Выгодно ли покупать склады, промобъекты и жилье премиум-класса под сдачу в Дубае?

Если кратко, ответ «очень». Теперь аргументация. Юрлица генерируют рекордный спрос на промышленную и логистическую недвижимость в Дубае, а высокооплачиваемые удаленщики – на арендное жилье премиум-класса. Такие выводы можно сделать, ознакомившись с официальной статистикой за первую половину 2023 года и результатами независимых исследований спроса на недвижимость в эмирате.

Резкий рост спроса на промышленную и логистическую недвижимость в Дубае

Согласно отчету о состоянии рынка коммерческой недвижимости Дубая за первое полугодие 2023 года, подготовленному консалтинговой компанией Savills на основании официальных источников, в течение данного периода наблюдался высокий уровень спроса на аренду построек промышленного и логистического назначения. Основная причина – перенос рядом компаний операционной деятельности в Дубай из других эмиратов, входящих в состав ОАЭ.

Регистрация новых компаний в дубайском Международном финансовом центре DIFC и других частях региона также усилила спрос на коммерческую недвижимость в Дубае. Этому способствовало усиление интереса к концепции ниаршоринга (англ.: nearshoring). Речь о перемещении производственных мощностей и складских объектов в страны и регионы, расположенные географически близко к заказчикам / конечным потребителям товаров и услуг.

Растущий спрос на производственные площадки

Авторы отчета подчеркивают, что спрос на аренду построек промышленного назначения наблюдается не первый год. Восходящий тренд продолжает укрепляться с 2020 года. Это уже обернулось заметным всплеском местного производства на фоне реализации амбициозной промышленной стратегией правительства Объединенных Арабских Эмиратов под названием «Операция 300 млрд» (англ.: Operation 300bn). Данная стратегия призвана ускорить решение следующих задач:

• обеспечение устойчивости промышленного сектора страны;
• повышение статуса ОАЭ как глобального центра экспорта и реэкспорта;
• создание дополнительных рабочих мест.

Интерес к постройкам логистического назначения

Авторы отчета отмечают, что движущей силой спроса на аренду площадей в заданиях логистического назначения в Дубае в первом полугодии 2023 года стали субъекты сектора электронной коммерции. Высокий интерес к таким объектам, помимо операторов платформ электронной коммерции, демонстрировали следующие потенциальные арендаторы:

• компании в ОАЭ, связанные с нефтегазовым сектором;
• поставщики потребительских товаров повседневного спроса;
• фирмы, занимающиеся контрактной логистикой / 3PL (англ.: third-party logistics);
• операторы вертикальных ферм, которые размещаются внутри городской черты и используются для выращивания овощей и фруктов внутри закрытых помещений с последующей доставкой конечным потребителям в сжатые сроки.

Спрос на логистическую недвижимость в Дубае также подстегнула популярность концепции дистрибуции «спицы и ступица» (англ.: Spoke–hub distribution paradigm). Данная концепция предполагает развоз грузов получателям из центрального хаба / терминала (ступица) с использованием множества маршрутов (спицы), радиально исходящих из хаба. Популяризация этой концепции требует строительства новых «материнских» складов рядом с критически важной инфраструктурой, включая морские порты и аэропорты.

Иностранные арендаторы

Важным драйвером спроса на коммерческую недвижимость стал выход на рынок Дубая ряда неместных логистических компаний. Яркий пример — индонезийский гигант J&T Express. Сегодня компания быстро расширяет деятельность в Дубае. Индонезийцы уже арендовали около 15 тыс. квадратных метров логистических площадей. В планах увеличение складских площадей в Дубае в 3 раза к 2026 году.

Еще одно государство-донор – Индия. Притоку индийских компаний в Дубай способствовало Соглашение о всеобъемлющем экономическом партнерстве между ОАЭ и соответствующей страной. Власти ОАЭ намерены заключить аналогичные договоренности с коллегами из следующих государств:

• Израиль;
• Индонезия;
• Турция;
• Колумбия.

Благодаря стратегическому расположению Дубая, стратегии «Китай плюс один» и прочным экономическим связям между Поднебесной и ОАЭ дубайские владельцы коммерческой недвижимости наблюдают приток арендаторов из числа китайских фирм, открывающих представительства и наращивающих деятельность в эмирате. Арендованные площади китайцы используют для производства и экспорта продукции в соседние страны Персидского залива и Африки.

В течение первой половины 2023 года американская корпорация Amazon, специализирующаяся на электронной коммерции, стала одним из крупнейших арендаторов коммерческой недвижимости в свободной экономической зоне на юге Дубая. Этому способствовало желание руководства корпорации укрепить позиции в регионе в ответ на спрос.

Цены

Стоимость аренды коммерческой недвижимости в Дубае движется по восходящей траектории на нескольких субрынках. Это обусловлено соответствующим увеличением количества запросов со стороны потенциальных арендаторов.

В 1 полугодии 2023 года стоимость аренды недвижимости класса «А» выросла в среднем на 6,7-14% в годовом сопоставлении. Активы класса «B» подорожали еще сильнее. В частности, сообщается о росте цен в среднем на 37,5% на территории района Аль-Куоз (Эль-Гозе).

Дубайские застройщики стремятся удовлетворить спрос. Почти 100 тыс. квадратных метров нового предложения находится в стадии реализации в ключевых регионах. Речь, помимо прочего, о следующих локациях:

• Свободная экономическая зона Джебель Али;
• Юг Дубая;
• Национальный индустриальный парк;
• Дубайский инвестиционный парк.

Дубай и Абу-Даби попали в топ-5 направлений для высокооплачиваемых удаленных работников, снимающих премиальное жилье

Дубай признан лучшим городом в мире для высокооплачиваемых удаленных работников из-за высокого качества жизни, которое предлагает мегаполис и эмират в целом, а также приемлемой арендной платы в сегменте жилья премиум-класса. Город возглавил рейтинг Executive Nomad Index (ENI) за 2023 год, составленный экспертами консалтинговой компании Savills.

Впервые в истории данного рейтинга соседний Абу-Даби вошел в список 20 лучших городов, сходу заняв четвертое место. Это обстоятельство позволяет прогнозировать рост спроса на съемное жилье в Абу-Даби со стороны удаленных работников. Если решите купить местную квартиру или виллу под сдачу, вам понадобиться личный банковский счет в ОАЭ в Abu Dhabi Islamic Bank или другом эмиратском банке. Открыть такой счет помогут наши эксперты.

Методология

Команда исследовательского центра Savills World Research составляет индекс, оценивая лучшие города мира в контексте удобства для удаленных работников и фрилансеров с высоким уровнем достатка. Аналитики основываются, помимо прочего, на ранжировании отдельных локаций в разрезе следующих факторов:

• уровни надежности и скорости интернета;
• качество жизни;
• климат;
• транспортное сообщение с акцентом на воздушные перевозки пассажиров;
• средний размер арендной платы в сегменте премиального жилья.

При составлении индекса ENI, которое осуществляется в рамках программы Savills Impacts, традиционно ранжируются 20 направлений. Речь о достаточно крупных городах, которые расположены в странах, соответствующих минимум одному из следующих 2 критериев:

• наличие иммиграционной программы по выдаче специальной визы цифровым кочевникам или ее эквивалента;
• вхождение в состав крупного регионального экономического / геополитического блока, иммиграционные правила которого допускают свободное передвижение внутри блока граждан стран-членов этой структуры, а также возможность произвольно долго проживать и свободно работать в любой ее части (примеры — США и ЕС).

Участвующие в ранжировании города должны предлагать благоприятный климат в течение всего года, высокое качество жизни и развитые рынки элитного жилья.

Почему Дубай возглавил топ?

Дубай возглавил список в 2023 году, поскольку отвечает всем требованиям рейтинга и превосходит остальных его фигурантов по совокупности оценок в разных категориях. Город предлагает фантастическую транспортную  доступность благодаря Международному аэропорту Дубая. Экспатам доступны отличное качество жизни, очень надежная и быстрая мобильная связь. Развитый рынок арендной жилой недвижимости премиум класса также в наличии.

Мегаполис давно демонстрировал позитивную динамику. В 2022 году Дубай занял третье место в рейтинге. Притоку состоятельных экспатов в мегаполис способствовали быстрый рост секторов FinTech и финансовых услуг, а также безналоговая среда и высокое качество жизни.

Отмечается, что большинство новоприбывших относятся к категории обеспеченных пар, решивших не иметь детей (англ.: Double Income No Kids; dinkie). Такие экспаты предпочитают жилые высотки в следующих районах:

• окрестности Дубайского международного финансового центра;
• Дубай Марина (из-за близости к Дубай-Медиа-Сити и Дубай интернет Сити).

Авторы исследования отмечают, что большинство коворкингов в городе загружены почти на 100%. Это подтверждает рейтинг Дубая как лучшего места для активных цифровых кочевников, включая топ-менеджеров и руководителей интернет-компаний. Дубай также получил высокие оценки в части воздушного транспорта и интернет-соединения, что подтверждает представленная ниже диаграмма.

Рейтинг Executive Nomad Index (ENI) за 2023 год с оценками отдельных фигурантов в разрезе ключевых категорий. Синим обозначена скорость интернета, голубым — качество жизни, красным – климат, оранжевым – развитие воздушного транспорта, желтым – доступность премиального арендного жилья. Источник: Savills Research

Международный аэропорт Дубая считается самым загруженным в мире, если рассматривать пассажирские перевозки. Эмират продолжает инвестировать в цифровую инфраструктуру. Сегодня Дубай и ОАЭ в целом входят в число мировых лидеров по скорости мобильного интернета.

Причины прогресса Абу-Даби

Абу-Даби — новый фигурант рейтинга, сходу попавший на 4 строчку. Мегаполис можно сравнить с Дубаем. Он очень популярен, помимо прочего, благодаря развитой инфраструктуре для отдыха и развлечений. Одно из главных преимуществ обоих городов заключается в том, что они предлагают городскую жизнь рядом с пляжами. Это повышает качество жизни в целом.

Эмират пользуется особой популярностью среди цифровых кочевников из Северной Европы. Доступна виза для удаленной работы. Вид на жительство для удаленщиков в ОАЭ, выдаваемый на один год, стал одним из главных драйверов притока в эмират цифровых кочевников — наряду с медицинским обслуживанием мирового класса и постоянно растущим ассортиментом привлекательных мест для отдыха и развлечений внутри закрытых помещений, позволяющих избежать сильной летней жары.

Для инвесторов в недвижимость предусмотрена «золотая виза». «Золотая виза» также предназначена для привлечения талантов, топ-менеджеров и основателей стартапов со всего мира.

Внимания заслуживают свободные экономические зоны в ОАЭ в целом и, в частности, Абу-Даби. Они предлагают различные льготы локальным компаниям. Наличие таких зон в Абу-Даби существенно повышают привлекательность города для юрлиц.

Другие фигуранты рейтинга

Малага заняла второе место в рейтинге за 2023 год. «Бронза» досталось Майами. Топ-5 замыкает португальская столица. В 2022 году Лиссабон занимал первое место в рейтинге. Но из-за прогресса конкурентов столица Португалии опустилась на пятое место за 12 месяцев.

Авторы исследования отмечают, что высокооплачиваемым цифровым кочевникам важны пляжи и высокое качество жизни. Поэтому перечисленные выше города занимают высокие места в списке – наряду с Барбадосом и Алгарве (Португалия), разместившимися на шестом и девятом местах, соответственно.

Эксперты помогут выбрать и купить недвижимость в ОАЭ

Учитывая приведенные выше факты, можно прогнозировать дальнейшее подорожание жилья в ОАЭ и коммерческой недвижимости в Дубае. Самое время покупать! Но и чересчур торопиться с закрытием сделки тоже не стоит, чтобы избежать мошенников. Оформить покупку в сжатые сроки и на выгодных вам условиях без каких-либо рисков помогут наши эксперты.

Чтобы быть в курсе актуальных деловых и инвестиционных трендов в ОАЭ и иных странах Персидского залива, подпишитесь на нашу новостную рассылку и страницы портала в популярных сетях. Наши авторы ведут непрерывный мониторинг перспективных рынков и ежедневно делятся с читателями свежей информацией!