Город-призрак Вароша на Северном Кипре, некогда считавшийся самым популярным курортом на всем острове, получит «второе дыхание». Объявлено о планах потратить $ 10 млрд на его восстановление. Ожидается, что это серьезно увеличит туристический потенциал и привлекательность рынка курортного жилья частично признанной юрисдикции. Параллельно северокипрские власти ограничивают продажу жилой недвижимости иностранцам.
На реновацию города-призрака Вароша может быть потрачено $ 10 млрд
В июне 2024 года турецкие СМИ начали «готовить почву» к запуску масштабного инвестиционного проекта на территории частично признанной Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК). Место реализации — один из кварталов города-порта Фамагуста на восточном побережье острова. Речь о районе Вароша (греч.: Βαρώσια), который также часто называют Мараш (тур.: Maraş) на турецкий манер. Некогда он был настоящей «жемчужиной» туристического предложения острова.
Район Вароша на Северном Кипре, который турецкие журналисты окрестили «Средиземноморским Лас-Вегасом», уже 50 лет де-факто является городом-призраком. Эта часть прибрежной территории Кипра, которая была закрыта для заселения с 1974 года, годами оставалась предметом переговоров между северянами (турецкая сторона) и южанами (греческая сторона). В 1993 году власти ТРСК согласились открыть Варошу для совместного использования двумя сторонами под контролем ООН в обмен на открытие международного аэропорта Никосии. Но киприоты-греки отвергли это предложение.
В 2003 году было также отклонено предложение турецкой стороны «отдать Мараш под контроль киприотам-грекам в обмен на снятие ограничений на внешнюю торговлю, транспорт, путешествия, культурную и спортивную деятельность с обеих сторон Кипра». В 2004 году в рамках т. н. плана Кофи Аннана прорабатывалась возможная передача Варошы южанам взамен на снятие эмбарго с ТРСК, а также открытие аэропортов Эрджан и Гечиткале для международных рейсов. Однако киприоты-греки отвергли план Аннана на референдуме.
После запуска проекта инвентаризации культурного наследия, начатого в 2019 году, администрация ТРСК открыла для посетителей Мараш. Это произошло в октябре 2020 года. Сегодня по его главной улице можно гулять. Можно искупаться на местном пляже. Но для возрождения некогда популярного квартала необходимы крупные инвестиции. Турецкие журналисты, ссылаясь на неназванные источники, заявляют, что требуется потратить около 10 миллиардов долларов.
Мараш, где когда-то проводили летние каникулы такие знаменитости, как Софи Лорен, Мэрилин Монро, Элизабет Тейлор и Бриджит Бардо, а также британская королевская семья, до сих пор окружен заборами. Перед разрушающимися зданиями на улицах той части квартала, которая открыта для посетителей, видны таблички с надписями на английском и турецком языках: «Внимание — может упасть!»
Квартал, располагающий 8-километровой береговой линией, вмещает целый ряд знаковых зданий. Например, внимание привлекает здание британского банка Barclays Bank (на фото выше). На внешней стене банка установлен железный ящик, который описывается как первый банкомат. Работники предприятий района ночью писали свои имена и клали деньги в конверте в железный ящик, а пришедшие утром в банк сотрудники переводили полученные средства на счета клиентов. Несмотря на нестандартные процедуры, никакой путаницы, воровства или злоупотреблений не было.
Хотя Мараш сейчас находится в руинах, там есть автомобильные галереи роскошных брендов, включая Ferrari, Jaguar и Lamborgini. Есть здания, где продавалась продукция Hoover, Singer и Philips. Еще одна знаковая постройка — мечеть Билал Ага, неподалеку от которой есть ряд роскошных отелей, включая Asterias Hotel и Florida Hotel. На территории квартала располагались 105 гостиниц, 3 тысячи крупных коммерческих здания, 99 объектов развлекательной инфраструктуры, 4 649 единиц курортного жилья, 21 банковский офис, а также 24 театра и кинотеатра.
Реализации планов киприотов-турок по обновлению знакового квартала могут помешать санкции США. Еще в августе 2023 года американский сенатор-демократ Роберт Менендес выразил обеспокоенность позицией Турции и ее ненадежностью как союзника.
Он отметил, что официальная Анкара часто действует агрессивно по отношению к соседям и шантажирует союзников США, что создает серьезные проблемы для двусторонних связей. Если такое поведение сохранится, Вашингтону, возможно, придется рассмотреть введение санкций против Турции. В частности, санкции, по словам политика, возможны при активизации киприотов-турок в Вароше. Это якобы приведет к дестабилизации ситуации на острове. Сенатор предложил рассмотреть санкции как инструмент сдерживания подобных действий.
Ужесточение правил продажи недвижимости на Серверном Кипре иностранцам
Незадолго до завуалированного анонса проекта по обновлению Мараша турецкие СМИ также сообщили о новых мерах по контролю за продажей недвижимости иностранцам на Северном Кипре. Цель ужесточения правил — предотвращения крупномасштабного перехода земли и прочей северокипрской недвижимости в иностранную собственность.
Зарубежные инвесторы, включая израильтян, россиян, украинцев и иранцев, приобрели тысячи единиц жилья и земельных участков в Турецкой республике Северного Кипра в последние годы. Власти пообещали положить конец массовой скупке недвижимости иностранцами. Отмечается, что особенно жестко будут контролироваться сделки с участием израильских покупателей.
По словам чиновников, правительство ТРСК, ограничивая продажи, закрыло все существовавшие ранее лазейки в законодательстве. Власти отмечают, что возросший интерес к северокипрскому рынку жилья со стороны иностранцев привел к значительному повышению цен. В результате местным жителям стало трудно купить или снять жилплощадь. Власти ожидают, что ужесточение правил сделает цены более доступными.
Утвержденный впоследствии проект поправок в закон «О приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде (иностранцами)» (тур.: Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) (Değişiklik) Yasa) Y.T. № 193/3/2024 был опубликован в Официальном вестнике ТРСК. Главные моменты новых правил:
- Ограничение иностранных покупателей приобретением только одной (1) квартиры или коттеджа.
- При необходимости купить землю на Северном Кипре иностранцам как и ранее доступен только 1 гектар (2,5 акра), но минимальная сумма инвестиций в земельный участок увеличена до 20 миллионов евро в эквиваленте. Причем, в отличие от предыдущего закона, в котором не указывался характер инвестиций, новый требует, чтобы инвестиции в размере 20 миллионов евро включали промышленные, образовательные или медицинские проекты. В случае неспособности инвестора внести необходимые капиталовложения в одну из указанных сфер за 2 года, земельный участок подлежит возвращению во владение государству или предыдущему собственнику.
- Незарегистрированные объекты недвижимого имущества в ТРСК, которые принадлежат иностранцам, подлежат обязательной регистрации.
- Если выяснится, что иностранец владеет земельными наделами площадью выше нормы или строениями жилого назначения в количестве более 1, такую недвижимость надлежит продать в течение двухлетнего периода. После продажи необходимо уведомлять об этом сотрудников северокипрского Управления земельного кадастра. Уведомление надлежит направлять не позднее 6 месяцев с момента закрытия соответствующей сделки. По оценкам отраслевых экспертов, более 50% сделок с недвижимостью на Северном Кипре ранее не регистрировались. Есть иностранцы, которые приобрели до 30 объектов недвижимости и не регистрировали их на свое имя.
- Сделки с недвижимостью теперь должны проходить через Управление земельного кадастра, а не через частные юридические конторы. Соглашения о покупке будут недействительны, если передача права собственности не будет зарегистрирована в Управлении земельного кадастра в течение 6 месяцев.
- Введен запрет на продажу до установления прав собственности.
- Некоторые административные шаги были отменены. В частичности, был упразднен обязательный процесс условного депонирования.
- Правительство ТРСК способствовало увеличению инвестиций со стороны граждан дружественной Турции. Турки теперь могут купить до 3 объектов недвижимости на Северном Кипре. Ранее турки могли приобретать там не более 1 объекта — как и все остальные иностранцы.
Критика
Хотя поправки считаются важным шагом в контексте борьбы с отмыванием денег, увеличения доступности местной жилплощади для коренных островитян и решением ряда других задач, они вызвали споры. Почему? Причина в предположительно негативном воздействии на экономику. По мнению ряда заинтересованных сторон, предоставление более выгодных условий гражданам Турции относительно прочих иностранцев может привести к спаду активности последних.
Пессимисты полагают, что иностранные инвесторы переместят внимание на другие перспективные рынки. В результате спада продаж жилья государство не получит налоговых и иных доходов. Также ожидается спад активности в смежных сферах. Поскольку риелторские агенты потеряют клиентов, а застройщики не смогут продать уже возведенное жилье, и те, и другие снизят обороты бизнеса. Соответственно, упадут налоговые выплаты. Вероятно, также будут затронуты и другие сектора, обслуживавшие экспатов, включая общепит и туристическую отрасль.
Члены местной Ассоциации риелторов киприотов-турок (тур.: Kıbrıs Türk Emlakçılar Derneği) уже объявили о подготовке обращения в Конституционный суд. Многие субъекты местной строительной отрасли, вносящей значительный вклад в экономику частично признанной юрисдикции, заявили, что ожидают серьезный спад.
Актуальные локации
Эксперты отмечают, что стоимость недвижимости на Северном Кипре сильно различается в зависимости от ее типа и локации. Небольшая квартира в Никосии может стоить около 60 000 фунтов стерлингов в эквиваленте. В Фамагусте аналогичная недвижимость может стоить до 120 000 фунтов стерлингов.
Аналитики прогнозируют, что на фоне продолжающейся застройки такие районы, как Трикомо и Кирения, могут стать популярными туристическими направлениями, догоняя в плане турпотока Бодрум и Чешме в Турции. Это может произойти уже в течение следующего десятилетия. Соответственно, имеет смысл рассмотреть целесообразность покупки там жилья в инвестиционных целях: для последующей перепродажи и/или сдачи туристам.
Остерегайтесь мошенников, покупая недвижимость на Северном Кипре
Отраслевые эксперты делят иностранных покупателей недвижимости в ТРСК на 2 группы: инвесторы и будущие резиденты. Первые ориентированы на прирост капитала, что логично, учитывая бурное развитие региона. Сделки с недвижимостью совершаются в британских фунтах, что сводит к минимуму риск потерь.
Вторая группа стремится получить вид на жительство на Северном Кипре через покупку жилья. Эти покупатели в основном прибывают из соседних стран, причем лидируют граждане Турции, привлеченные природной красотой острова и спокойствием вдали от столичного хаоса. Фиксируется высокий интерес россиян и украинцев.
Представителям из обеих категорий эксперты рекомендуют действовать осторожно. На фоне роста интереса покупателей-иностранцев на Северном Кипре повышается риск мошенничества с недвижимостью. Покупателям предлагают жилье фейковых проектов и несуществующие участки земли. Некоторые аферисты обещают продажу земли с гарантированным строительством коттеджей или квартир по цене от 22 400 до 25 000 фунтов стерлингов. Они создают ложные надежды с помощью 3D-проектов. Если честные застройщики разрабатывают реальные проекты и заключают соглашения с архитектурными бюро, то аферисты лишь обманывают людей визуальными презентациями.
Эксперты рекомендуют учитывать, что стоимость строительства квартиры на Северном Кипре составляет в среднем £ 750 за квадратный метр (данные на 2024 года). Поэтому предложения мошенников математически невыполнимы.
Поскольку при реализации незавершенки на начальном этапе не могут быть оформлены отдельные права собственности, покупателям предоставляются акции через компанию. Однако эти акции не имеют юридической силы в пределах ТРСК. Данная ситуация представляет большой риск для рынка недвижимости Кипра.
Потенциальным покупателям, рассматривающим возможность инвестиций в рынок недвижимости Северного Кипра, следует крайне осторожно относиться к подобным обещаниям. Рекомендуется провести детальное исследование и внимательно изучить историю и проекты компании, которая выступает будущим контрагентом. Получение юридической гарантии посредством работы с независимым юристом или консультантом по недвижимости может предотвратить возможные риски. Помните, что пословица «бесплатный сыр в мышеловке» также применимо и к рынку недвижимости!
Юрий Георгиев 
20 июня 2024 
