Сколько стоит недвижимость в винодельческих регионах Венгрии?

Сельская жизнь становится все более востребованной в Венгрии. Популярностью пользуются винодельческие регионы. Но жилье там ищут не только венгры. В свете возрождения венгерской «золотой визы», открывающей доступ к оформлению ВНЖ в Венгрии через покупку доли фонда недвижимости, такими активами все чаще интересуются и иностранцы.

Поэтому недвижимость в венгерском винодельческом регионе может стать хорошей инвестицией. Но где именно покупать, чтобы закрыть сделку выгодно? Эксперты местного банковского учреждения MBH Jelzálogbank составили карту цен на недвижимость в винодельческих регионах Венгрии, дополнив ее информацией о ценовой динамике.

Отсутствие корреляции между ценой и качеством вин

Изучая рынок недвижимости винодельческих регионов Венгрии, можно увидеть отсутствие тесной корреляции между ценой и качеством вин, изготавливаемых в отдельных регионах, и ценой на жилую недвижимость в этих локациях.

Недвижимость стоит дешевле всего в Токайском винодельческом регионе (венг.: Tokaj), где производятся самые дорогие вина. В престижном винодельческом регионе Паннония (венг.: Pannon), включающем Виллань (венг.: Villány) и Сексард (венг.: Szekszárdi), а также в винодельческом регионе Верхняя Венгрия (венг.: felső-magyarországi), включающем Эгер (венг.: Eger) и Матру (венг.: Mátra), можно купить жилплощадь примерно за ту же цену, что и в регионе Великих Равнин (венг.: Alföldi Régióban). В последнем изготавливается большое количество легких вин, что делает его интересным для организации массового производства.

Эксперты отметили, что на динамику цен на жилье влияет ряд факторов, но одним из наиболее значимых выступают доходы от всех видов бизнеса, помимо виноделия. Поэтому, даже если регион известен качественными винами, но не может конвертировать этот имидж в более высокий доход, например, за счет туризма, стоимость недвижимости там может быть сравнительно низкой.

Еще важный один фактор — расположение. Например, близость западной границы, что открывает широкие возможности для трудоустройства в сопредельных государствах. Это обстоятельство может сыграть роль в формировании высоких цен. Так дела обстоят в винодельческом регионе Верхней Паннонии рядом с Дьёром (венг.: Győr), которые на карте ниже отмечены бирюзовым.

Средние цены на жилую недвижимость в винодельческих регионах Венгрии в 2021 году (левый столбец) и по итогам периода с января 2022 года по октябрь 2023 года (правый столбец) в тысячах форинтов/м2. Источник: MBH Index

По оценкам экспертов, на втором месте по дороговизне оказались апартаменты и коттеджи в винодельческом регионе Балатон (венг.: Balaton), который в 2022 году принял более миллиона туристов, что помогло местной экономике и увеличило привлекательность инвестиций в квартиры под сдачу. Этот регион отмечен на карте оранжевым. Жилье там стоит примерно 400 000 форинтов за квадратный метр.

На третьем месте оказался винный регион Верхняя Венгрия (отмечен фиолетовым), также занимающий высокие позиции в туристических рейтингах. Рядом разместился винный регион Дуная (отмечен синим), который занимает второе место по количеству привлекаемых туристов. Средняя цена жилья в этих локациях составляет около 325 000 и чуть более 300 000 форинтов за квадратный метр, соответственно.

Регион Токай на северо-востоке (отмечен серым), принявший в 2022 году меньше всего гостей, оказался самым дешевым для покупателей жилья по сравнению с другими. Даже несмотря на наибольший рост цен в период с начала 2021 года по октябрь 2023 года (+30%). Цена за квадратный метр там выросла со 104 000 форинтов до 140 000 форинтов. Темп роста был самым низким в винодельческом регионе Верхняя Венгрия, где цена «квадрата» выросла на 17% (с 277 000 до 324 000 форинтов).

При анализе общей средней цены жилья вырисовывается аналогичная картина. Недвижимость была самой дорогой в винодельческом регионе Верхней Паннонии со средней ценой в 34 миллиона форинтов по состоянию на конец отчетного периода.

За типовую недвижимость вокруг озера Балатон потенциальным покупателям приходилось платить в среднем по 29 миллионов форинтов. В Паннонском, Дунайском и Верхневенгерском винодельческих регионах средняя цена составляла 19, 20 и 22 миллиона форинтов, соответственно. Токай замыкает рейтинг: в самом маленьком по площади винодельческом регионе страны можно было приобрести недвижимость в среднем за 10 миллионов форинтов.

Виноделие в Венгрии

Археологические находки, сделанные на территории страны, свидетельствуют о появлении там первого винограда и вина еще до нашей эры. Виноделием на территории современной Венгрии начали заниматься кельты в I веке до нашей эры. Но крупных масштабов виноделие там достигло лишь при расширении Римской империи до Карпатского бассейна. Римляне нашли особенно благоприятные условия в высокогорье Балатона и Шеремсеге, оценив венгерскую почву для дальнейшего развития своего виноградарства.

Римляне привезли виноградные лозы в Паннонию. В последующие столетия новые сорта винограда на территории современной Венгрии были завезены из Италии и Франции. Большая часть продукции в тот период приходилась на белое вино.

Преемственность производства винограда и вина на высокогорье Балатона прослеживается в археологических находках вплоть до наших дней. С венгерским завоеванием и принятием христианства площадь и значение производства вина значительно возросли.

На виноделие Карпатского бассейна повлияли древние традиции Внутренней Азии и Кавказского региона, принесенные венграми, а также практики с римскими корнями, которые сохранились и были переняты в Паннонии. На все это большое влияние оказали знания и вкусы новообращенных бенедиктинцев и религиозных орденов, а также иммигрантов-поселенцев из Италии, Бургундии, Анжу и долины Рейна.

Помимо специфического климата и разнообразных почвенных условий, сокровище в виде уникальных традиций — важный фактор при производстве венгерских вин и детерминанта их уникальности.

Во времена существования Австро-Венгерской монархии (1867–1918) производство вина получило новый импульс. Началась серьезная профессиональная работа в виноградарской, энологической, нормативной и коммерческой сферах. Для венгерских вин открылись новые рынки.

Болезнь филлоксера (инфекция, вызываемая американской корневой тлей), опустошавшая плантации Европы с 1870-х, не обошла и Карпатский бассейн. К началу 20 века большая часть виноградников серьезно пострадала. В качестве защиты сначала под выращивание винограда были выделены новые площади — преимущественно на песчаной почве. В конечном итоге решением стало не это, а распространение благородных европейских сортов, привитых к корням американских лоз.

После Второй мировой войны производство винограда и вина в Венгрии велось с переменным успехом. При коммунизме качеством пренебрегали в пользу переработки, пастеризации и промышленного производства. Основной целью крупного земледелия было исключительно получение как можно большего количества продукции. С 1989 года возобновился интерес к традиционным сортам и появилось много новых инвестиционных проектов — особенно в Токайском регионе. Этот период в основном характеризовался ростом эффективности производства и качества продукции.

После вступления Венгрии в ЕС в 2004 году в стране действуют жесткие правовые и экономические правила, связанные с членством в Европейском союзе. Эти правила побуждают производителей постоянно совершенствоваться.

Сегодня винодельческие регионы Венгрии, расположенные в объятиях Карпатского бассейна, достойны конкурировать с самыми известными винодельческими регионами мира по своему разнообразию и уникальности. Действующие в стране правила полностью соответствуют положениям стран-членов ЕС, а ландшафт и терруар, включая опыт венгерских виноградарей, продолжают сохранять уникальность.

Благодаря широкому распространению работы на дому многие венгры принимают решение сделать сельскую местность основным местом жительства, выбирая винодельческие регионы. Такие локации могут быть привлекательными не только для тех, кто занимается виноделием, — их туристическое значение также растет. Спрос на местную недвижимость еще должен подстегнуть перезапуск венгерской программы инвестиционной иммиграции, которая допускает получение ВНЖ за долю фонда недвижимости, реинвестирующего капитал в жильё