионального финансового хаба. Ожидается, что интеграция RWA в сектор недвижимости снизит транзакционные издержки и обеспечит более прозрачное регулирование рынка.
Шенген без виз все ближе: новый драйвер спроса на турецкое гражданство
На фоне высокой конкуренции между программами инвестиционного гражданства Турция стремится усилить привлекательность своего паспорта за счёт безвизового режима с ЕС. Министр иностранных дел Хакан Фидан в апреле 2025 года заявил о необходимости скорейшей либерализации визового режима между Турцией и Шенгенской зоной.
По его словам, действующая система больше не справляется с потоком запросов, а высокий уровень отказов еврочиновников в ответ на запросы турок о визах создаёт социальное напряжение и препятствует мобильности граждан. В ответ представитель ЕС в Анкаре Томас Оссовски подтвердил, что вопрос упрощения визового режима для граждан Турции входит в число приоритетов Брюсселя.
Лидерство в G20: экономика Турции подпитывает рынок недвижимости
Согласно данным ОЭСР, по итогам 4 кв. 2024 года Турция показала самый высокий темп экономического роста среди стран «большой двадцатки»: +1,7% в квартальном и +3,2% в годовом выражении. Это не разовый рывок, а часть устойчивого тренда. Местное правительство прогнозирует рост ВВП на 4% в 2025 году, 4,5% — в 2026 и 5% — в 2027. Если темпы сохранятся, к 2027 году экономика достигнет $1,77 трлн, а ВВП на душу населения превысит $20 000.
Этот макроэкономический импульс напрямую влияет на рынок недвижимости, повышая покупательную способность турецких граждан, стимулируя продажи и укрепление восходящего ценового тренда. По мнению экспертов, экономический рост, усиленный стратегическим положением страны и реформами в сфере гражданства и недвижимости, превращает Турцию в «магнит» для иммигрантов-инвесторов.
Юрий Георгиев 
14 апреля 2025 
