Будапешт стоит на пороге крупнейшего преобразования за последние десятилетия. Запущен масштабный проект Diákváros по возведению студенческого жилья. По задумке властей, он снизит конкуренцию за доступное жильё между коренным населением венгерской столицы и иногородними, включая студентов из-за рубежа, которые сегодня вынуждены мириться с острой нехваткой общежитий. Но этому противоречит другая инициатива правительства, направленная на резкое повышение числа учащихся в городе. В результате можно ожидать дальнейший рост спроса на арендную недвижимость и выставленное на продажу жилье в Будапеште.
В выигрыше останутся предусмотрительные покупатели, которые заблаговременно приобретут жилье под сдачу рядом с востребованными вузами. Бенефициарами также станут иммигранты-инвесторы, которые оформляют ВНЖ в Венгрии через покупку доли фонда недвижимости, реинвестирующего капитал в востребованные новостройки под сдачу. Выбор такого фонда гарантирует резиденту возврат капитала по истечении периода обязательного владения (5 лет).
Краткая хронология
Идея создать студенческий квартал в Будапеште родилась в 2021 году. Первоначальный мастер-план предусматривал масштабную застройку площадки для оптовой торговли, известной как «Большой торговый рынок» (Nagyvásártelep). Предполагалась интеграция учебных зданий, студенческих кампусов, инфраструктуры обслуживания и зелёных зон. Проект выглядел амбициозно: заявлялось о создании мини-города на основе передового мирового опыта. Но в итоге было решено начать с малого.
Чиновники активизировались в мае 2024 года, инициировав процедуру выкупа соответствующих участков в IX районе. В конце 2024 года были завершены основные сделки, предполагавшие выплату компенсации в 3,5 млрд форинтов. В апреле 2025 года стартовала реализация проекта в сокращённой версии: только общежития и один центр обслуживания вместо изначально запланированного кампуса.
Согласно заявлениям администрации IX района, текущий проект представляет собой минималистичную адаптацию оригинальной концепции, за разработку которой ранее мэрия заплатила свыше 580 млн форинтов. Но чиновники не исключают возможность расширения масштабов проекта в будущем в случае успеха базовой версии.
Масштаб застройки
В результате выкупа в пользу государства перешли:
- один крупный участок площадью 9 500 м²;
- три средних участка по 2 000–3 000 м²;
- 18 узких полосообразных участков, непригодных для самостоятельного строительства.
Дополнительно согласовано выделение 4 800 м² земли, принадлежащей одновременно администрации IX района и муниципалитету Будапешта. На высвободившейся земле власти планируют построить новые общежития на 12 тыс. койко-мест. Также запланирована полная реконструкция здания рынка, которое получит помещения для коворкинга, фуд-корты и зоны отдыха для студентов и преподавателей. Внешний облик нового кампуса, который расположится на набережной реки, адаптируют под концепцию «студенческой Венеции» с низкой плотностью застройки.
Стратегическая цель
Правительство ставит более амбициозную задачу, чем удовлетворение спроса на жилье со стороны учащихся. Власти хотят увеличить число иностранных студентов в 3 раза и довести показатель до 100 000 к 2030 году. Это превратит высшее образование в один из ключевых экспортных секторов для венгерской экономики. В Министерстве культуры и инноваций назвали наличие качественного и доступного жилья «абсолютно необходимым условием» для достижения этой цели.
По состоянию на начало 2025 года в студенческих общежитиях Будапешта имелось 17 тыс. койко-мест при спросе в более 57 тыс. (коэффициент конкуренции — 3,5 студента на одно место). Даже после завершения первой очереди Diákváros койко-мест будет недостаточно. Показатель достигнет 29 тыс., что примерно в два раза ниже текущего уровня спроса.
| Общее число студентов на очной форме обучения | Число иностранных студентов на очной форме обучения | Доля студентов, проживающих в общежитиях (%) | |
| 2000/2001 | 176046 | 7751 | 27 |
| 2001/2002 | 184071 | 8088 | 26 |
| 2002/2003 | 193155 | 8184 | 25 |
| 2003/2004 | 204910 | 8850 | 25 |
| 2004/2005 | 212292 | 9302 | 23 |
| 2005/2006 | 217245 | 10072 | 22 |
| 2006/2007 | 224616 | 10757 | 21 |
| 2007/2008 | 227118 | 11435 | 20 |
| 2008/2009 | 224894 | 12934 | 20 |
| 2009/2010 | 222564 | 14290 | 19 |
| 2010/2011 | 218057 | 15090 | 19 |
| 2011/2012 | 218304 | 16450 | 19 |
| 2012/2013 | 214320 | 17277 | 19 |
| 2013/2014 | 209208 | 20041 | 19 |
| 2014/2015 | 203576 | 21730 | 18 |
| 2015/2016 | 195419 | 23038 | 19 |
| 2016/2017 | 190098 | 25346 | 19 |
| 2017/2018 | 187084 | 28677 | 20 |
| 2018/2019 | 185278 | 31293 | 20 |
| 2019/2020 | 186797 | 33142 | 20 |
| 2020/2021 | 187237 | 32400 | 18 |
| 2021/2022 | 190094 | 34758 | 19 |
| 2022/2023 | 190281 | 36175 | 19 |
| 2023/2024 | 198276 | 37482 | 18 |
Динамика изменения числа студентов и нагрузки на общежития с 2000 года. Источник: Центральное статистическое управление Венгрии (Központi Statisztikai Hivatal; KSH)
На фоне роста количества студентов (особенно иностранных) в последние годы инфраструктура общежитий практически не менялась. Низкая доля студентов, имеющих доступ к недорогому жилью, тормозила развитие образовательного сектора.
Реакция рынка
Ожидание роста числа арендаторов уже начало оказывать влияние на рынок недвижимости столицы. Согласно оценкам портала Ingatlan.com, период продажи жилья в Будапеште (время между размещением и снятием объявления) сократилось до 64 дней в I кв. 2025 года (против 110 дней годом ранее). Более дешевые квартиры в панельных домах продавались в среднем за 31 день (против 91 дня в I кв. 2024 года). Квартиры в кирпичных домах продавались за 68 дней (против 100 дней годом ранее).
Позитивная динамика наблюдалась и за пределами столицы. В крупных городах время продажи сократилось с 118 до 90 дней. Напротив, в деревнях и малых городах время продажи увеличилось до 184 и 222 дней, соответственно. Это косвенно свидетельствует о концентрации спроса в населенных пунктах, располагающих университетами.
Прогнозы до 2030 года и рекомендации инвесторам
Дефицит качественного жилья в столице с высокой вероятностью не исчезнет даже после окончания строительства Diákváros. При сохранении текущих тенденций эксперты прогнозируют рост стоимости аренды квартир в южных районах Будапешта на 4–6% в год.
Аналитики рекомендуют инвесторам рассмотреть покупку малогабаритных квартир в радиусе 2–3 км от площадки Diákváros и крупных образовательных учреждений столицы. В то же время не рекомендуется рассматривать районы за пределами университетских зон, теряющие привлекательность — особенно на фоне вводимых разными районами столицы ограничений на посуточную сдачу туристам.
Также перспективным может стать создание частных общежитий и апарт-отелей с более высоким уровнем сервиса, ориентированных на студентов из Азии и стран Ближнего Востока. Культурные особенности этих стран требуют определённого уровня уединения и удобства.
Юрий Георгиев 
28 апреля 2025 
