В конце января 2024 года греческий министр экономики и финансов Костис Хадзидакис (на фото ниже справа) сообщил, что правительство планирует поднять инвестиционный порог для претендентов на получение ВНЖ в Греции через покупку недвижимости. Подробностями чиновник не поделился.
Тема получила развитие в феврале 2024 года. Отвечая на предложения социалистической оппозиции в парламенте, премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис (на фото выше слева) подтвердил, что правительство планирует повысить минимальные инвестиционные требования для претендентов на «золотую визу» в районах, «где существует значительное давление на арендную плату».
Премьер предоставил дополнительную информацию о новых ценах, категориях недвижимости и регионах, которые будут затронуты нововведениями. Мицотакис также обязался рассмотреть предложение оппозиции о необходимости обязать иностранных инвесторов с «золотой визой» сдавать свою недвижимость в Греции в долгосрочную аренду.
Предложения оппозиции
В сентябре 2023 года глава Всегреческого социалистического движения (греч.: Πανελλήνιο Σοσιαλιστικό Κίνημα; ΠΑ.ΣΟ.Κ.) и лидер оппозиционного левоцентристского партийного объединения Движение перемен (греч.: Κίνημα Αλλαγής) Никос Андрулакис призвал закрыть программу предоставления иностранцам ВНЖ за инвестиции.
Оппозиционер аргументировал предложение тем, что программа якобы ведет к удорожанию жилплощади, лишая простых греков возможности обзавестись собственной крышей над головой или хотя бы арендным жильем. Андрулакис также заявил, что выдача «золотых виз» привела к «деэллинизации» многих территорий и затруднила студентам поиск жилья рядом с вузами.
Впоследствии он предложил либо отменить программу, либо прямо запретить преобразование недвижимости, приобретенной под оформление «золотой визы», в жилье для краткосрочной аренды. Оппозиционер также предложил выдавать «золотые визы» за финансирование исследований и инвестиции в сферы, отличные от недвижимости.
Премьер считает «золотую визу» полезной, вопреки заявлениям оппозиционеров
Впоследствии предложения оппозиционера поддержали другие политики и прочие заинтересованные стороны. Но действующее правительство не планирует отменять практику предоставления иммиграционных льгот иностранным инвесторам. Даже несмотря на настойчивые призывы оппозиционеров и критику, звучащую в адрес властей из других источников.
В феврале 2024 года, обращаясь к Андролакису из ΠΑ.ΣΟ.Κ., действующий премьер-министр отметил, что от программы больше пользы, чем вреда. Ссылаясь на официальную статистику, Мицотакис заявил:
«Знаете, в любой сложной ситуации всегда удобно иметь «плохого парня», на которого можно все повесить. В данном случае вы выбрали «золотую визу» в качестве «плохого парня», который ухудшает ситуацию на рынке недвижимости. Но посмотрите сами: только 7% продаж недвижимости за последние два года были связаны с «золотыми визами». Очевидно, что причина роста цен на недвижимость кроется не в «золотой визе».
Глава правительства подчеркнул положительное влияние программы по выдаче «золотых виз» на Грецию с точки зрения привлечения иностранного капитала. В частности, премьер-министр отметил, что программа «принесла в страну много денег». По консервативным оценкам независимых экспертов, которые предполагают средний размер инвестиций на одного заявителя в €300 тыс. (включая заявителей, ожидающих одобрения), с 2015 года программа привлекла ПИИ почти на €6 млрд.
Дальнейшее подорожание «золотой визы» в востребованных локациях
В августе 2023 года греческое правительство подняло минимальную цену покупки недвижимости для получения «золотой визы» в 2 раза (с €250 тыс. до €500 тыс.). Новые правила затронули востребованные муниципалитеты. Повышенный порог теперь применяется к инвестициям в недвижимость в определенных муниципалитетах Афин, Салоник, Миконоса и Санторини.
Но власти считают, что дальнейшее повышение оправдано. Причем не только стремлением привлечь в страну дополнительные иностранные инвестиции, но и желанием «охладить» рынок жилья — как минимум, в ряде востребованных регионов.
Премьер-министр подтвердил некоторые опасения оппозиционеров, признав, что высокий уровень инвестиционной активности претендентов на «золотые визы» в некоторых муниципалитетах мог усугубить проблемы доступности жилья. В частности, отвечая Андрулакису, премьер заявил:
«Мы уже сделали первый шаг, увеличив инвестиционный лимит для претендентов на получение «золотой визы» [прим.: через покупку недвижимости] до €500 000 для регионов, где наблюдается высокий спрос [прим.: покупателей-иностранцев]. Полагаю, нужно двигаться дальше. Считаю, что разделение Аттики на отдельные зоны с порогом в €500 000 или €250 000, как вы правильно заметили, создало большое давление на Западные Афины. То есть на районы, которыми ранее интересовалась сравнительно небольшая группа иностранных покупателей, претендовавших на «золотую визу». Это также приведет к увеличению [прим.: цен] в этих регионах».
Премьер-министр сообщил, что обсуждал этот вопрос с министром экономики и финансов и что, по его мнению, правительство «очень скоро» сможет объявить о дальнейшем повышении инвестиционного порога для регионов, где наблюдается «значительное давление на арендную плату». Политик заявил, что имел в виду «крупные городские центры, а также острова». В этих локациях, по его словам, «порог будет намного выше». В частности, Мицотакис заявил:
«Уровень может дойти до €800 000. Это заставит их [прим.: претендентов на получение ВНЖ за покупку жилья в соответствующих районах] вносить инвестиции в элитную недвижимость. Поэтому больше не будет ценового давления на жилье эконом- и среднего класса, которое рассматривают местные семьи, желающие купить квартиру».
Глава правительства также заявил, что его администрация рассматривает модель, аналогичную той, которая ранее существовала в Португалии. В подробности премьер вдаваться не стал, но речь, вероятно, об исключении для старых зданий. Возможно, для построек, представляющих особый культурный или исторический интерес.
В случае таких объектов будет применяться минимально возможный инвестиционный порог с целью стимулировать дальнейшие инвестиции в реновацию. Причем есть вероятность, что варианты по цене €250 тыс. появятся даже в районах, ранее включенных в перечень локаций, где минимальная стоимость выросла до €500 тыс. в августе 2023 года. Например, в центре Афин.
По словам премьер-министра, власти также хотят «сохранить нижний предел в €250 000 для районов, где в настоящее время нет давления на рынок жилья»:
«Если, нет давления в Пелле или Козани [прим.: два малонаселенных провинциальных муниципалитета], можно стимулировать спрос иностранцев и прямые инвестиции в эти районы, сохранив порог в размере €250 000».
Ограничения для физлиц, покупающих жилье под посуточную сдачу
Премьер-министр также подчеркнул, что, хотя в Греции относительно высокий уровень домовладения, трое из десяти греков вынуждены арендовать основное место жительства. Поэтому Мицотакис упомянул обеспокоенность по поводу перехода на посуточную сдачу многих арендодателей, включая обладателей «золотой визы». По его словам, это не только мешает грекам снимать жилье долгосрочно, но и меняет характер целых кварталов.
Политик предложил продолжить обсуждение этой темы. Он также подчеркнул, что лица, сдающие в краткосрочную аренду более трех квартир, с 2024 года имеют те же обязательства, что и операторы отелей.
Мицотакис отметил, что нашел предложение оппозиции обязать обладателей «золотой визы» сдавать свою жилую недвижимость в Греции в долгосрочную аренду (запрещая краткосрочную аренду через сервисы вроде Airbnb) «интересным». Премьер обязался обсудить это предложение с коллегами из правительства:
«Полагаю, что это не будет иметь большого значения, потому что многие объекты недвижимости (как я уже говорил, их не так уж и много) уже сданы в долгосрочную аренду. Но стоит это обсудить. Почему бы и нет? Можно двигаться в этом направлении».
Но, как полагают эксперты, в происходящем виновата не только «золотая виза». Туристический бум также заставил домовладельцев-греков отказаться от долгосрочной сдачи в пользу Airbnb, что затруднило местным жителям поиск съемного жилья. Чтобы исправить ситуацию, правительство в 2023 году ввело схему поддержки, которая предоставляет льготные или беспроцентные кредиты людям в возрасте до 39 лет, желающим стать обладателями своей первой недвижимости.
Текущая ситуация на рынке жилья Греции и прогнозы на 2024 год
По мнению экспертов, увеличение инвестиционных лимитов для претендентов на «золотую визу» принесет на рынок недвижимости значительные перемены. Этот эффект уже можно было наблюдать после предыдущего повышения в августе 2023 года.
Продажи квартир и коттеджей в Пирее стоимостью от €250 тыс., чего достаточно для получения «золотой визы» через инвестиции в портовом городе, увеличились на 25% в период 2022–2023 гг. Одновременно интерес инвесторов к «более дорогим» южным пригородам Аттики, где «золотая виза» подрожала до €500 тыс., снизился на 11,6%. Примечательно, что до изменения правил прибрежные районы региона Аттика и столица были в топе преференций претендентов на ВНЖ.
Но переориентация претендентов на «золотую визу» пока не отразилась на стоимости жилой недвижимости в Афинах. Цены в столице продолжают повышаться. Правда, темпы роста замедляются. Дорожает и аренда. По данным Национального банка Греции (греч.: Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος), цены на жилье в греческой столице выросли на 11,9% в третьем квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. В предыдущих кварталах наблюдался еще более существенный рост.
Не только жилье — логистика, офисы и ритейл также на подъеме
Напоминаем, что рост инвестиционного лимита не касается коммерческой недвижимости в Греции, которая также демонстрирует позитивную динамику. Эксперты консалтинговой компании Cushman & Wakefield зафиксировали положительные тенденции в трех секторах: логистическая недвижимость, площадки для розничной торговли и офисные помещения.
- Логистика. Этот сектор рынка недвижимости Греции процветает, что обусловлено более быстрым ростом греческой экономики, чем в среднем по еврозоне. Повышение суверенного кредитного рейтинга Греции агентством S&P Global до инвестиционного уровня сулит дополнительные инвестиции, что очень важно для расширения сектора. Предприятиям требуется больше площадей, что приводит к увеличению спроса на логистические объекты и промышленные площадки. Особенно высокий интерес к таким объектам наблюдается в Аттике. Значительное влияние на сектор также оказывает эволюция торговли, поскольку спрос смещается в сторону сочетания интернет-магазинов и физических магазинов. Это изменение требует улучшения логистических возможностей ритейлеров. В третьем квартале 2023 года было поглощено около 120 тыс. квадратных метров логистических площадей в Греции. Этот уровень поглощения превышает показатели предыдущих лет, что указывает на высокий рыночный спрос.
- Офисы. В третьем квартале 2023 года было занято 50 тыс. квадратных метров офисов. Показатель практически не изменился по сравнению с предыдущим кварталом, но на 100% превысил результат аналогичного периода 2022 года. Совокупный итог за первые три квартала 2023 года на 40% выше, чем за 9 месяцев прошлого года. Объем инвестиций в офисы в Греции в третьем квартале 2023 года составил €90 млн. Это на 25% выше, чем в прошлом году. Инвесторы сохраняют осторожность из-за роста стоимости заемного финансирования. В третьем квартале доходность премиальной офисной недвижимости оставалась стабильной. В отличие от доходности, арендная плата за офисы выросла до €28 за квадратный метр в месяц.
- Торговая недвижимость. В 3 квартале 2023 года в секторе помещений для розничной торговли было совершено пятьдесят две сделки в разных регионах страны. Это на 30% выше, чем в предыдущем квартале, а также на 25% больше, чем по итогам 3 квартала 2022 года. Была отмечена стабилизация стоимости аренды на главных улицах. Этому способствовало присутствие большого числа туристов в летний период. Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около €40 млн.
Греческая «золотая виза» по старой цене даже для россиян
На фоне кризиса в Украине, развернувшегося зимой 2022 года, большинство государств Европейского союза с программами инвестиционной иммиграции лишили доступа к этим продуктам соискателей из Российской Федерации и Республики Беларусь. В число таких государств вошла Греция.
Благо, пока еще доступен способ получить доступ к «золотой визе» в Грецию россиянам и белорусам. Они могут подать заявку с использованием второго гражданства. Отлично, если одно уже есть. Но и при отсутствии статуса бипатрида можно быстро наверстать упущенное. Например, получая гражданство Киргизии в упрощенном порядке на основании доказательства рождения в Советском Союзе и проживания в любом из государств СССР до распада последнего.
Альтернатива — «золотой паспорт». Например, вануатский паспорт оформляется за квартал. Требуется дотация от $145 тыс. Процедуры выполняются дистанционно. Есть еще гражданство Турции, которое можно получить за возвратные инвестиции в размере от $400 тыс. на 3 года. Покупать разрешено любую недвижимость (исключая незастроенные участки земли), ценные бумаги, доли фондов (пенсионных или венчурных). Деньги также можно поместить на депозит. Еще один вариант — создание от полусотни постоянных рабочих мест в Турции. Процесс занимает полгода.
Давление Еврокомиссии — еще одна причина поторопиться
Более сотни стран выдают «золотые визы» и/или «золотые паспорта» (гражданство за инвестиции), включая несколько государств ЕС. Однако растет обеспокоенность тем, что этими программами злоупотребляют организованные преступные синдикаты и коррумпированные чиновники. Это побудило Еврокомиссию призвать страны-члены ЕС прекратить такую практику.
По мнению еврокомиссаров, «недемократично» предоставлять богатым иностранцам возможность «покупать» право на проживание — иногда даже не требуя от них посещения принимающей страны для выполнения иммиграционных процедур.
Ирландия («золотая виза»), Кипр (гражданство за инвестиции) и Нидерланды («золотая виза») уже закрыли такие программы. Португалия реформировала свою схему в октябре 2023 года, запретив соискателям претендовать на ВНЖ на основе покупки недвижимости.
Организация Transparency International также призвала положить конец программам по выдаче «золотых виз». Ведь последние якобы «превратили гражданство и резидентство Европейского союза (ЕС) в предмет роскоши, поскольку при наличии достаточного количества денег каждый может купить их».
