Сколько стоит аренда жилья в Сербии на длительный срок в 2022?

Россиянам / белорусам / украинцам, оформляющим сербский вид на жительство (ВНЖ) через открытие / покупку местного бизнеса, придется купить / арендовать жилье в Сербии на длительный срок для сохранения резидентской карты. Съем дешевле, но средняя рента растет. Динамику стоимости аренды жилья в Сербии на длительный срок также стоит изучить при покупке местного жилья под сдачу. Актуальные на 2022 ценовые данные представлены ниже. Анализируем ситуацию в отдельных городах и предпочтения съемщиков.

Общие тренды в контексте инвестиционной и бизнес-иммиграции в Сербию

Стоимость аренды сербских квартир / коттеджей, равно как и цены выставляемых на продажу кв. м. жилой недвижимости в Сербии быстро росли в течение последнего двухлетнего периода. Согласно подсчетам экспертов, сейчас арендная плата в небольших сербских городах находится на уровне средней ренты в Белграде двухгодичной давности.

Эксперты полагают, что рынок недвижимости балканской страны не останется невосприимчивым к региональной «эпидемии» роста цен в результате украинского кризиса. Данное обстоятельство делает инвестиции в сербскую недвижимость для оформления ВНЖ в Сербии и гражданства еще более оправданными.

Соискателю надлежит купить квартиру / коттедж, пригодный для проживания, чтобы получить и удерживать карту резидента. После натурализации возможна перепродажа жилья и заработок на приросте капитала. Новоиспеченный гражданин также вправе сдавать актив в аренду, получая пассивный доход.

Альтернатива — ВНЖ в Сербии через открытие бизнеса. В данном случае соискателю нужно купить / открыть сербский бизнес, попутно арендуя административные помещения и местное жилье для собственного размещения.

Учитывая вышесказанное, стоимость аренды сербского жилья выходит на первый план при инвестиционной и бизнес-иммиграции в Сербию. Предлагаем результаты свежего исследования, проливающие свет на ситуацию в отдельных городах и регионах.

Читайте также: Как изменился рынок жилья Сербии к 2 полугодию 2024 года.

Белград: месячная стоимость аренды жилья достигает 3,7 тыс. евро

В Белграде цены закрываемых сделок купли-продажи и стоимость аренды постоянно растут, вследствие чего рента (здесь и далее речь о месячной арендной плате) даже в относительно удаленных от центра районах Неру, Учительско Населье стартует с отметки минимум 250 евро в случае студий. Рассмотрим ситуацию детальнее.

• 1 спальня, студия. Квартира-студия или апартаменты с одной спальней площадью до 40 кв. м в центре Белграда (например, на территории районов Врачар, Савски Венац) обходятся от 300 до 450 евро.
• 2 спальни. Цена съема двухкомнатных апартаментов с площадью от 50 до 60 кв. м в престижном районе Нови Белград — от 400 до 550 евро. На территории района Каленич и иных центральных частей города апартаменты с двумя спальнями и мебелью стоят до 900 €.
• 3+ спальни. Квартиры большего размера / оборудованные пентхаусы стоят более 1000 €. Рента — от 1300 до более 2000 €. Многие лоты входят в состав нового квартала Белград на воде.
• Наиболее дорогие лоты. Уровень арендной платы в сербской столице достигает 3700 €. Столько стоит четырехкомнатная квартира на территории белградского района Дединье, считающегося сербским аналогом московской Рублёвки.

Многие новоприбывшие выбирают столичный город для релокейта, формируя интернациональную деловую среду. Если желаете легко интегрироваться в местное бизнес-сообщество, пора открыть компанию в Сербии с банковским счетом.

Вране: готовьте от 100 до 350 евро

Южный сербский город предлагает относительно низкие цены. Анализ выборки из десятков объявлений с сайтов по аренде квартир показал: ренты во Вране составляют от 100 € в случае небольших квартир и студий до 350 € в случае квартир площадью более 100 кв. м. Популярна посуточная аренда квартир. За «квартиры на сутки» просят 20-25 €.

• Дешевое жилье даже в центре. Квартиросъёмщику не придется тратить «состояние» на жилье в центре Вране. Часто арендодатели согласны ежемесячно получать по 110 € за жилье в центре. Ценник стартует с 150 €. Квартиры на окраинах доступны для съема примерно за 100 €.
• Квартиры без мебели — редкость. В единичных случаях квартиры в данном уголке Сербии рекламируются без мебели. Часто съемное жилье полностью укомплектовано мебелью и бытовой техникой — даже микроволновыми печами и кондиционерами.
• Часто предлагается недвижимость без изысков. Многие собственники выставляют квартиры в «нормальном состоянии». Но попадаются «премиум-объекты». Например, двухкомнатные квартиры площадью более 100 кв. м с месячной арендной платой минимум 250 €.
• Низкая коммуналка при съеме даже наиболее дорогого жилья. Наиболее дорогая квартира из десятков лотов, охваченных исследованием, стоит 350 € в месяц, а коммунальные услуги в ее случае обойдутся в 3000 динаров (около 25 €). Собственник предлагает меблированное жилье площадью 90 «квадратов», вмещающее три с половиной комнаты. Есть центральное отопление, два парковочных места, ванная комната, туалет и четыре террасы. Но объект расположен на окраине города.

Ужице: критически мало квартир, доступных для съема

Популярный среди туристов город Ужице на западе Сербии столкнулся с дефицитом съемного жилья. Местных арендаторов уже давно, помимо цены съема квартир, беспокоит ограниченное предложение — особенно в центре города.

• Выбор расширяется в период студенческих каникул. Шансы найти съемную квартиру увеличиваются в период студенческих каникул, поскольку большое количество квартир снимают студенты педагогического факультета Крагуевацкого университета, расположенного в Ужице. Однако даже на каникулах объявления о поиске квартир в этой части Сербии встречаются чаще предложений арендодателей.
• Студенты не в фаворе у арендодателей. Многие домовладельцы, предлагающие съемные квартиры в Ужице, предпочитают сдавать жилье в аренду семьям, поскольку последние, как правило, более аккуратны. Если жилье сдается студентам, арендаторы предпочитают получать оплату напрямую от родителей учащихся.
• Факторы ценообразования. Разброс цен на аренду квартир в Ужице велик и зависит от нескольких факторов. На первом месте находится расположение. Далее идет метраж. Одним из решающих факторов является тип жилья: старая или новая постройка. Рекомендуется обращать внимание на тип отопления при выборе квартиры: многие объекты отапливают дровами, что часто доставляет неудобства.
• Больше всего просят за новостройки в центре. В центре Ужице цена аренды квартир обычно составляет 150-200 € — в зависимости от площади и количества комнат. Наиболее дорогие лоты — квартиры в новостройках на территории центра, вмещающие две+ комнаты. Дешевое жилье следует искать в пригородах вроде Крчагово, Сеняке, Теразие, Карине, Пори, где цена съемных квартир 80-120 €.

Может быть интересно: Четыре причины выбрать вторичку, покупая жилую недвижимость в Белграде.

Суботица: полуторакомнатные квартиры сдаются чаще

По результатам свежего исследования, в городе Суботица, располагающемся в северной части Сербии, востребованы полуторакомнатные квартиры. На цену влияют разные факторы.

• Изменение предпочтений квартиросъёмщиков. По данным местных агентств недвижимости, привычки жителей Суботицы в отношении аренды квартир за последние несколько лет существенно изменились: если ранее наибольшим спросом пользовались недорогие квартиры, то сейчас важнейшие критерии — оснащение (мебелью, техникой) и локация. Меблированные квартиры пользуются наибольшим спросом.
• Популярные районы. Востребован центр Суботицы. Популярны районы Проживка и Радиялац.
• Цены. Меблированные однокомнатные квартиры в Суботице обходятся в 130-150 €. Меблированные полуторные квартиры (с отдельной спальней) сдаются по цене от 180 до 200 €. Квартиру с двумя спальнями без мебели арендодатели предлагают за 150 € , с мебелью — от 200 €. Трехкомнатные квартиры стоят от 200 до 250 €. Дополнительно доступна элитная недвижимость, стоимость съема которой достигает 2000 €.

Зренянин: арендаторы не спрашивают цену — требуются лишь быстрый интернет и удобная кровать

Город Зренянин, располагающийся на севере Сербии, неподалеку от Нови-Сада, считается одним из региональных центров культуры и торговли. Съем жилья в Зренянине, как правило, не обходится без помощи риелторских агентств.

• Цены и условия сдачи. Арендная плата — от 100 до 300 €. Зависит от размера и возраста квартиры, ее оснащения. Например, за квартиры площадью 50 + кв. м в старых домах просят 250 €. Вносится депозит размером 1-3 месячные ренты.
• Популярные районы. Поскольку в Зренянине много вакансий, популярны спальные районы, куда сотрудники местных предприятий вечерами возвращаются на отдых. Зренянин де-факто разделен на две части (рабочие зоны). Горожане, работающие на заводах в рабочей зоне Юго-восток, ищут квартиру ближе к ней. Трудоустроенные в зоне Багляш ищут жилье поблизости.
• Популярные предложения. В аренду сдаются в основном квартиры в новостройках. Причина — спрос. Молодое население города нацелено на новые, чистые, опрятные квартиры со «свежей» мебелью. Съемщики не желают возиться с покраской, ремонтом, поломками. Но часто интерьеру уделяется намного меньше внимания: съемщикам требуется только быстрый интернет и удобная кровать, чтобы отдохнуть после рабочего дня.

Заечар: спрос на съемные квартиры высок, но предложение отстает

Аренда квартиры в городе Заечар, сквозь который течет живописная река Тимок, в 2022 существенно усложнилась в связи с открытием фабрики Aptiv. Из-за притока новых рабочих немногочисленные свободные квартиры заняли новые жильцы.

• Квартиры. Арендная плата за студию, полуторакомнатную квартиру составляет от 50 до 100 € плюс электричество, вода и отопление. Цена двухкомнатных квартир — от 100 € до 200 € + коммунальные услуги. Коммуналка высокая и может доходить до уровня ренты.
• Коттеджи. При удачном стечении обстоятельств съемщик способен получить в распоряжение коттедж площадью около 100 кв. м с рентой в размере 150 € плюс электричество, вода и отопление. Нередко коттеджи оснащены твердотопливными котлами, вследствие чего необходимо покупать уголь и дрова. В отопительный сезон съемщик подобного коттеджа расходует около трех тонн угля и семь кубометров дров.

Крагуевац: месячная рента от 100 до 200 €

Покупка квартиры в Крагуеваце под сдачу — относительно прибыльное и безопасное капиталовложение вследствие большого количества студентов, обучающихся на различных факультетах Крагуевацкого университета. Цены местной недвижимости в Сербии, сдаваемой в аренду, — от 100 до 200 €. Жилье ближе к центру обходится дороже.

Примеры реальных сделок:

• 200 € за однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м на престижной улице Караджорджева.
• 170 € за аналогичную квартиру 40 кв. м на соседней улице Светозара Марковича возле медицинского факультета.
• 140 € за аренду полуторакомнатной квартиры площадью 45 кв. м возле Великого парка.

Шабац: высокий спрос на небольшие меблированные квартиры

Согласно сообщениям местных риелторов, стоимость сдаваемых в аренду квартир в городе Шабац, находящемся в западной части Сербии на берегу реки Сава, выросла на 50 процентов относительно прошлогоднего периода. Цены стимулирует большой спрос при крайне слабом предложении.

• Востребованные лоты и цены. В Шабаце спросом пользуются небольшие однокомнатные квартиры и студии ценой от 120 до 150 €. Квартиры с двумя спальнями площадью от 35 до 40 кв. м стоят от 150 до 200 €. На квартиру площадью более 50 кв. м следует откладывать от 200 до 250 €. Цена аренды более просторных квартир ( от 70 до 100 кв. м) — около 300 €.
• Жилье с плохим оснащением — неликвид. Немеблированные квартиры крайне сложно сдать в аренду. Как правило, подобные лоты вовсе не попадают на рынок, поскольку горожане в основном ищут меблированное жилье. Зачастую речь о клиентах, работающих в иностранных компаниях на территории города Шабац и располагающих приличными зарплатами, для которых рента на уровне 200-300 € не является большим ударом по бюджету.

Майданпек: цены растут

В «десятые» Майданпек стабильно оставался аутсайдером по ценам продажи, аренды квартир. Еще недавно трехкомнатные квартиры в шахтерском городке продавались за несколько тысяч евро. Часто пенсионеры из крупных сербских городов, включая даже Белград, продавали имеющиеся квартиры и покупали недвижимость в Майданпеке, чтобы десятилетиями в комфорте проживать на разницу.

Но после начала развертывания местного бизнеса многонациональной горнодобывающей компанией Zijin Mining Group Ltd, базирующейся в материковом Китае, и притока многочисленных субподрядных фирм, нанятых китайцами, цена аренды квартир существенно выросла.

• Снять жилье за 150 € — удача. Ситуацию превосходно иллюстрирует комментарий арендатора: «Если нашли квартиру за 150 €, празднуйте». Квартиросъемщики в Майданпеке сейчас платят за аренду от 200 до 250 €. Причем сумма становится выше, если арендаторами являются иностранцы. Разумеется, все расходы (электричество, вода, телефон, интернет) оплачиваются дополнительно.
• Дополнительный драйвер арендного рынка. Многие владельцы недвижимости в соседнем городке Доньи-Милановац и близлежащих поселках стремятся переоборудовать квартиры, коттеджи в жилье под сдачу туристам, отказываясь от ежемесячной арендной платы в пользу посуточной сдачи.
• Острый дефицит новостроек. Арендаторы в Дони-Милановаце и Майданпеке не избалованы широким выбором ввиду практически полного отсутствия нового строительства. Поэтому арендодатели вправе диктовать цены, пока спрос превышает предложение.

Нови-Пазар: квартиросъёмщикам непросто

Большое количество студентов, матерей-одиночек, людей, иммигрировавших из иных городов и деревень Сербии, сделало Нови-Пазар популярным городом, характеризующимся высоким спросом на съемное жилье. В разных частях города строится много зданий, но спрос покупателей и арендаторов квартир остается высоким.

• Сложный выбор арендатора. Местным квартиросъемщикам зачастую приходится делать непростой выбор между высокой арендной платой и дешевым жильем в плачевном состоянии. Ради дополнительного заработка домовладельцы часто решают сдавать в аренду часть коттеджа, комнату в квартире, прочую жилплощадь, которой не пользуются. Соответствующие лоты, как правило, не способны похвастать стильным ремонтом, современным оснащением. 
• Актуальные цены. Стоимость аренды в Нови-Пазаре — от 100 € до 350 €. Лоты за 100 € в основном являются небольшими квартирами в старых ветхих домах, пропитанных сыростью. Иногда дешевое жилье вполне комфортное, но располагается вдали от центра города. Квартиры за 350 € — в центре.

Ягодина: меблированные студии — распространенный лот

• Жилье без мебели почти отсутствует. Арендаторам в Ягодине в основном доступны меблированные квартиры. В объявлениях мало необставленного жилья.
• Актуальные цены. Стоимость студии и квартиры с одной спальней обычно составляет от 150 до 160 € (без учета коммунальных услуг). Доступны квартиры за 120-130 €, находящиеся в старых домах и оснащенные старой мебелью. За эксклюзивно оборудованные студии просят до 200 €.
• Доступные съемщикам площади. Наибольшее число объявлений рекламирует квартиры площадью до 40 кв. м. Двухкомнатных квартир площадью около 60 кв. м гораздо меньше. Крайне трудно найти квартиры более крупной площади или коттеджи в аренду.
• Условия сделки. В Ягодине большинство арендодателей требуют обязательного залога при заселении (как правило, в размере месячной арендной платы).

Ниш: приезд многочисленных россиян и украинцев повысил арендную плату

В Нише арендные квартиры недешевые: ценник от нескольких сотен до тысяч € в месяц — в зависимости от расположения, площади, этажности, возраста, физического состояния и оснащения.

• Приток россиян как дополнительный рыночный драйвер. Месячная арендная плата в Нише начала расти еще до пандемии коронавируса, немного снизилась лишь в январе и феврале 2022. В марте в Ниш начали приезжать россияне, украинцы и белорусы, поэтому цены снова выросли. Выходцы из государств постсоветского пространства активно переезжали в данную часть Сербии, но поток подобных гостей стал намного интенсивнее после событий в Украине. Русские часто прибывают через Российско-сербский гуманитарный центр (РСГЦ) и обращаются к местным риелторам.
• Повышение спроса на эксклюзивные лоты. Наблюдается рост интереса к эксклюзивным квартирам для высокопоставленных сотрудников местных компаний, временных работников, прибывающих в Ниш и оплачиваемых подобными компаниями.
• Цены и доступные лоты. Аренда квартиры площадью 30-40 кв. м в центре города стоит от 200 до 350 €. Около 80 процентов квартир надлежащим образом оборудованы. Остальные — без мебели либо частично оборудованными. Иногда попадаются квартиры дешевле 100 €, находящиеся на окраинах и слабо оснащенные. Рекордсменом в начале 2022 стала меблированная квартира на верхнем этаже дома с центральным отоплением площадью 160 кв. м в центре города (район Црвени Певац), предложенная собственником за 1200 €.
• Повод торопиться со съемом. Эксперты ожидают, что в августе 2022 арендная плата снова вырастет на фоне наплыва многочисленных студентов, прибывающих в местные вузы в преддверии учебного года.

Нови-Сад: маленькие квартиры пользуются наибольшим спросом

Аренда квартир в Нови-Саде стабильно дорожает и в ряде районов становится настоящей роскошью. Популярный среди IT-работников город способен тягаться с сербской столицей с точки зрения размера месячной ренты.

• «Серый» рынок и соцсети. Хотя местные риелторы предлагают большое количество лотов, собственники, сдающие квартиры, по-прежнему предпочитают обходить стороной агентства и государство, используя «серые» схемы. Именно поэтому арендаторы наиболее часто снимают квартиры в социальных сетях, получая несколько более выгодные условия, по крайней мере, по цене.
• Цены. В центре города квартиры площадью от 30 до 40 кв. м сдаются по цене от 300 €. В более удаленном от центра месте вроде бульвара Патриарха Павла аналогичное жилье предлагается уже за 230 €. Причем в обоих случаях речь о квартирах в новостройках с новой мебелью. Снимая через агентство, за квартиру площадью 60 кв. м в центре города нужно заплатить около 500 €, за квартиру вдвое меньше просят от 200 € в месяц.
• Актуальность инвестиций в «квартиры на сутки». Инвестиции под краткосрочную аренду оправданы, учитывая большое число командированных. Но данный бизнес «расцветает» лишь в период проведения ежегодного музыкального мероприятия Exit Festival, позволяя зарабатывать до 50 € в сутки. Стандартная средняя цена при посуточной сдаче — 20 €.

Экспертная помощь с арендой жилья в Сербии на длительный срок

Решили переехать, опасаясь за здоровье близких и сохранность имущества? Планируете релокацию бизнеса в более безопасное место? Сербия предлагает превосходные условия для безопасного проживания в комфорте, а также продуктивной работы. Балканская страна привлекает гостей с постсоветского пространства небывалым дружелюбием, обусловленным культурной общностью. Начать знакомство с балканской страной можно с аренды недвижимости в Сербии на несколько месяцев.