Иностранцы возвращаются на венгерский рынок недвижимости, Будапешт готовит ограничения

После нескольких лет снижения активности иностранные инвесторы вновь демонстрируют интерес к недвижимости в Венгрии. В 2024 году число заявок на приобретение местного жилья и других объектов недвижимости от граждан стран, не входящих в состав Евросоюза, превысило уровень 2019 года — последнего «допандемийного» периода нормальной рыночной активности. Но наряду с ростом числа сделок усиливается и государственный контроль: на повестке — новый законопроект, способный ограничить активность иностранных покупателей через введение дополнительных финансовых условий.

Контекст: уже существующие ограничения для иностранцев

Иностранцы вправе приобретать недвижимость в Венгрии, но условия сделки зависят от гражданства конкретного покупателя и типа приобретаемого объекта. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии могут свободно покупать жильё без получения специальных разрешений. Остальным (граждане третьих стран) требуется официальное разрешение, выдаваемое компетентным органом в течение 45 дней после приема заявки.

Наиболее серьёзные ограничения действуют при покупке сельхозземель и лесных угодий. Для таких объектов необходимы дополнительные разрешения, а в некоторых случаях сделки вообще запрещены. Эти меры направлены на защиту национальных интересов и борьбу со спекуляцией землёй. Однако иностранцы могут обойти ограничения, учредив венгерскую компанию, от имени которой осуществляется покупка.

Динамика заявок: подача и одобрение

Согласно официальной статистике, в 2024 году было подано 3647 заявок на покупку недвижимости от иностранных граждан, нуждающихся в разрешении. Это на 23% больше, чем в 2023 году. В 95,5% случаев (3485 заявок) власти приняли положительное решение. 84% сделок с недвижимостью, требующих утверждения, касались жилья.

Доля покупок с участием иностранцев, которым требуется специальное разрешение, в общем количестве сделок на венгерском рынке недвижимости осталась умеренной, достигнув 2,8% по итогам отчетного периода. В 2023 году показатель был немного ниже (2,7%). Таким образом, несмотря на резкий рост числа заявок, доля иностранных покупателей в структуре сделок остаётся стабильной.

Важно: гражданам стран ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии разрешение не требуется, поэтому сделки с их участием в качестве покупателей в официальной статистике не учитываются. Согласно экспертным оценкам, с учетом этих сделок общая доля иностранцев может составлять 4–6% продаж.

Кто покупает: граждане Китая и Вьетнама лидируют

Китайские граждане стали самыми активными покупателями среди выходцев из стран, расположенных вне ЕС: в 2024 году китайцами было приобретено 1106 объектов венгерской недвижимости. Это на 71% больше, чем в 2023 году. В результате на долю покупателей из Китая пришлось 31% всех одобренных сделок с участием инвесторов из третьих стран.

На втором месте оказались граждане Вьетнама. Они участвовали в 16% сделок, для закрытия которых требовалось разрешение. Среди стран происхождения наиболее активных иностранных покупателей по итогам отчетного периода также можно отметить Турцию, Израиль, Россию и Иран. Но их доля существенно ниже.

Гражданство покупателей также часто определяло и ценовые сегменты, которые их интересовали. По данным местных риелторов, стоимость сделки с участием китайских инвесторов в среднем составляла 76 млн форинтов. Немецкие покупатели в среднем тратили около 28 млн форинтов. Это отражает разницу в предпочтениях: китайцы ориентируются на престижные районы Будапешта, немцы — на сельские и приграничные поселения.

Где покупают: столица в приоритете, но регионы набирают популярность

76% от общего числа закрытых в отчетном периоде сделок с участием покупателей иностранного происхождения пришлись на Будапешт. Наиболее популярными стали:

• VII район столицы (15% от общего числа сделок);
• VI, VIII и XIII районы — по 12%.

Эти районы включают туристически привлекательные локации, близкие к историческому центру и университетам. Данные обстоятельства делают их привлекательными с инвестиционной точки зрения — в контексте прироста стоимости при будущей перепродаже, ликвидности, а также возврата вложенного благодаря сдаче в аренду.

В регионах интерес был сосредоточен в следующих локациях:

• Восточные пригороды столицы (5% сделок);
• Дьор-Мошон-Шопрон (3%);
• Дебрецен, Печ, Сегед, Шопрон и Мошонмадьяровар (по 1-2%).

Дебрецен занимает особое место благодаря экономическому развитию и инфраструктурным проектам, включая строительство завода BMW. Это стимулирует спрос на аренду и покупку жилья.

Грядут изменения: правительство планирует дать муниципалитетам больше полномочий

В апреле 2025 года был опубликован законопроект, предусматривающий введение ограничений на сделки с недвижимостью в отдельных населённых пунктах. Муниципалитеты получат право:

• вводить обязательные взносы при покупке (размером до нескольких миллионов форинтов);
• ограничивать регистрацию по месту жительства;
• устанавливать право преимущественной покупки в пользу местных властей;
• полностью запрещать сделки в определённых зонах при наличии оснований.

Ожидается, что ограничения будут применяться в первую очередь в будапештской агломерации, районе курортного озера Балатон, Веленце, а также в восточных городах. В последних наблюдается резкий рост активности потенциальных покупателей из числа граждан Румынии после частичного вступления последней в Шенгенскую зону.

Экономические и политические последствия

Инициативы правительства направлены на «защиту идентичности» населённых пунктов и ограничение спроса и спекулятивного роста цен. Особенно часто с такими проблемами власти сталкиваются в локациях с дефицитом жилья.

Однако, как предупреждают аналитики, эти меры могут привести к снижению инвестиционной привлекательности соответствующих регионов и росту неопределённости для иностранных покупателей. Кроме того, реализация таких ограничений требует согласования с венгерской Конституцией и регулирующими нормами ЕС — особенно в отношении обеспечения недискриминационного доступа к рынку и движения капитала.

Выводы

Спрос иностранцев на жильё в Венгрии восстанавливается. Особенно высокий уровень активности демонстрируют потенциальные покупатели из Азии. Однако вместе с этим растёт регуляторная нагрузка и правовая неопределённость. Потенциальные инвесторы должны учитывать не только цены и особенности локаций, но и законодательные изменения, которые могут напрямую повлиять на их возможности и права. Новые меры, находящиеся на стадии общественного обсуждения, могут изменить правила игры уже во второй половине 2025 года.