Венгрия ужесточает иммиграционные правила. Теперь претендентам на резидентство придется подтверждать наличие «реального адреса проживания». Исключение сделано только для получателей «золотой визы». Но даже статус иммигранта-инвестора не спасет от других ограничений. Власти планируют усложнить условия покупки жилья для иностранцев — особенно в регионах с «перегретыми» рынками, включая столицу и пригород, а также озеро Балатон. Поэтому читателям, планирующим обзавестись квартирой в Будапеште или другим венгерским жильем, эксперты рекомендуют поторопиться с выбором объекта и закрытием сделки.
Ужесточение требований к жилью для иммигрантов и поблажки для инвесторов
Венгерские власти продолжают пересмотр иммиграционного законодательства, ужесточая правила въезда и контроля за прибывающими иностранцами. Теперь все граждане третьих стран (государства, не входящие в Евросоюз), подающие документы на долгосрочную венгерскую визу или вид на жительство, обязаны указывать реальный и действительный адрес места проживания на территории Венгрии уже на стадии подачи заявления.
Новые правила предусмотрены постановлением № 88/2025 (IV.24), принятым 25 апреля 2025 года и опубликованным через Национальный реестр нормативно-правовых актов Венгрии (Nemzeti Jogszabálytár). Де-факто практика использования фиктивных адресов теперь недопустима. Изменения коснутся:
- наёмных работников;
- студентов;
- большинства иностранцев, претендующих на резидентство через механизм семейного воссоединения.
Отныне без предварительной аренды / покупки жилья все они не смогут начать иммиграционный процесс. Так государство стремится свести к минимуму случаи иммиграции на фиктивных основаниях и гарантировать прозрачность в вопросах размещения иностранных граждан.
Это условие может стать серьезным барьером для многих потенциальных венгерских резидентов: оформление полноценного договора аренды жилья требует времени, затрат и предварительного пребывания в стране. Процесс покупки недвижимости еще сложнее.
Однако на фоне общего ужесточения условий венгерское правительство сделало исключение для стратегически значимой категории заявителей. Речь об иностранных инвесторах, претендующих на венгерскую «золотую визу». Для них предусмотрены особые условия, направленные на облегчение административных процедур и снижение барьеров на пути получения ВНЖ.
В частности, так называемый гостевой инвестор (vendégbefektető) может в качестве места проживания указать венгерский адрес представителя (юридического или физического лица), действующего по поручению и от имени такого инвестора. То есть, если претендент на ВНЖ работает через уполномоченного иммиграционного агента или консультанта, достаточно предоставить адрес его офиса в условном Будапеште. Что это означает? Ключевые преимущества:
- предварительно арендовать или покупать жильё не придется;
- можно начать иммиграционные процедуры удалённо, до прибытия в страну;
- уменьшается риск отказа по формальным основаниям (например, из-за ошибки в адресе или несоответствия регистрационных данных).
Дифференцированный подход к разработке регулирующих норм призван решить 2 задачи:
- сделать Венгрию более привлекательным местом для оформления ВНЖ среди обладателей солидного капитала;
- усилить контроль за иммиграционными потоками в ключевых регионах, где уже наблюдается перегрузка рынка жилья, а также транспортной, медицинской и образовательной инфраструктуры.
Особые условия для членов семьи инвестора
Привилегии, предоставленные гостевым инвесторам в рамках постановления № 88/2025 (IV. 24.), распространяются и на их ближайших родственников. Супруги, дети, иные иждивенцы претендента на «золотую визу» могут подтверждать место проживания через адрес представителя инвестора. Это означает, что им не нужно заключать отдельные арендные договоры или демонстрировать правоустанавливающие документы на жилье. Это позволяет организовать оформление резидентского статуса в Венгрии всем членам семьи по упрощённой схеме.
Такие поблажки уже вызвали недовольство ряда экспертов. По их мнению, Венгрия планомерно выстраивает двойные стандарты: иммигранты-инвесторы могут легко «купить» резидентский статус, а остальные новоприбывшие вынуждены мириться с дополнительной бюрократией. Отмечается, что венгерские власти дают претендентам на «золотую визу» и их родственникам огромное преимущество перед другими иностранцами, включая даже:
- высококвалифицированных специалистов, которые нужны венгерским нанимателям на фоне усиливающегося дефицита кадров в ряде отраслей из-за старения населения и низкой рождаемости;
- цифровых кочевников, которые не создают дополнительной нагрузки на венгерский рынок труда, одновременно генерируя платежеспособный спрос на местные товары и услуги.
На горизонте жёсткие ограничения для иностранцев, планирующих купить жильё в Венгрии
Положение претендентов на долгосрочную визу или ВНЖ, которые обязаны указывать реальный адрес проживания в Венгрии, может осложниться еще сильнее. В парламент поступил законопроект, позволяющий венгерским муниципалитетам ограничивать или облагать налогом покупку недвижимости иностранцами.
В случае принятия документа изменения, вероятно, затронут самые популярные среди иммигрантов и инвесторов из-за рубежа локации: Будапешт и его пригороды, окрестности озера Балатон и крупные города с большим числом университетов. Местные власти смогут:
- вводить запреты на покупку жилья нерезидентами;
- отказывать в регистрации адреса;
- взимать дополнительные сборы за переоформление права собственности, доходящие до нескольких миллионов форинтов;
- обеспечивать приоритет местным жителям через право первоочередной покупки.
Выводы
Венгерское иммиграционное законодательство теперь де-факто делит всех претендентов на долгосрочные визы и ВНЖ на две категории: тех, кому жильё в стране не требуется, и тех, кто обязан его иметь. Первая группа — это гостевые инвесторы, освобождённые от необходимости приобретать или арендовать жилье. Вторая — все прочие претенденты на вид на жительство: трудовые иммигранты, студенты, родственники граждан, цифровые кочевники и т. д. Для них наступают тяжёлые времена.
Более того, те иностранцы, кому для получения ВНЖ необходимо жильё, рискуют не только столкнуться с дефицитом и завышенными ценами, но и вовсе лишиться доступа к рынку. Даже аренда может быть затруднена, если собственники не захотят сдавать жильё в условиях новых административных рисков.
На этом фоне гостевые инвесторы (держатели «золотой визы») находятся в заведомо выигрышном положении. Им не нужно ни покупать, ни арендовать жильё — достаточно указать адрес представителя-физлица или офиса иммиграционной компании. Они не зависят от рынка недвижимости, не подвержены рискам муниципальных ограничений и не участвуют в общем «соревновании за квадратные метры».
Юрий Георгиев 
12 мая 2025 
