Прокладка линий метрополитена в сербской столице – несомненное благо для белградцев и гостей города, многие из которых планируют купить там недвижимость. Но есть риск сноса жилых домов при строительстве метро. Поэтому эксперты рекомендуют воздержаться от приобретения недвижимости в ряде локаций. Благо, план линий метрополитена уже опубликован. Более того, некоторые эксперты рекомендуют повременить с покупкой недвижимости в Сербии в целом. Из-за падения спроса цены также могут временно просесть, после чего последует отскок. Те, кто купит на минимуме, смогут сильно сэкономить.
Риск сноса жилья из-за строительства метрополитена
Представители компании Beogradskog Metroa i Voza, которая курирует строительство белградского метрополитена и в будущем займется его эксплуатацией, заявили, что при прокладке второй ветки метро, возможно, придется сносить много жилья. Речь о ветке от Бежанийска косы до Мириево. Причина в том, что эта линия более сложная, чем первая.
В настоящее время сербы готовятся к строительству первой ветки и занимаются проектированием второй. Схемы обеих веток отражены на изображении ниже. При строительстве первой линии метро, как ожидается, снос жилья и прочих построек удастся свести к минимуму.
Проектировщики второй ветки разделили работы на два этапа: от Бежанийска косы до Меркатора и от Меркатора до Мириево. Подземка будет проходить через многочисленные улицы и под некоторыми густонаселёнными частями города, где строителям придется сносить здания из соображений безопасности.
Этому будет предшествовать экспроприация недвижимости в столице Сербии с последующей выплатой компенсации. Избежать экспроприации и сохранить имущество собственникам вряд ли удастся, поскольку прокладка метрополитена считается проектом стратегической важности. И обустраивать линии метро в обход жилья в собственности лиц, отказавшихся от добровольно-принудительной экспроприации, никто не будет.
По словам проектировщиков, метро строится в городе, который уже сегодня сильно перегружен. В будущем ситуация усугубится, поскольку при реализации инфраструктурного проекта будут перекрыты некоторые улицы. И это несмотря на стремление проектировщиков максимально избежать закрытия дорог на этапе планирования.
При строительстве первой линии метро преграды для движения транспорта и людей над землей будут минимальными. Точно известно, что будет перекрыта улица Трговачка. Там откроется одна из первых станций метро.
При прокладке первой ветки проходческие щиты (машины, которые копают тоннели) будут размещены в двух местах: Беле Воде (городской квартал) и Панчевачки мост. Они будут двигаться навстречу друг другу и должны встретиться ближе к концу 2027 года. Ожидается, что проходка тоннеля начнется осенью 2023 года.
В будущем при проведении этих работ будут перекрыты некоторые полосы движения возле кварталов Баново Брдо, Ада Циганлия, Мостарска Петле. На площади Савы, площади Республики и площади Байлоний остановок движения не будет.
Комментируя ход работ, в компании Beogradskog Metroa i Voza отметили задержки с подписанием с китайской фирмой Power China контракта на проектирование и строительство депо, крайний срок которого был назначен на февраль 2022 года. Но подписание пришлось отложить из-за пандемии. Оно должно состояться в августе 2023 года. Также отмечается, что это не сдвинет сроки реализации других работ, потому что депо будет возводиться отдельно от первой линии.
Сербы планируют закончить первую линию метро до 2028 года. Завершение работ над второй линией, как ожидается, состоится в 2030 году. На строительство метро в республиканском бюджете на этот год заложено около 255 миллионов евро. В 2023 году власти Республики Сербия также планируют получить на эти цели кредиты в размере 1,08 миллиарда евро у иностранных фондов и инвестиционных корпораций.
Жилье рядом с метро, которое не будет снесено, значительно подорожает
Но сторониться метро тоже не стоит. Как показывает практика, жилье рядом со строящимися станциями или там, где метрополитен уже функционирует, намного более востребовано относительно недвижимости вдали от метро. Причины очевидны. Метро обеспечивает высокую транспортную доступность и упрощает перемещение по мегаполису с развитой инфраструктурой.
Многочисленные рыночные исследования показывают, что жилье рядом со станциями метро пользуется стабильно высоким спросом. Сдать и выгодно перепродать такую недвижимость достаточно легко, поскольку близость квартиры к метро — один из ключевых критериев выбора, которыми руководствуются арендаторы и покупатели.
Поэтому, выбирая квартиру или коттедж в центральных районах, стоит искать активы рядом с метро, но не находящиеся на его пути. Даже если высотка на пути метро снесена не будет, курсирующие под ней поезда могут негативно повлиять на комфорт жильцов.
Подобрать оптимальный объект недвижимости для покупки без знания белградских районов, будет сложно. Разобраться поможет консультация с нашими экспертами, которые готовы представить вас местным партнерам. Аналогичные услуги предоставляются при покупке недвижимости в других странах. Узнайте больше в ходе бесплатной консультации, заполнив форму.
Также рекомендуем обратить внимание на подборку недвижимости в сербской столице от проверенных застройщиков:
- трехкомнатная квартира в Белграде в Земун Поле площадью 78 м2 после ремонта;
- просторная квартира в Белграде площадью 97 м2 на территории района Сунчана Падина;
- пятикомнатная квартира в Белграде в районе Сеньяк с гаражом и садом;
- пентхаус в Белграде площадью 214 м2 с огромной террасой на крыше;
- трехкомнатная квартира в Белграде площадью 145 м2 рядом со стадионом Райко Митича;
- пятикомнатная двухуровневая квартира в Белграде площадью 162 м2;
- однокомнатная квартира в Нови Београде рядом с Дельта Сити;
- четырехкомнатная двухуровневая квартира в Белграде площадью 89 м2;
Стоимость недвижимости в Сербии пока еще растет, но продажи падают
Рыночные аналитики заявляют, что сербский рынок недвижимости в целом и, в частности, рынок столицы «остывают». Число сделок падает. Это может привести к кратковременному проседанию цен, которые пока еще растут. Как следствие, многие потенциальные покупатели находятся на «низком старте», заняв выжидательную позицию и готовясь воспользоваться дисконтом.
Хотя во втором квартале 2023 года цены на жилую недвижимость в Сербии выросли в годовом исчислении на 11,9% (темп роста замедлился относительно предыдущего квартала), количество заключенных договоров резко сократилось. Число сделок упало на 21,3% по сравнению с тем же кварталом прошлого года.
Наиболее ярко выраженное снижение оборота рынка недвижимости зафиксировано именно в столице Сербии. В период с января по март 2023 года продаж квартир и коттеджей в Белграде было на 16,6% меньше по сравнению с теми же месяцами прошлого года. В апреле-июне негативная тенденция усилилась. Зафиксировано снижение в годовом исчислении почти на 25%.
Эксперты отмечают, что одной из главных причин снижения числа закрытых сделок стало удорожание ипотечного кредитования. Количество приобретаемых в кредит квартир во 2 квартале 2023 года сократилось более чем вдвое. В итоге около четырех пятых всех квартир и коттеджей были приобретены без привлечения заемного капитала.
Хотя покупка арендных квартир считается безрисковой инвестицией, а поступления от сдачи в аренду – стабильным пассивным источником дохода, требующим небольшого участия собственника, в период экономической нестабильности это не всегда так. Согласно официальной статистике, в июне 2023 года произошло падение средней арендной платы почти на 8% в целом по столице. Спад зафиксирован почти во всех районах Белграда.
Где хранить деньги, ожидая, когда стоимость жилья в Сербии достигнет дна, и начнется отскок?
Значительная часть состоятельных персон, которые способны инвестировать крупные средства и хотят сохранить и приумножить свои сбережения в кризисные годы, по-прежнему делают это с помощью недвижимости, банковских сбережений или инвестиций в золото.
Сегодня в Сербии на фоне спада ренты и удорожания жилья в недвижимость инвестируют только лица, которые действительно нуждаются в собственных квадратных метрах и могут себе позволить подобные капиталовложения. Падение спроса, которое наблюдается прямо сейчас, определенно, обернется проседанием цен.
Такое происходило не раз. В качестве примера можно привести один из предыдущих циклов, который произошел после мирового экономического кризиса. Спад на мировом фондовом рынке произошел в 2008 году, а восстановление последовало весной 2009 года. Рынок недвижимости Сербии вступил в кризис только в 2009 году, но также достаточно быстро восстановился.
Сегодня снова формируются предпосылки для кризиса на сербском рынке жилья. По словам экспертов, в ситуации, когда рынок «остывает», должно произойти одно из двух: либо арендная плата вырастет и догонит темпы роста цен на недвижимость, либо цены на недвижимость упадут, сравнявшись с динамикой ренты.
Аналитики считают, что второй сценарий более реалистичен, поскольку ненормально покупать квартиру под сдачу зарабатывать от 2% до 2,5% (годовых) брутто на арендной плате. Здесь что-то не так: либо цены на недвижимость должны падать, либо арендная плата должна расти, чтобы достичь четырех- или пятипроцентной доходности.
Дожидаясь проседания цен, чтобы купить недвижимость в Сербии перед отскоком, можно хранить часть сбережений в местном банке. Банковские депозиты пользуются высокой популярностью среди сербов из соображений безопасности. Открыть местный счет в качестве физлица или зарегистрировать корпоративный счет можно, воспользовавшись одним из наших продуктов «под ключ»:
- личный банковский счёт в Сербии;
- нерезидентный корпоративный банковский счет в Сербии удалённо;
- личный счет в UniCredit Bank в Сербии;
- личный счет в UniCredit Bank в Сербии с личным визитом;
- корпоративный счет в UniCredit Bank в Сербии с личным визитом;
- корпоративный счет в UniCredit Bank в Сербии удаленно;
В местных банках находится от 13 до 14 миллиардов евро на депозитах. Это означает, что на душу населения приходится около 2 тысяч евро в виде сбережений в банках. Но, большая часть депонированных средств сосредоточена у небольшого числа граждан.
Еще одна инвестиционная альтернатива, актуальная в период инфляции и все более жесткой монетарной политики, — золото. Этот драгоценный металл, как правило, считается активом-убежищем многими гражданами, включая лиц, которые не доверяют финансовой системе. Наши эксперты также готовы помочь с инвестициями в физическое золото.
Содействие с выбором и покупкой жилья в Сербии
Сегодня сербский рынок недвижимости сталкивается с рядом вызовов, включая замедление активности покупателей, сулящее проседание цен. Более того, потенциальным покупателям жилья в Белграде необходимо обращать внимание на близость к метро, чтобы не лишиться недвижимости из-за сноса для нужд инфраструктурного проекта.
Но отказываться от решения купить недвижимость в Сербии не стоит. Ведь это позволят получить сербский ВНЖ за инвестиции и другие бонусы. Чтобы заключить сделку на выгодных для вас условиях, воспользуйтесь помощью наших экспертов!
