Приближающееся снижение ставок по ипотеке в Австрии подстегнет спрос на австрийское жилье, которое в последние годы стабильно дешевело. Какой напрашивается вывод? Если планировали купить квартиру в Вене или жилплощадь в другой части страны, пора действовать. Лучшего момента, возможно, не будет.
Предпосылки для снижения процентных ставок
Процентные ставки снизились. Это дает надежду тем, кто хочет профинансировать покупку виллы в престижном районе Вене или другой недвижимости жилого назначения в Австрии с привлечением заемного капитала.
В июне 2024 года Европейский центральный банк (ЕЦБ) снизил ключевую процентную ставку на четверть пункта. Это стало сигналом к изменению тренда на австрийском рынке кредитования, которого давно ждали потенциальные заемщики — особенно персоны, нацеленные на кредиты с плавающими ставками.
Недоступная ипотека в Австрии
За последние 2 года многие австрийцы решили отложить воплощение мечты о собственном жилье. Рост стоимости жизни и резкое увеличение процентных ставок, установленных ЕЦБ, создали значительные барьеры для оформления кредита после открытия счета в Австрии.
Кроме того, австрийское Управление по финансовому рынку ужесточило правила кредитования покупателей недвижимости. Более строгие правила выдачи ипотечных кредитов в Австрии действуют с июля 2022 года.
Заемщики должны иметь не менее 20% собственного капитала при заключении кредитного договора, а размер взноса не может превышать 40% располагаемого дохода домохозяйства. Максимальный срок кредита ограничен 35 годами.
Как подорожание ипотеки повлияло на рынок недвижимости Австрии?
Влияние на рынок недвижимости было значительным. По данным Die Presse, в 2022 году зарегистрировано более 26 тыс. переоформлений права собственности на новые квартиры в Австрии, а также прочую жилую недвижимость. Однако в 2023 году цифра резко упала. Число закрытых сделок с жильем достигло чуть менее 20 тыс.
Кредитование также пострадало. Причем не только в 2023 году. Сообщается о 6-процентном снижении кредитного финансирования сделок с австрийским жильем в первой половине 2024 года по сравнению с предыдущим годом. Падение становится еще более заметным при сравнении первого полугодия 2023 года с 2022 годом, когда финансирование сократилось на ошеломляющие 63%.
Признаки восстановления
Несмотря на эти спады, во второй половине 2024 года начали прослеживаться признаки восстановления. Интерес к покупке жилья в Австрии, похоже, снова растет. Местные банки сообщают о повышении активности клиентов.
В частности, Центральный банк Австрии (Oesterreichische Nationalbank; OeNB) сообщил, что в период с июня по август 2024 года объем новых кредитов на частное жилищное строительство превысил 1 млрд евро. Это позволяет предположить, что потенциальные покупатели возвращаются на рынок.
Что это означает в контексте финансовой доступности недвижимости в Австрии?
Доступность покупки жилья в Австрии принято оценивать с помощью «коэффициента обслуживания долга» (Schuldendienstquote). Индикатор рассчитывается путем сравнения ежемесячных выплат по кредиту с доходом домохозяйства.
Аналитический портал Durchblicker недавно провел расчет Schuldendienstquote для австрийской столицы. При расчетах предполагалось, что муж и жена в составе домохозяйства, оформляющего ипотеку, — штатные высокооплачиваемые сотрудники австрийских компаний со средним доходом для такой категории наемного персонала.
Гипотетическая семья с доходом выше среднего решила купить квартиру в Австрии площадью 90 квадратных метров, выбрав жилье в третьем районе Вены, и берет кредит в 2024 году. Также предполагалось, что эти платежеспособные кредитополучатели при покупке квартиры стоимостью €729 000 (актуальный средний ценник в указанном районе на момент проведения расчетов, учитывая площадь приобретаемой квартиры) внесут первоначального взнос по ипотеке в размере 30% от цены сделки и погасят все сопутствующие расходы на покупку.
В таком случае коэффициент обслуживания долга составит 39%. То есть показатель Schuldendienstquote окажется не намного меньше 40-процентного порога, установленного австрийским законодательством, которое ограничивает ежемесячные выплаты в зависимости от дохода.
Хорошая новость заключается в том, что снижение процентных ставок по ипотеке идет потенциальным покупателям на пользу. Расчеты Durchblicker, проводившиеся в 2023 году, показали, что соответствующей семье придется тратить 43% чистого дохода на погашение кредита на ту же квартиру в Вене.
Что с ценами?
Еще одна позитивная новость для потенциальных покупателей. Цены на австрийскую недвижимость жилого назначения в последние годы демонстрируют тенденцию к снижению. С середины 2022 года цены снизились примерно на 5% в номинальном выражении (без учета индекса потребительских цен). Скорректированные с учетом инфляции (стоимость в реальном выражении) данные показывают более существенное снижение — в среднем примерно на 15%.
Учитывая повышение доступности ипотеки, цены могут снова начать расти после многолетнего падения. Потенциальная смена ценового тренда заставляет растущее число австрийцев и иностранцев торопиться с закрытием сделок, что постепенно «разогревает» рынок.
Юрий Георгиев 
04 ноября 2024 
