Интерес к турецкому паспорту за недвижимость падает, о чем свидетельствует статистика продаж жилья иностранцам. Параллельно набирает популярность маршрут к гражданству через пенсионную систему. Сами турки массово переезжают в Германию ради натурализации. Восстановить спрос иностранцев на «золотой паспорт» Турции может введение безвиза в Шенгенскую зону. Насколько это реально?
86 иностранных инвесторов получили турецкое гражданство через пенсионные фонды
По официальным данным, на май 2025 года гражданство Турции через участие в частной пенсионной системе получили 86 иностранных инвесторов. Это относительно новая альтернатива традиционному пути через покупку недвижимости, которая постепенно находит нишу.
Условия и финансовая статистика
Путь через пенсионный фонд был закреплён нормативно в 2022 году. Чтобы претендовать на гражданство, необходимо:
- внести от $500 000 (или эквивалент в другой валюте) в частную пенсионную систему;
- сохранять инвестиции 3+ года.
На май 2025 года получатели гражданства вложили в пенсионную систему ₺1,4+ млрд (эквивалент $35,23 млн по курсу на момент публикации статьи). С учетом доходности и накоплений, общий объем пенсионных активов этих лиц достиг ₺1,93 млрд.
Главный минус – отсутствие госсубсидий
В отличие от граждан Турции, иностранцы, инвестирующие в пенсионную систему в рамках иммиграционной программы, не получают государственной доплаты к взносам. Для турецких участников государство добавляет до 30% от суммы ежегодных взносов. Это существенно повышает итоговую доходность.
Общий контекст
Частная пенсионная система Турции продолжает расти:
- общее число участников достигло 9,8 млн;
- общий объем активов в системе превысил ₺1,42 трлн;
- система автоматических отчислений в частные пенсионные фонды с места работы охватывает еще 7,6 млн будущих пенсионеров с активами ₺101,3 млрд.
Спрос на гражданство Турции через недвижимость просел
Гражданство Турции через недвижимость годами считалось одним из самых востребованных маршрутов к «золотому паспорту» на мировом рынке. Но статистика демонстрирует устойчивое снижение интереса к жилью в Турции со стороны иностранных покупателей. Это косвенно указывает на изменения в предпочтениях иммигрантов-инвесторов.
Продажи недвижимости иностранцам на минимуме
По официальным данным, с января по май 2025 года зафиксировано всего 7 789 сделок с жильем с участием покупателей-иностранцев (1,3% от всех сделок на рынке). Это самый низкий показатель за 10 лет. По сравнению с пиковым результатом за аналогичный период 2022 года, зафиксировано снижение на 88%.
| Год | Число сделок | Доля от общего объема |
| 2022 | 67 490 | 4,5% |
| 2023 | 35 005 | 2,9% |
| 2024 | 23 781 | 1,6% |
| 2025 (5 мес.) | 7 789 | 1,3% |
Причины
Аналитики выделяют ряд факторов:
- Увеличение финансового порога для оформления гражданства с $250 000 до $400 000.
- Геополитические риски, включая нестабильную ситуацию в регионе.
- Стабилизация в странах происхождения иммигрантов-инвесторов, включая государства СНГ, выходцы из которых ранее искали «план Б».
Рост цен не компенсирует снижение интереса
Параллельно с падением продаж иностранцам наблюдается стабильный рост цен на жилье, что затрудняет вход новым покупателям. В мае 2025 года индекс цен на жилье в Турции вырос на 3,4% в месячном сопоставлении при инфляции 1,53%. То есть рост в реальном выражении составил около 1,9%. Однако в годовом исчислении цены упали на 2,3% в реальном выражении (с учётом высокой инфляции).
Переломный момент: отток капитала
Впервые за всю историю наблюдений Турция столкнулась с отрицательным сальдо на рынке жилья. За первые 5 месяцев 2025 года турки потратили на покупку недвижимости за границей $2,296 млрд. Иностранцы инвестировали в турецкую недвижимость $2,129 млрд. Соответственно, возникло отрицательное сальдо: –$167 млн.
Безвиз в Шенгенскую зону по турецкому паспорту уже скоро?
Тема отмены виз между Турцией и Евросоюзом остаётся одной из наиболее обсуждаемых в контексте стратегического сближения сторон. Несмотря на многолетние переговоры, вопрос по-прежнему открыт: граждане Турции не имеют права безвизового въезда в Шенгенскую зону, в отличие от граждан менее интегрированных стран.
Процесс либерализации визового режима между Турцией и ЕС был официально запущен ещё в 2016 году. На тот момент Анкара обязалась выполнить 72 критерия, установленных Еврокомиссией. На 2025 год выполнено 66 из 72 пунктов. Остались спорные требования, включая:
- реформу закона о борьбе с терроризмом;
- приведение законодательства о защите данных в соответствие с европейскими стандартами;
- углубление сотрудничества с Европолом;
- подписание соглашения о реадмиссии;
- антикоррупционные меры.
Несмотря на общий прогресс, переговоры не были завершены, а в некоторых областях наблюдается регресс. По словам посла ЕС в Турции Томаса Оссовски (на фото выше), визовая изоляция Турции — это «упущение для всех заинтересованных сторон», особенно на фоне:
- безвизового режима с Украиной и Грузией;
- отмены виз для граждан Венесуэлы, Колумбии и Косово (не признанного рядом стран-членов ЕС);
- наличия безвизового въезда в Шенген для около 4 млн держателей «зелёных» турецких паспортов (госслужащие, депутаты, дипломаты), что усиливает социальное неравенство.
В июне 2025 года Брюссель официально предложил Анкаре возобновить технические переговоры и сосредоточиться на оставшихся шести критериях. Посол ЕС выразил надежду, что технические консультации возобновятся в сентябре, и что его переход на пост посла Германии при делегации ЕС в Брюсселе поможет усилить переговорный процесс.
Брюссель также связывает перспективу либерализации виз с модернизацией таможенного союза, действующего между Турцией и ЕС с 1995 года. В июле ожидается визит в ближневосточную страну еврокомиссара по торговле Мароша Шефчовича для обсуждения обновлённого формата соглашения, включающего:
- сферу услуг;
- государственные закупки;
- сельское хозяйство.
Турки предпочитают оформлять гражданство в Германии
Всё больше граждан Турции отдает предпочтение не турецким, а европейским паспортам — в первую очередь, немецкому. По данным за 2024 год, гражданство Германии получили 22 525 турок (+110% относительно 2023 года). Турция стала второй после Сирии страной происхождения получателей немецкого гражданства. Основные факторы, подтолкнувшие турок к массовой натурализации в Германии:
- Реформа законодательства о гражданстве Германии. С июня 2024 года разрешено двойное гражданство для неграждан ЕС. Срок проживания при натурализации сокращён с 8 до 5 лет.
- Практические преимущества немецкого паспорта. Безвизовый въезд в 131 страну мира (против 75 у турецкого). Облегчённый доступ к работе, образованию и социальным правам в ЕС. Возможность полноценного участия в политической жизни Германии.
- Политико-экономический кризис в Турции. Угроза свободе слова, аресты оппозиционных лидеров, гиперинфляция и обвал национальной валюты.
