Вид на жительство в Испании для россиян, украинцев и белорусов — «окном в ЕС». Покупка испанской недвижимости ценой от полумиллиона позволяет оформить ВНЖ Испании за несколько месяцев. Быстро? Да. Сделать это также можно выгодно. Если оформлять ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу в краткосрочную / долгосрочную аренду, следуя нашим советам.
Испания — динамичный рынок недвижимости в Западной Европе. Одна из причин — выдача «золотых виз» иностранным инвесторам из государств, не входящих в ЕС. Иммиграционная схема предлагает вид на жительство в Испании взамен на инвестиции в размере не менее 500 тыс. евро. Самый популярный инвестиционный актив среди участников этой программы — недвижимое имущество.
Закон даже допускает оформление ВНЖ за недвижимость в Испании в ипотеку. Главное условие — размер собственных средств инвестора, вкладываемых в недвижимость, должен превышать положенные полмиллиона евро. Остальное можно покрывать кредитами. Для дополнительного стимулирования спроса испанские власти ввели поправки в законы. Теперь можно переложить оплату ипотечного налога с экспатов на банки, финансирующие ипотеку.
Предложение очень заманчивое для завершающих трудовую жизнь состоятельных персон, которые хотят купить недвижимость в Испании и на этом основании оформить вид на жительство для пенсионеров. Пенсионеры готовы переехать жить в Испанию и использовать собственную недвижимость для постоянного проживания.
Активные бизнесмены, оформляющие ВНЖ за недвижимость в Испании, часто не готовы жить в этой стране постоянно. Поэтому они сдают купленное жилье в аренду.
Позитивная динамика
Недвижимость в Испании коммерческого и жилого назначения пользуется спросом со стороны инвесторов-иммигрантов из России, Беларуси, Украины и других государств постсоветского пространства.
Цены на недвижимость в Испании стабильно растут, равно как и число местных и иностранных инвесторов, которые хотят купить недвижимость в Испании. Этому продолжающемуся буму на рынке жилья и коммерческого недвижимого имущества способствовали несколько факторов:
- Испания периодически попадает в мировой топ-3 популярных туристических направлений. Это создало огромный спрос на недвижимость в Испании для размещения туристов. Инвесторы активно скупают местное жилье, чтобы разместить более восьмидесяти миллионов туристов, которые посещают испанские курорты каждый год. Турпоток растет. Предприятия, занимающиеся традиционным гостиничным бизнесом, также стараются не отставать от высокого спроса.
- Появление на испанском рынке арендного жилья новых крупных игроков вроде AirBnb, HomeAway. Эти платформы помогают инвесторам в недвижимость Испании использовать туристический спрос для обогащения и расширить ассортимент. С их помощью можно предлагать свою недвижимость в Испании широкой мировой аудитории, привлекая клиентов на равных с большими группами отелей.
- Высокий спрос на недвижимость в Испании под сдачу в аренду туристам помог «расшевелить» вялый рынок жилья. Это повлекло рост цен и помогло направить дополнительные инвестиции в сторону постоянно растущего и все более прибыльного сегмента жилья под сдачу.
- Изменения в налоговых правилах сделали страну привлекательнее. Несколько ключевых постановлений Европейского Суда проложили путь к огромной экономии на налоговых выплатах для домовладельцев-экспатов. Позитивный эффект был настолько существенным, что некоторые домовладельцы-нерезиденты сообщили о снижении налоговых счетов в среднем на 70% или более. Это влияет на чистую прибыль, делая инвестиции в недвижимость Испании гораздо более выгодными. Это нововведение можно назвать беспрецедентным, поскольку ранее нерезидентам не разрешали вычитать любые расходы, налоги и сборы.
- Нельзя не упомянуть и новые изменения в законах о долгосрочной аренде. Испанские власти в апреле 2019 года утвердили новые законы об аренде, которые предоставили огромные права долгосрочным арендаторам, среди многих других изменений, наносящих ущерб арендодателям. В результате этих неаккуратных мер арендодатели отказались от долгосрочной аренды, предложив вместо этого свою недвижимость в Испании желающим краткосрочно снять жилье для отдыха. Такой вариант, безусловно, является более прибыльным, при этом с подобным бизнесом связано гораздо меньше правовых ограничений.
- Политическая нестабильность в конкурирующих с Испанией туристических направлениях приводит к тому, что туристы ищут безопасные убежища, такие как Испания, для проведения отпуска.
- Определенную роль сыграло и изменение климата. Глобальное потепление привело к тому, что туристический сезон расширился. Домовладельцы могут сдавать жилье в краткосрочную аренду даже в те месяцы, которые ранее были непригодны для пляжного отдыха при хорошей погоде.
8 советов, которые помогут вам инвестировать в арендную недвижимость в Испании, как это делают профессионалы
Если учесть все вышесказанное, можно понять, почему индустрия услуг по сдаче испанского жилья в краткосрочную аренду туристам процветает. Представленная ниже информация объясняет, как вы тоже можете получить максимальную прибыль, оформляя ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу в аренду туристам.
Место, место и еще раз место
Любая статья о недвижимости, которая стоит внимания, обычно начинается с этого высказывания, ценность которого вне времени и географических границ. Несомненно, это стандартная фраза, но от этого она не становится менее правдивой, при этом многие инвесторы часто забывают о ней.
Цены на недвижимость в Испании могут увеличиваться или уменьшаться, но ничто не влияет на них больше, чем местоположение. Отличное расположение поможет вам преодолеть возможный кризис на цикличном рынке жилья, минимизировав потери при спаде цен.
И, наоборот, в период бума на рынке хорошо расположенная недвижимость в Испании поможет своему владельцу извлечь ощутимую выгоду из принятого ранее решение о покупке. При перепродаже он будет более ликвидным, чем в среднем по рынку, а также будет пользоваться большим спросом со стороны арендаторов.
Когда вы инвестируете в недвижимость в Испании для последующей сдачи в аренду, вам нужно выбрать место, которое имеет большой туристический потенциал. Вы точно не ошибетесь, выбрав одно из наиболее популярных на международном уровне направлений, такое как Мадрид, Марбелья, Майорка и Барселона.
Вдали от моря vs. на побережье
Оба варианта пользуются высоким спросом, но по разным причинам. Проницательные горожане, интересующиеся блеском и изобилием космополитического образа жизни, тянутся к музеям, ресторанам, культурным мероприятиям, а также всевозможным роскошным развлечениям, которые может предложить большой город. С другой стороны, любители пляжей, солнечного света, мохито и релаксации предпочитают жить у моря. Их выбор — лоты вроде инвестиционных квартир-студий у моря в Малаге.
Вы должны решить, какую группу сделать своей целевой аудиторией, и соответствующим образом отточить свой маркетинг. Недвижимость в Испании вдали от моря (за исключением жилья в крупных городах, кроме столичного Мадрида) часто находится в сельской местности. Прибрежные курорты (и крупные города) соответствуют приморскому типу недвижимости.
С инвестиционной точки зрения разумнее выбирать городскую недвижимость в Испании, а не сельскую для инвестиций. Предрасположены к единению с дикой природой и сохранению окружающей среды? Хотите предложить этот полезный опыт гостям? Отправляйтесь в сельскую местность. Необязательно вдали от моря.
Финансовая доступность при покупке vs. техническое обслуживание
Тщательное планирование бюджета является ключевым элементом любой успешной инвестиции. Да, вы можете позволить себе купить шикарную недвижимость в Испании в отличном месте, но сможете ли вы позволить себе обслуживание ей под стать? Покупая недвижимость в Испании, убедитесь, что сможете себе позволить поддерживать ее в нормальном состоянии в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Недвижимость в Испании сама по себе не должна быть очень дорогой, чтобы ее покупка была выгодной будущему арендодателю. Достаточно удостовериться в том, что недвижимость в Испании, которую вы приобретаете:
- находится неподалеку от центра населенного пункта и моря;
- предлагает хорошую коммуникационную и другую инфраструктуру;
- имеет скромную площадь.
Это позволит максимизировать выручку от сдачи в аренду, минимизируя эксплуатационные издержки. Вы даже сможете время от времени использовать доходы от аренды, чтобы погашать ипотеку. Если использовали кредит, чтобы купить недвижимость в Испании. Доходы также помогут компенсировать любые дополнительные расходы.
Лицензия на сдачу жилья в краткосрочную аренду туристам
Несколько регионов в Испании приняли свои собственные региональные законы, вводящие лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду туристам. Некоторые из этих законов очень строгие. Например, такие законы есть на Балеарских островах.
Эксперты рекомендуют ознакомиться с законами региона, в котором вы хотите купить недвижимость. Вы должны соблюдать все требования, изложенные в региональных законах, и при необходимости получить лицензию.
Вряд ли кого-то привлекает перспектива вложить несколько сотен тысяч евро в недвижимость в Испании только для того, чтобы узнать, что местная ратуша запретила сдавать ее в краткосрочную аренду туристам.
Лицензия на первичное завладение
Основным требованием для подачи заявления, касающегося выдачи лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду туристам, во всех регионах Испании является получение так называемой лицензии на первичное завладение.
Это безусловное требование, обеспечение соответствия которому определяет разницу между возможностью сдавать вашу недвижимость в Испанию в аренду легально или нет. Огромные штрафы налагаются на домовладельцев-арендодателей, которые не могут доказать, что получили такую лицензию на свою недвижимость в Испании в местной ратуше.
Сообщество домовладельцев и его правила
Хотите купить недвижимость в Испании в закрытом коммьюнити или здании ЖК? Велики шансы, что вы станете частью сообщества домовладельцев. Новые законы, принятые в марте 2019 года, позволили сообществам домовладельцев по всей Испании полностью запрещать или ограничивать сдачу в краткосрочную аренду жилья в пределах своего коммьюнити / ЖК отпускникам.
Мало кто хотел бы инвестировать несколько сотен тысяч евро в недвижимость в Испании, чтобы потом узнать о запрете сообщества на заработок с арендного жилья.
Управляющие компании, которые организуют сдачу жилья в аренду
Эти компании могут либо стать для вас существенным подспорьем, либо уничтожить ваш бизнес. Некоторые компании и частные лица, которые предлагают некачественные услуги ввиду, например, уклонения от уплаты налогов, отказываются передавать клиентам счета-фактуры НДС за любые свои услуги (за которые они взимают тысячи евро!). Это означает, что их клиенты впоследствии оказываются вынуждены оплачивать огромные налоговые счета.
Другие, более профессионально управляющие компании, следуют «букве закона», и не имеют намерения не предоставлять клиентам надлежащие счета-фактуры НДС. Благодаря этому юристы арендодателя могут получать на их основании налоговые вычеты, значительно уменьшая налоговый счет домовладельца (в среднем на 70% или более).
К сожалению, многие арендодатели в конечном итоге выбирают первый вариант. Итог закономерен. Работайте законно и требуйте счета-фактуры НДС от поставщиков управляющих услуг. Вы сможете компенсировать огромные суммы расходов из своего налогового счета арендодателя. Не субсидируйте уклоняющихся от налогов бизнесменов из своего собственного кармана!
Налогообложение – юристы
Знаете ли вы об большом списке налогов и сборов, связанных с недвижимостью в Испании, которые могут значительно снизить вашу чистую прибыль от сдачи испанского жилья в аренду? Компетентная юридическая компания поможет вам на законных основаниях значительно снизить налоговые выплаты.
Не говоря уже о том, что гонорар юриста также может быть компенсирован налогами, которые вы при переделённых обстоятельствах сможете легально не платить при сдаче жилья в аренду или же будете вынуждены сделать это, не нанимая такого специалиста.
Заключение
Согласно результатам ряда исследований, средняя годовая доходность от инвестиций в недвижимость Испании под сдачу в аренду составляет 5%. Учитывая динамику показателя за последние 3 года, это довольно существенно. Вышесказанное даже не учитывает перспективу заработка на приросте капитала при перепродаже жилья, цены на которое за последние годы существенно выросли в крупных испанских городах.
Учитывая растущий доход от аренды, а также все более радужные перспективы заработка на приросте капитала при перепродаже, можно сделать вывод о том, что недвижимость в Испании под сдачу в аренду — это надежная инвестиция, приносящая высокую доходность из года в год практически без риска.
Инвестиция в недвижимость в Испании под сдачу подходит в качестве безопасного пенсионного плана, в отличие от инвестирования с трудом заработанных пенсионных накоплений, например, в переоцененные хедж-фонды с «профессиональными» управляющими.
Инвестиции в недвижимость в Испании под сдачу сродни ведению собственного бизнеса. Хотите добиться успеха? Научитесь делегировать полномочия. Опыт успешных гендиректоров показывает: ключ к успеху — поиск партнеров для правильных ролей и делегирование им задач. Вы вряд ли сможете сделать все сами, поскольку испанская бюрократия может просто свести с ума инвестора-новичка.
Пора купить недвижимость в Испании под аренду, используя помощь заслуживающих доверия риэлторов. Воспользуйтесь ресурсами компании с опытным персоналом для решения налоговых вопросов и наймите компетентное агентство по управлению арендой. Не забудьте иммиграционного агента, который поможет оформить ВНЖ за недвижимость в Испании. Эти партнеры приведут ваш арендный бизнес к успеху. Извлекайте выгоду из партнерства, как это уже делают тысячи домовладельцев!
