Турция десятилетие оставалась одним из ключевых инвестиционных направлений для россиян, покупающих недвижимость за рубежом. Граждане РФ использовали сделки в качестве основания для получения вида на жительство и турецкого паспорта, зарабатывали на сдаче купленных объектов в аренду и переезжали в Средиземноморье на фоне геополитической турбулентности. Однако в 2025 году спрос на турецкое жилье со стороны россиян резко упал. Потенциальные инвесторы ищут альтернативы. Одной из них стала Венгрия, которая не только предлагает более стабильную среду, но и принимает россиян в рамках своей программы инвестиционной иммиграции.
Спрос на недвижимость в Турции со стороны россиян рухнул
По информации Турецкого статистического института (Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), в первом квартале 2025 года количество сделок по покупке недвижимости россиянами в Турции сократилось более чем на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Это самый резкий спад за последние годы.
Граждане РФ в отчетном периоде приобрели 1 349 турецких объектов. В январе-марте 2024 года в Турции было закрыто 2 915 сделок с недвижимостью, покупателями в рамках которых выступали россияне.
Общее число сделок с участием покупателей-иностранцев в январе-марте 2025 года также сократилось, но не столь существенно. Всего ими было приобретено 4 578 объектов. Это на 19,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Причины спада
Эти данные свидетельствуют о продолжающемся снижении интереса иностранных граждан к турецкому рынку недвижимости. По мнению экспертов, сложившаяся ситуация обусловлена сочетанием ряда факторов:
- валютное давление (с конца 2023 года лира обесценилась к доллару почти на треть);
- нестабильная инвестиционная политика;
- рост рисков, связанных с деятельностью регулирующих органов на арендном рынке (запрет на повышение ренты с учетом инфляции при пролонгации долгосрочных контрактов) и в иных сферах;
- потеря интереса к схеме инвестиционного гражданства на фоне подорожания (с $250 000 до $400 000 летом 2022 года);
- геополитическая нестабильность в регионе;
- усложнение трансграничного перемещения капитала.
Некоторые аналитики выделяют потенциальное усиление фискального бремени как дополнительную угрозу для релокантов. Турция столкнулась с наиболее острым бюджетным дефицитом в новейшей истории. Дефицит бюджета центрального правительства резко увеличился в 1 квартале 2025 года из-за роста государственных расходов и процентных платежей.
Как показывают данные Минфина, только в марте правительство зафиксировало бюджетный дефицит в размере ₺261,5 млрд, включая первичный дефицит (без учета процентных платежей) в размере ₺100,2 млрд. Совокупный показатель за первый квартал достиг ₺710,8 млрд, что составляет 36,8% от прогнозного уровня на весь 2025 год (₺1,93 трлн).
В результате власти активизировали усилия для обеспечения собираемости налогов. В течение первого квартала 2025 года граждане Турции ежеминутно платили в совокупности более ₺260 000 (около $7 тыс.). Уровень собираемости достиг 60,7%.
Эксперты говорят о высокой вероятности дальнейшего ужесточения фискальной политики. Иностранные инвесторы рискуют оказаться в числе тех, кто столкнётся с дополнительной налоговой нагрузкой.
Венгрия предлагает альтернативу: европейский ВНЖ через косвенные инвестиции в жилье
На фоне снижения интереса со стороны россиян и других иностранцев к турецкому рынку недвижимости и, вероятно, к ВНЖ и гражданству Турции популярность набирают альтернативные направления. Например, Венгрия. Летом 2024 года страна перезапустила программу по выдаче «золотых виз». К участию в программе допускаются россияне и белорусы, несмотря на санкционные ограничения, действующие во многих других странах ЕС. Условия:
- инвестиции от €250 000 в утверждённый государством фонд недвижимости или дотация в размере €1 000 000;
- выход из инвестиций уже спустя 5 лет без потери ВНЖ;
- оформление десятилетнего ВНЖ с возможностью продления (для пролонгации придется сохранять инвестиции 10+ лет);
- доступ к системе здравоохранения, банковской и образовательной инфраструктуре ЕС;
- расчёты исключительно в евро и венгерских форинтах, что минимизирует валютные риски;
- путь к ПМЖ и гражданству через натурализацию.
Венгрия предлагает пассивный формат участия в операциях с недвижимостью: инвестор избавлен от необходимости самостоятельно выбирать объект или управлять им. Средства аккумулируются в фонде, который финансирует модернизацию жилфонда, возведение новостроек и устойчивое строительство в Будапеште и других крупных городах.
Рынок недвижимости Венгрии показывает устойчивый рост
Венгрия вошла в число лидеров ЕС по росту цен на жильё и арендные ставки в 2024 году. Номинальные цены (без учета инфляции) на жильё там выросли на 16%, а арендные ставки — на 18%, что отражает устойчивый внутренний спрос и восстановление после пандемии.
| 4 кв. 2024 года vs 4 квартал 2023 года, % | 2024 vs 2023 гг, % | |
| Австрия | 11,7 | -0,2 |
| Бельгия | 2,9 | 3,2 |
| Болгария | 18,3 | 16,5 |
| Великобритания | — | 4,6 |
| Венгрия | 13 | 12,8 |
| Германия | 2,9 | -1,6 |
| Дания | 3,7 | 3,5 |
| ЕС | 4,9 | 3,3 |
| Ирландия | 9,3 | 8,5 |
| Исландия | 9,2 | 8,1 |
| Испания | 11,3 | 8,5 |
| Италия | 4,5 | 3,1 |
| Кипр | 11,4 | 2,1 |
| Латвия | 8,1 | 4,4 |
| Литва | 9,8 | 9,7 |
| Люксембург | 11,4 | -5,2 |
| Мальта | 5,2 | 6,5 |
| Нидерланды | 10,8 | 8,2 |
| Норвегия | 4,7 | 3,6 |
| Польша | 10,4 | 15 |
| Португалия | 11,5 | 9,1 |
| Румыния | 4 | 5 |
| Словакия | 7,9 | 3,8 |
| Словения | 8,5 | 7,3 |
| Турция | 28,5 | 41,5 |
| Финляндия | -1,9 | -3,5 |
| Франция | -1,9 | -3,7 |
| Хорватия | 10,1 | 10,4 |
| Чехия | 8,5 | 5 |
| Швеция | 11,7 | 0,1 |
| Эстония | 3,6 | 6,1 |
Динамика стоимости жилья в Европе. Источники: Eurostat и ONS (для Великобритании).
Рост происходит на фоне активной урбанизации, обостряющегося дефицита нового жилья в столичном регионе и значительных инвестиций в строительный сектор. Констатируется активизация иностранных покупателей жилья (преимущественно китайцев) — особенно в столице. Это означает, что вложения в венгерскую недвижимость через фонд обеспечивают не только иммиграционный статус, но и высокую вероятность возврата капитала в стабильной валюте по истечении периода обязательного владения.
Турция vs Венгрия: прямое сравнение
| Параметр | Турция | Венгрия |
| Минимальный взнос | $200 000 / $400 000 | €250 000 |
| Статус | ВНЖ / гражданство | ВНЖ (10 лет) |
| Валюта расчётов | Лира | Евро/форинт |
| Евроинтеграция | Вне ЕС | Член ЕС |
| Динамика рынка | Спад продаж иностранцам | Рост цен жилья и ренты |
| Инфляционные риски | Высокие | Низкие |
| Прямая покупка недвижимости | Да | Нет (через фонд) |
| Правовая стабильность | Ограниченная | Стандарты ЕС |
| Путь к гражданству для инвесторов | Прямой | Натурализация |
Выводы
Резкое падение интереса россиян к турецкой недвижимости — это не разовая коррекция, а отражение структурных проблем: экономической нестабильности, фискального давления и валютной волатильности. В таких условиях даже турецкое гражданство за инвестиции теряет привлекательность. Венгрия предлагает альтернативу: быстрый путь к ВНЖ в ЕС через фонд в стране с устойчивой экономикой и правовой системой.
Юрий Георгиев 
21 апреля 2025 
