Владеете арендной недвижимостью в Турции или планируете купить квартиру/виллу под сдачу? Рекомендуем принять во внимание правила подачи деклараций об арендном доходе. Тем более что 1 марта стартовал их прием. Турецкие власти также пересмотрели потолок повышения ренты при пролонгации заключенных ранее арендных контрактов. В случае коммерческой недвижимости лимит, по-прежнему, определяется с учетом инфляции. С жильем сложнее — действуют временные ограничения не в пользу домовладельцев.
Стартовал прием деклараций об арендном доходе
1 марта 2024 года в Турции начался прием деклараций об арендном доходе. Собственники, получающие соответствующий доход, могут задекларировать его до 1 апреля (поскольку 31 марта приходится на выходные дни). Подоходный налог будут платить лица, которые в 2023 году получили доход от сдачи жилья/коммерческих объектов в размере более 21 тысячи лир (₺)/150 тысяч ₺, соответственно.
Арендодатели могут инициировать процесс через сайт Налогового управления. Необходимые процедуры также можно выполнить в офисе налоговых органов того региона, где находится место жительства налогоплательщика. Как будет подаваться декларация, если домом владеет более одного человека? Каждое физлицо должно самостоятельно задекларировать доход от аренды, соответствующий его/ее доле.
Домовладельцы, получившие в отчетном периоде доход ниже указанного, могут подать уведомление вместо декларации. Пример: налогоплательщик в 2023 году сдавал в аренду коттедж за 1700 ₺ в месяц и получил годовой доход от аренды в размере 20 400 ₺. В этом случае полученный доход не подлежит декларированию, поскольку он ниже порога в размере 21 000 ₺.
Налоги, начисленные на арендный доход, можно уплатить двумя равными платежами в марте и июле. Первый взнос должен быть оплачен вместе с гербовым сбором до 31 марта, а второй — до 31 июля. Налогоплательщики могут выполнять фискальные обязательства через:
- мобильное приложение Налогового управления;
- филиалы банков-партнеров;
- интернет-банкинг и мобильный (телефонный) банкинг;
- офисы Налогового управления.
Санкции, предусмотренные для недобросовестных собственников
Какие санкции могут возникнуть, если декларация будет заполнена не вовремя? Что будет, если не задекларировать доход от аренды? Налогоплательщики-нарушители не смогут получить вычеты при определении базы НДФЛ. Например, при сдаче жилья на 2023 год предусмотрен вычет в размере 21 000 ₺ (забегая вперед, сумма освобождения на 2024 год составит 33 000 ₺). Подходный выплачивается с поступлений свыше этой суммы. Санкции предусмотрены в отношении налогоплательщиков, которые:
- откажутся декларировать арендный доход;
- не подадут декларацию в установленный срок;
- укажут неточную сумму дохода в декларации, поданной в установленный срок.
В случае выявления нарушений Министерство финансов налагает штраф. Недоплаченный налог на арендный доход в Турции взимается по удвоенной ставке. Базой служит эквивалентная арендная плата, рассчитываемая ведомством.
Как домовладельцу легально снизить налоговые выплаты?
Эквивалентная арендная плата не рассчитывается и налог не взимается/уплачивается в следующих ситуациях:
- если недвижимость пустует, и собственник не получал никакого рентного дохода в отчетном периоде, подавать арендную декларацию не нужно;
- фискальные требования упраздняются, если жилье с целью защиты бесплатно передавалось в пользование родственникам собственника (братья и сестры, родители, бабушки, дедушки, потомки, включая детей, внуков);
- если недвижимость выделялась под проживание родственников без взимания платы.
Законы Турции предусматривают 2 метода налогообложения доходов от аренды:
- метод единовременной выплаты;
- метод фактических расходов.
В первом случае (метод единовременной выплаты) можно получить дополнительную скидку 15% после вычета из налоговой базы необлагаемого минимума. При использовании метода фактических расходов траты, связанные с эксплуатацией и модернизацией жилья (например, процентные платежи по кредиту, включая ипотеку; траты на теплоизоляцию), могут быть вычтены из налоговой базы. Если жилье куплено после 2019 года, из базы можно вычесть 5% от покупной цены.
Некоторые расходы, понесенные собственниками недвижимости на себя, своих супругов и детей, могут быть отражены в качестве расходов, связанных с эксплуатацией и модернизацией жилья, при расчете базы налога на арендный доход. Речь, в частности, о расходах на образование, здравоохранение и страхование жизни.
Например, для получения вычета, охватывающего расходы на образование, установлено возрастное ограничение — 18 лет. Если физлицо-налогоплательщик продолжает получать университетское образование, лимит повышается до 25 лет. Расходы, которые могут быть вычтены из базы НДФЛ, включают траты на книги и канцелярские товары, плату за курсы, расходы на детский сад и частное общежитие. Однако расходы на школьные обеды и некоторые другие траты не могут быть учтены в качестве вычетов.
Пересмотрен потолок повышения арендной платы
Еще один важный вопрос для собственников недвижимости в Турции, сдающих активы в рамках долгосрочных контрактов, — возможность периодического пересмотра размера ренты в момент пролонгации соглашений или задолго до их завершения.
В случае коммерческой недвижимости пересмотр размера ренты возможен с учетом инфляции. Согласно официальным данным по индексу потребительских цен за февраль 2024 года, опубликованным Турецким статистическим институтом (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), инфляция в месячном сопоставлении составила 4,53%, а в годовом — 67,07% (самый высокий показатель за последние 24 года).
Но для пересмотра арендной платы нужно ориентироваться на темп изменения индекса потребительских цен за двенадцать месяцев. Показатель составил 55,91%. Соответственно, максимальная ставка повышения ренты, которая может быть применена в отношении коммерческой недвижимости в марте 2024 года, определена в размере 55,91%.
В случае жилой недвижимости продолжает действовать 25-процентный лимит на повышение ренты, введенный в июне 2022 года по инициативе турецкого Минюста с целью замедлить темпы повышения ставок ренты в сегменте долгосрочной сдачи и увеличить финансовую доступность жилплощади в Стамбуле и других крупных городах для турецкого населения. Срок действия временного ограничения должен был завершиться 1 июля 2023 года, но турецкие власти продлили эту меру еще на год.
Ожидается, что 25-процентное ограничение на повышение арендной платы за жилье будет сохраняться минимум до 2 июля 2024 года. Если его отменят, вернется практика повышения ренты с учетом инфляции — как в случае коммерческой недвижимости.
