Комбинация финансовых и иммиграционных возможностей делает Венгрию одним из самых интересных направлений для стратегических инвестиций в 2025 году. Во-первых, страна предлагает состоятельным иностранцам быстрое европейское резидентство. Россияне, украинцы, белорусы и другие неграждане ЕС могут получить вид на жительство, вкладывая деньги в фонд недвижимости.
Во-вторых, многочисленные эксперты и авторитетные организации заявляют о завершении многолетней фазы спада на рынке коммерческой недвижимости Венгрии. Вкладывая свободный капитал в этот рынок прямо сейчас, претенденты на «золотую визу» и другие инвесторы могут получить растущий в цене актив и стабильный источник дохода, а также создать устойчивый бизнес-плацдарм в ЕС.
Нисходящая фаза рыночного цикла закончена, наступила стабилизация, грядет рост
Отчёт Национального банка Венгрии (Magyar Nemzeti Bank; MNB) за апрель 2025 года о ситуации на рынке коммерческой недвижимости отражает разворот тренда. По оценкам регулятора, в первой половине 2024 года падение цен остановилось, после чего началась стабилизация. Это означает, что рынок близок к нижней точке, после которой можно ожидать восстановление и рост. Установлению восходящего тренда должно способствовать улучшение макроэкономических условий:
- ВВП Венгрии в 2024 году вырос на 0,5%. По официальным прогнозам, в 2025 году можно ожидать рост экономики в диапазоне от +1,9 до +2,9%.
- Локомотивами экономического роста признаны секторы ИКТ (+4,4% в 2024 году), финансы (+2%), торговля и логистика (+2,7%).
- Ожидается снижение базовой ставки MNB, стабилизация инфляции и умеренный рост потребительского спроса.
Эти макропоказатели создают фундамент для оживления спроса в ключевых сегментах рынка коммерческой недвижимости — от складов до отелей.
Спад инвестиционной активности – «затишье перед бурей»?
Согласно отчёту регулятора, совокупная стоимость закрытых в 2024 году сделок составила всего €405 млн. Это на 28% меньше, чем годом ранее. Причем:
- 73% инвестиций пришлись на местные источники (банки, пенсионные фонды, частные инвесторы);
- иностранные игроки почти отсутствовали (27% объема сделок);
- доходность по офисам и складам выросла до 7%, по торговым объектам — до 6,75%.
Рассмотрим отдельные сегменты рынка в деталях:
Складские площади и прочие логистические объекты — фавориты инвесторов
Складской рынок продолжает активно развиваться:
- В 2024 году введено 237 тыс. м² новых складов.
- В 2025 запланирован ввод 259 тыс. м², но предарендовано пока лишь 31% площадей.
- На начало 2025 года запрашиваемая рента находилась в диапазоне €5,3–5,9/кв. м в месяц. Медианное значение за год увеличилось на 6,2%.
- Доля пустующих площадей остаётся низкой (7,9%).
Наиболее активные арендаторы — производственные компании (39%) и логистические операторы (35%). С географической точки зрения рост смещается на восток — в сторону кластеров автопроизводителей в Дебрецене, Кечкемете, Мишкольце. Вывод: склады остаются одним из самых устойчивых и предсказуемых сегментов для вложений, особенно с горизонтом 5+ лет.
Туризм снова приносит деньги. В 2024 году количество ночёвок в объектах размещения выросло на 8%. Постояльцев из числа внутренних туристов стало больше на 6%, иностранцев — на 10%. Доход на номер (RevPAR) в Будапеште достиг €123 (на 15% выше среднего по региону).
Запланирован ввод в эксплуатацию 3,6 тыс. новых номеров — в основном в столице (70%). Но ввод произойдет не раньше 2026 года. Это означает, что имеющийся гостиничный фонд будет востребован при росте турпотока — особенно в сегменте четырёхзвёздочных отелей с конференц-залами, пользующихся спросом среди деловых путешественников.
Умеренное восстановление в сегменте ритейла
В 2024 году начался разворот тренда после периода падения потребительского спроса. Оборот розничной торговли в отчетном периоде вырос на 2,6%. И рост ускоряется. В январе 2025 показатель увеличился уже на 4,7% в годовом сопоставлении. Доля пустующих площадей в премиальных торговых центрах составляет всего 1–2%, в менее качественных ТЦ — около 10%. Арендные ставки в центральных локациях стабильны и составляют €70–90/м² в месяц.
Риски «перегрева» в офисном сегменте
Офисный рынок Будапешта переживает структурную трансформацию. Доля пустующих площадей выросла до 14,1% к концу 2024 года (+0,8% за год). В 2025 году ожидается ввод ещё 232 тыс. м² офисных площадей, из которых 63% строятся под государственные нужды. Одновременно идёт масштабный переезд госструктур в новые здания, что высвобождает старые помещения.
Даже несмотря на высокую предаренду строящихся объектов (76%), это неминуемо приведёт к дальнейшему увеличению предложения и сдержит рост арендных ставок. Вывод: инвестировать стоит только в энергоэффективные здания класса «A» с надёжными арендаторами, готовыми подписывать долгосрочные контракты.
Кредитование: готовность банков финансировать коммерческие проекты растет
На начало 2025 года портфель проектных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью и находящихся на балансе венгерских банков, составил 3,019 трлн форинтов (+16% за год). Наибольшая доля портфеля (~30%) приходится на кредиты, выданные на развитие или покупку офисных зданий. Объем таких кредитов вырос на 14% за год.
В сегменте промышленных объектов (16% портфеля) наблюдался наибольший рост (+40%). В случае торговых площадей и гостиничных объектов годовой рост составил 15% и 13%, соответственно.
Доля проблемных займов в портфеле проектных кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, на начало 2025 года составила 3,7%. Показатель остается в рамках нормы. В отчете регулятора отмечается, что венгерские банки сохраняют осторожность при кредитовании офисов и складов.
Вид на жительство через инвестиции в фонд
Иностранный инвестор может совместить покупку перспективной коммерческой недвижимости в Венгрии с оформлением «золотой визы». Соискателям доступен десятилетний ВНЖ, для получения которого требуется вложить €250 000 в один из одобренных государством фондов на 5+ лет.
Такие фонды реинвестируют капитал в недвижимость, включая коммерческие объекты. Учитывая вероятное восстановление рынка коммерческой недвижимости Венгрии, эксперты рекомендуют претендентам на «золотую визу» обращать повышенное внимание на фонды, в портфели которых входят логистические, торговые, гостиничные площади.
Выводы
Хотите совместить решение финансовых, иммиграционных и бизнес-задач, рассматривая переезд в Европу и/или создание там «запасного аэродрома»? Сейчас один из лучших моментов для входа на венгерский рынок коммерческой недвижимости с попутным оформлением «золотой визы». Пока рынок ещё не развернулся окончательно, стоимость активов остаётся умеренной. Это позволяет заложить фундамент для будущей прибыли и создать стратегический плацдарм в Евросоюзе на лучших для вас условиях.
Юрий Георгиев 
05 мая 2025 
