Какой будет обновленная греческая «золотая виза»? Эксперты в сфере инвестиционной иммиграции сходятся во мнении, что после изменения правил основное внимание соискателей переместится на восстановление старого жилья. Почему? Из-за дешевизны. Еще одна интересная альтернатива — депозиты.
Рассматриваете получение ВНЖ в Греции через покупку недвижимости или депозиты? Венгерская золотая виза предлагает альтернативный путь к резидентству ЕС через инвестиции в лицензированный фонд недвижимости. Не нужно тратить время на выбор и покупку жилья или взаимодействие с банковскими учреждениями, включая изучение их продуктовой линейки. Получить статус резидента ЕС можно с минимальными требованиями и максимально быстро.
Старое жилье и коммерческие площади нарасхват
В марте 2024 года правительство Греции анонсировало новые правила участия в программе по выдаче «золотой визы». Напомним, что власти решили разделить территорию страны на зоны 2 типов для целей программы:
- Регионы с инвестиционным порогом в €800 тыс. Аттика, включая Пирей и большую часть столичных муниципалитетов, Салоники, Миконос и Санторини, а также острова с населением менее 3,1 тыс.
- Регионы с порогом в €400 тыс. Вся прочая территория страны.
Вне зависимости от выбранного региона, претендентам на ВНЖ придется вносить инвестиции не более чем в 1 объект недвижимости, площадь которого составляет минимум 120 м². Власти также предусмотрели 2 исключения. Пороговый размер инвестиций сохраняется на уровне €250 тыс. в следующих ситуациях:
- при покупке коммерческой недвижимости для переоборудования в жилье;
- в случае покупки старого жилья со статусом памятника архитектуры или охраняемого объекта исторического, культурного значения для последующей реставрации и/или реконструкции.
Решение принято правительством премьер-министра Кириакоса Мицотакиса на фоне жалоб оппозиционеров и коренного греческого населения на негативные последствия предоставления состоятельным иностранцам права на получение греческих «золотых виз» на основании покупки недвижимости. Это якобы привело к истощению предложения жилья и росту арендной платы, а также цен продажи.
Изменения вызвали дискуссии о будущем схемы и ее влиянии на греческий рынок недвижимости. Отвечая на вопрос о том, какие финансовые опции в будущем будут пользоваться наибольшим спросом, эксперты отметили следующие варианты:
- недвижимость, расположенная в центре города, доступная для ремонта и переоборудования при инвестициях в размере €250 тыс.;
- недвижимость, расположенная в туристических местах, таких как Халкидики и Пелопоннес, с ценой в €400 тыс.;
- преобразование коммерческой недвижимости в жилые помещения, которую девелоперы могут адаптировать для создания нескольких единиц жилья малой площади, что облегчает им соответствие критериям получения «золотой визы» и сохранение инвестиционного порога на привлекательном уровне в €250 тыс.
Инвесторы все чаще отдают предпочтение банковским депозитам перед недвижимостью
Но на жилье свет клином не сошелся. Греческая схема инвестиционной иммиграции предлагает целый ряд альтернативных финансовых маршрутов. И один из них в последние месяцы выходит на первый план. Все больше инвесторов хотят воспользоваться возможностью размещения денег на банковских депозитах для получения ВНЖ. При выборе срочного депозита порог составляет €500 тыс.
Далее в списке популярных альтернатив следуют инвестиции в государственные облигации. Этот вариант привлекает иммигрантов-инвесторов гарантированным возвратом капиталовложения после отказа от ВНЖ или перехода на ПМЖ. Почему? Потому что гарантом возврата выступает непосредственно греческое государство.
Снижение ренты — еще одна причина оформить ВНЖ через инвестиции в альтернативный актив
Цены на жилье и арендная плата в ЕС значительно выросли в период с 4 квартала 2023 года по 1 квартал 2024 года, согласно данным Евростата. В январе-марте 2024 года цены на жилье в ЕС выросли на 0,4%, а арендная плата — на 0,9% по сравнению с предыдущим кварталом. В годовом исчислении цены и рента увеличились на 1,3% и 3%, соответственно. Еще более заметным был рост относительно 2010 года. В период с первого квартала 2010 года по первый квартал 2024 года цены на жилье в ЕС выросли на 49%, а арендная плата — на 24%.
Но Греция выделяется как единственная страна ЕС, где цены на аренду снизились. Показатель упал на целых 19% в период с 2010 по 2024 гг. Это контрастирует с общей позитивной тенденцией в ЕС: арендная плата выросла в 26 странах. Наиболее существенный рост наблюдался в Эстонии, Литве и Ирландии. Однако цены на жилье в Греции следовали другой траектории, совпадая с общеевропейским трендом. Напротив, в Италии и на Кипре наблюдалось их снижение на 8% и 1,2%, соответственно.
Изменение правил выдачи «золотой визы» — популистская мера, которая не поможет решить жилищный кризис
Эксперты сохраняют оптимизм в отношении устойчивости греческого рынка недвижимости, полагая, что внедрение новых правил не приведет к резкому спаду цен. Но эти меры все же могут потребовать определенных корректировок в бизнес-стратегиях строительных компаний, которые ранее были ориентированы на иммигрантов-инвесторов. С другой стороны девелоперы, которые сосредоточились на приобретении старых коммерческих/жилых зданий для последующей модернизации, отказавшись от скупки незастроенной земли, находятся в лучшем положении.
Некоторые аналитики даже полагают, что изменения могут быть положительными в долгосрочной перспективе. Многие заброшенные и простаивающие здания теперь, возможно, получат «вторую жизнь». Застройщики и фонды недвижимости найдут способы адаптироваться к новым правилам предоставления «золотой визы», используя исключения в свою пользу.
Но подавляющее большинство экспертов сходится во мнении, что изменение правил выдачи «золотой визы» вряд ли устранит кризис на рынке жилья и в секторе недвижимости Греции в целом. Аналитики рассматривают этот шаг скорее как популистскую меру действующего правительства, призванную вернуть благосклонность электората перед очередными выборами.
Почему? Операции с участниками программы по выдаче «золотой визы» традиционно составляют незначительную часть в общем количестве сделок купли-продажи с недвижимостью в Греции. Поэтому влияние ограничений на рынок будет минимальным. По данным независимых исследований, на иммигрантов-инвесторов приходится менее 2% от общего числа покупок в целом по стране и менее 7% покупок в популярных регионах.
Реальная проблема заключается в отсутствии адекватного наращивания предложения жилья в Греции. Следовательно, без эффективной стратегии, которая увеличивает количество доступной жилплощади в востребованных регионах страны, эти нормативные изменения могут служить лишь временным решением/полумерой. В результате цены существенно не изменятся.
Проблема дефицита усугубляется низкой покупательной способностью населения. Доходы людей не поспевают за восстановлением экономики. Кроме того, высокие процентные ставки по ипотеке затрудняют подачу заявки на кредит.
Но власти игнорируют эти факторы. С их легкой руки иммигранты-инвесторы, претендующие на получение «золотой визы» в Греции превращаются в «козлов отпущения». Эти иностранцы представляют собой легкую мишень для политиков, поскольку их права можно ограничивать вследствие отсутствия возможности голосовать.
Юрий Георгиев 
09 июля 2024 
