Иностранным гражданам, которые планируют купить недвижимость в Грузии стоит помнить о том, что в стране нет ограничений для иностранцев в выборе объекта недвижимости. Стоимость заключения сделок гораздо ниже, чем в странах ЕС, а сроки более сжаты. Несмотря на привлекательные условия покупки недвижимости, у грузинского рынка все же есть свои особенности. Узнайте, как купить недвижимость в Грузии и как за это получить вид на жительство.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии?
Приобретение недвижимости в Грузии — это выгодное инвестиционное решение, которое в перспективе будет приносить постоянный доход. При покупке квадратных метров в этой стране иностранцев ждут как преимущества, так и небольшие ограничения.
Права и обязанности иностранных граждан
Нерезиденты могут покупать любую недвижимость в этой стране, кроме земельных участков сельхозназначения. Их можно приобретать только гражданам страны, а иностранцы могут получить такой участок по наследству.
Чаще всего в грузинском госреестре регистрируют сделки с двумя видами недвижимости: квартиры в жилых комплексах или земельные участки со строениями. У покупки дома в Грузии есть определенная особенность — вы приобретаете именно участок земли с построенным на нем объектом недвижимости. Поэтому, как было сказано ранее, если дом расположен на земле сельхозназначения, иностранный гражданин не сможет его купить, только получить в наследство. Однако получение в наследство не гарантирует право собственности, и его еще должно одобрить правительство Грузии.
Россияне и белорусы могут приезжать в эту страну без визы и находиться здесь в течение 365 дней. Украинцам в 2004 году правительство Грузии продлило длительность пребывания в стране до 3 лет по безвизу. Обнулить этот срок можно, выехав из страны на сутки.
Иностранцы практически не ограничены в сроках выбора объекта недвижимости. Нерезиденты, купившие недвижимость дороже $100 тыс., могут претендовать на ВНЖ Грузии.
Как выбрать недвижимость в Грузии?
У иностранцев пользуется спросом жилье у моря: его можно сдавать летом в аренду туристам или отдыхать семьей, например, в Батуми. Специфика грузинского рынка заключается в его контрасте. Здесь множество предложений как в новостройках, так и в объектах с многовековой историей.
Многоквартирное жилье составляет до 95% предложений на рынке. В основном это 20-30-этажные жилые комплексы. Но также встречаются небоскребы 40-50 этажей. Главная причина их возведения — высокая стоимость земельных участков. Например, стоимость участка, удаленного от моря, размером в 5 соток, составляет примерно $250 тыс. В более инвестиционно привлекательных районах стоимость земли будет в 2-3 раза дороже.
Недвижимость продается, главным образом, с черновой отделкой. Квартиры с ремонтом и мебелью можно купить в апарт-комплексах. В основном недвижимость в апартаментах спроектирована в евроформате. Здесь вместо привычной квартирной кухни будет просторная кухня-гостиная, на которой можно не только готовить, но и принимать гостей.
У иностранцев большим спросом пользуются квартиры евроформата 1+1, на 40-45 м² в ЖК, расположенных на второй или третьей береговой линии. Интересно, что такие предложения рассчитаны именно на иностранных граждан. Местные жители предпочитают квартиры по 100-150м² или дома на 400м² и более.
Частные дома как в Тбилиси, так и в Батуми считаются эксклюзивом. Доля такой недвижимости составляет примерно 5% на рынке. Это дома в коттеджных поселках на 10-20 таунхаусов.
Процедура приобретения недвижимости в Грузии: пошаговая инструкция
Покупка квартиры в Грузии происходит практически так же, как и в других юрисдикциях. Рассмотрим перечень основных шагов.
Шаг 1: Поиск недвижимости и проверка ее юридической «чистоты»
Искать недвижимость можно двумя способами: самостоятельно или обратиться в компанию, которая предоставляет такие услуги.
Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, то перед ее покупкой нужно выяснить:
- Как этот объект попал в собственность продавца, чтобы не купить дом или квартиру, приобретенную предыдущим владельцем незаконным способом.
- Нет ли правопритязаний на этот объект со стороны третьих лиц, например, наследственные споры или разбирательства, связанные с разделом имущества.
- Не находится ли недвижимость в залоге у банка и не наложен ли на нее арест.
В реестре можно узнать общую информацию о приобретаемом объекте. Для этого нужно написать заявление в Дом юстиции. Но полученной информации будет недостаточно. Для полной проверки с гарантированным результатом лучше обратиться в к нашим экспертам.
Дело в том, что при покупке недвижимости в Грузии в новостройке нужно изучить информацию о застройщике, и ознакомиться с разрешительной документацией на строительство. Самостоятельно это сделать достаточно проблематично, поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам, которые предоставляют такие услуги.
Шаг 2: Заключение договора
Договор купли-продажи составляется на двух языках: грузинском и родном для нерезидента. Подписать его можно в Доме юстиции или у нотариуса. Если подписывался у нотариуса, то его нужно будет предоставить в Дом юстиции. В договоре должна быть отражена следующая информация:
- паспортные данные обеих сторон;
- заявление от покупателя о намерении купить объект недвижимости;
- квитанция об оплате регистрационного сбора;
- информация о приобретаемом объекте недвижимости в Грузии (кадастровый номер, площадь, план и т. д.;
- стоимость, схема и сроки внесения платежей (если объект приобретается в рассрочку);
- обязанности покупателя и продавца;
- подписи сторон (если для составления договора привлекался переводчик, то он тоже должен поставить подпись).
Если сделка купли-продажи заключается без рассрочки или ипотеки, а обе стороны владеют грузинским языком, то не придется самостоятельно составлять договор, его бланк выдадут в Доме юстиции. Сторонам нужно будет вписать всю необходимую информацию и подписать договор купли-продажи в присутствии госрегистратора.
Если недвижимое имущество приобретается в ипотеку, рассрочку или с внесением аванса, то эту информацию нужно детально регламентировать в договоре с указанием всех деталей сделки.
Шаг 3: Оформление оплаты и документы
Чтобы оплатить сделку, иностранному гражданину не обязательно открывать счет в местном банке. В большинстве случаев нерезиденты переводят деньги с банковского счета, зарегистрированного в своей стране. В зависимости от политики банка, может понадобиться пройти процедуру контроля перевода валюты в стране резидентства покупателя.
Конечно, осуществлять переводы между грузинскими банками гораздо проще, особенно если операции проводятся между клиентами одного финансового учреждения. Обычно операции проходят в течение нескольких секунд, но могут быть исключения. У каждого банка есть лимиты на переводы. Если сумма транзакции будет его превышать — процедура может занять несколько дней. Этот факт нужно учитывать, чтобы не просрочить платеж по договору купли-продажи, если недвижимость приобретается в рассрочку. При необходимости иностранные граждане могут открыть счет в грузинском банке.
Вносить оплату по договору можно наличными. При таком способе расчета факт передачи денег закрепляется распиской. Ее можно составлять как в письменном виде в присутствии минимум двух свидетелей, так и у нотариуса.
Шаг 4: Регистрация права собственности
Приобретенная недвижимость регистрируется в местном отделении Дома юстиции. Весь процесс занимает не более четырех рабочих дней. За результатом рассмотрения заявки можно следить на сайте госреестра. Также на этом портале можно получить выписку о регистрации прав собственности.
Можно ли купить недвижимость дистанционно?
Нерезиденты могут удаленно приобрести недвижимость в Грузии. Для этого нужно обратиться в фирму, предоставляющую такие услуги на территории государства, и оформить на ее представителя доверенность. Купить квартиру в Грузии гражданину России или другого государства, затем зарегистрировать приобретенную недвижимость на нового владельца также может представитель этой фирмы. По доверенности специалист сможет:
- заключить с собственником договор купли-продажи;
- осуществить все необходимые расчеты;
- зарегистрировать на нового владельца право собственности в реестре;
- поставить владельца жилья на учет в налоговую;
- заключить договоры с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
Налоги и расходы при покупке недвижимости
Граждане, которые приобрели жилье в Грузии, обязаны каждый год оплачивать налог на имущество. Он зависит от совокупного дохода проживающих членов семьи и распространяется на резидентов-налогоплательщиков. То есть, ко всем физлицам, зарегистрированным в грузинской налоговой. На неоконченное строительство тоже нужно платить налог. Также купив недвижимость, иностранцы должны заплатить пошлину за регистрацию права собственности. При заключении сделки продавец обязан заплатить 5% подоходного налога.
К дополнительным расходам можно отнести оплату услуг переводчика, который потребуется при составлении договора в Доме юстиций. Если сделка заключается у нотариуса, то за его услуги также понадобится заплатить.
Если жилье в Грузии достается в наследство или по договору дарения, то родственники I и II степени родства не будут платить подоходный налог. Родственники III и IV степени освобождаются от его уплаты, если оценочная стоимость недвижимого имущества не превышает $50 тыс.
Расходы на содержание недвижимости
Основные виды коммунальных услуг, за которые платят в Грузии:
- Водоснабжение. В Грузии эту услугу предоставляют несколько компаний. Платить можно на выбор — за потребленный объем (1 м3 = 0,2655 GEL) или ежемесячно по фиксированному тарифу (3,15 GEL на человека).
- Электроэнергия. Стоимость одного кВт колеблется от 0,12 до 0,14 GEL. Зависит от того, освобожден ли пользователь от уплаты НДС или нет. В среднем на двух человек при умеренном потреблении выходит $ 8-10.
- Газ. За газ потребители платят по счетчику. Тариф также колеблется от 0,39 до 0,46 GEL, так же зависит в зависимости, освобожден человек от уплаты НДС или нет.
- Отопление. В Грузии нет централизованного отопления. В квартирах устанавливаются газовые радиаторы. Из-за мягкого климата осень и весна теплые, отоплением жители пользуются только месяц-два зимой. Счет за отопление на двух человек в среднем обойдется в $33-40 в месяц.
- Телефон, интернет. Если владелец квартиры установил домашний телефон, то платить за него нужно будет $1,3-1,7 в месяц. За безлимитный интернет со скоростью 20 Мбит/с понадобится заплатить в среднем $10.
- Вывоз мусора. Платить нужно по фиксированному тарифу ежемесячно — 2,5 GEL на человека.
- Лифт. Стоимость в каждой новостройке или ЖК индивидуальная, зависит от компании, с которой застройщик заключили договор.
- Дополнительные расходы. Это могут быть оплата за уборку придомовой территории, дворов, за поддержание и ремонт самого здания. Средняя стоимость дополнительных расходов составляет примерно $1 за м2 недвижимого имущества, платится ежемесячно.
Тарифы могут варьироваться в зависимости от местоположения, типа жилья и других факторов. Например, тарифы на электроэнергию и газ могут быть выше для определенных категорий пользователей.
Как получить ВНЖ Грузии за покупку недвижимости?
Что дает покупка квартиры в Грузии? Иностранные граждане, купившие недвижимость от $100 тыс., могут претендовать на ВНЖ. Он предоставляется на 1 год с правом последующего продления. Продлевать ВНЖ можно до тех пор, пока у иностранного гражданина в собственности находится это имущество.
Стоимость приобретенного объекта определяется аккредитованным оценщиком. В дальнейшем процедура переоценки будет осуществляться каждый год автоматически.
ВНЖ предоставляет иностранным гражданам ряд преимуществ и возможностей, например:
- проживание на территории страны без необходимости периодически выезжать за ее пределы, чтобы обнулить срок пребывания;
- можно официально устраиваться на работу;
- иностранец, получивший ВНЖ, может открыть бизнес на территории страны;
- предоставляется доступ к государственному порталу госуслуг;
- можно оформлять визы для путешествий в другие страны;
- имея ВНЖ, иностранный гражданин может открыть счет в грузинском банке, а также получить доступ ко всем банковским продуктам наравне с резидентами;
- прожив 10 лет на территории страны, можно подавать запрос на получение гражданства.
Доходность и перспективы аренды недвижимости в Грузии
Иностранцы приобретают недвижимость в основном для инвестиций. Вложения в квартиру-студию окупаются примерно от 7 до 10 лет. В Грузии интенсивно развивается туристическая сфера, поэтому иностранцы в основном покупают жилье для дальнейшей сдачи его в аренду и получения пассивного дохода. Чем ближе недвижимость к морю, тем выше стоимость ее аренды, соответственно, такие вложения быстрее окупаются.
Доходность недвижимого имущества, приобретенного на этапе строительства, примерно 10-15% в год. Но из-за интенсивного строительства новых объектов ликвидность таких вложений может снижаться. Застройщики, анонсируя постройку нового объекта, часто умышленно завышают в своих расчетах доходность от сдачи недвижимости в аренду, прогнозируя до 25% годовых. На самом деле средний показатель ниже — от 8 до 12%. Показатели зависят от локации, качества объекта, а также спроса на туристическую аренду, который может меняться в зависимости от сезона и инфраструктурных изменений
Подведем итоги
Купить недвижимость в Грузии — отличное решение как для инвестирования, так и для переезда на ПМЖ в эту страну, особенно, если вы хотите дом или квартиру с видом на море. Застройщики предлагают широкий выбор цен, различные акции. Это дает возможность выбрать недвижимость, имея различный бюджет, от недорогой компактной студии с минимальным ремонтом до роскошного особняка.
Покупка недвижимости в этой стране — отличное инвестиционное решение. Вы можете получать пассивный доход от сдачи жилья в Грузии в аренду, а благодаря постоянному росту цен можно заработать на продаже недвижимости по более высокой стоимости.
