Плохая новость для читателей, планировавших купить недвижимость в Турции в инвестиционных и/или иммиграционных целях (оформление «золотой визы» или экономического гражданства). Турецкие власти резко повысили финансовую нагрузку на покупателей, подняв сборы за регистрацию недвижимости, включая строения и землю. Больше всего сборы выросли в рамках сделок с участием покупателей-иностранцев, а также сделок с объектами в крупных городах. Изучаем изменения и делаем выводы.
Суть нововведений, цели властей и юридические аспекты реформы
1 мая 2025 года в Турции существенно увеличилась стоимость оформления сделок с недвижимостью. Изменения затронули как граждан страны, так и иностранных покупателей, а также субъектов хозяйствования. Все они столкнулись с резким ростом платы за услуги при регистрации недвижимости (Döner Sermaye Hizmet Bedeli).
Этот вспомогательный сбор взимается в дополнение к стандартному налогу на передачу права собственности. Он обеспечивает работу системы кадастра и регистрации недвижимости. Сбор охватывает все сделки, включая:
- куплю-продажу;
- дарение;
- наследование;
- первичную регистрацию ипотеки;
- рефинансирование ипотечных кредитов.
Нововведения регламентирует Постановление № 9775 «О внесении изменений в тарифную сетку № (I), приложенную к закону № 6083 «О функционировании оборотного фонда Главного управления земельного реестра и кадастра»» (6083 Sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanununa Ekli (I) Sayılı Tarife Cetvelinde Değişiklik Yapılması Hakkında Karar Sayısı 9775). Документ опубликован в Официальном правительственном вестнике Турецкой Республики (TC Resmî Gazete).
Повышение объясняется поиском дополнительных источников для финансирования проектов в сфере «реновации городских территорий» (kentsel dönüşüm), курируемых Министерством окружающей среды, урбанистики и изменения климата Турции (Türkiye Cumhuriyeti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı). Речь о госпрограмме по модернизации устаревших, небезопасных или незаконных построек в городах — особенно в сейсмоопасных районах. Цели:
- Повышение сейсмобезопасности. Снос аварийного жилья и строительство устойчивых зданий, способных выдерживать землетрясения.
- Борьба с трущобами (gecekondu). Ликвидация незаконных построек и обеспечение их обитателей легальным жильём.
- Урбанистическое обновление. Улучшение инфраструктуры, дорог, общественных пространств.
- Экономическая и социальная интеграция. Создание новых жилых районов с повышенным уровнем комфорта и безопасности.
Тема Kentsel Dönüşüm обрела особую актуальность после разрушительного февральского землетрясения в Кахраманмараше в 2023 году. В Стамбуле и других сейсмоопасных зонах активно проводится реновация в районах с плотной застройкой 1960–1980-х гг.
Что именно изменилось: актуальные сборы, уплачиваемые покупателями
Согласно Постановлению № 9775, тарифы Döner Sermaye Hizmet Bedeli были перерасчитаны по новой формуле, включающей повышенные коэффициенты. Теперь расчеты выполняются с учётом:
- населённого пункта и его классификации (город, посёлок, село);
- статуса покупателя (физическое или юридическое лицо);
- иностранного или турецкого гражданства (в случае физлиц).
Изменения «ударили» по всем категориям участников рынка, но иностранцы столкнулись с более существенным повышением. Примеры:
Базовый сбор для граждан Турции:
| Период | Сумма, ₺ | Изменение |
| До декабря 2024 года | 2 500 | — |
| С 1 января по 30 апреля 2025 года | 3 549 | +44% |
| Май 2025 года | 5 324 | +50% (относительно января 2025 года), +116% (относительно декабря 2024 года) |
Базовый сбор для иностранных граждан:
| Период | Сумма, ₺ | Изменение |
| До декабря 2024 года | 3 900 | — |
| С 1 января по 30 апреля 2025 года | 5 543 | +42% |
| Май 2025 года | 16 629 | +200% (относительно января 2025 года), +332% (относительно декабря 2024 года) |
Суммы сбора фиксированы. Они не зависят от цены объекта или площади недвижимости. Таким образом, малобюджетные сделки в дешёвых районах Антальи и покупки дорогостоящих вилл в престижных районах этого курортного города облагаются сбором одинакового размера. Это особенно бьёт по покупателям с небольшим бюджетом.
Где дороже всего? Городской мультипликатор — ключевой фактор при расчете сборов
Исходя из Постановления № 9775, в дополнение к базовой сумме применяются территориальные повышательные коэффициенты:
- в центральных районах Стамбула, Анкары, Измира действует коэффициент x3;
- в пригородах и малых городах применяется коэффициент x2 или x2,5;
- в сельской местности значения повышательного коэффициента минимальные, но даже там рост достигает 50–100%.
Формально новые коэффициенты внедрены для «оптимизации нагрузки» на инфраструктуру и финансирования ее развития в густонаселённых городах. Но де-факто власти создали предпосылки для формирования географического неравенства в части доступа к рынку недвижимости.
Кто ещё попал под «удар»: компании, банки, муниципалитеты
Сборы выросли не только для физлиц. С повышением также столкнулись:
- банки, пенсионные фонды, страховые компании;
- муниципальные образования;
- все прочие юрлица, включая строительные холдинги и девелоперов.
Для подобных субъектов хозяйствования стоимость кадастровых запросов и регистрационных процедур также выросла кратно. Эксперты предупреждают, что пересмотр тарифов для застройщиков может сказаться на стоимости жилья в новостройках, так как часть издержек будет переложена на покупателей.
Куда пойдут собранные деньги: принципы распределения поступлений
Постановление закрепляет следующее распределение средств:
- 15% — в общегосударственный бюджет;
- 10% — на проекты в сфере городской трансформации;
- 1% — в помощь учреждениям социального обеспечения и защиты детей (Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu; SHÇEK);
- 60% — на зарплаты персонала и содержание кадастровой службы;
- остальное — на административные расходы профильного ведомства.
Таким образом, только малая часть средств направляется на те цели, ради которых официально повышался сбор. Это вызвало критику.
Реакция рынка: риск снижения интереса иностранцев к недвижимости в Турции
Эксперты предупреждают, что столь резкое повышение расходов может спровоцировать:
- снижение числа сделок в Анталье, Стамбуле, Мерсине;
- затруднения для покупателей из-за рубежа;
- переключение интереса иностранцев с турецких схем инвестиционной иммиграции на альтернативные решения, которые предлагают ОАЭ, Северный Кипр, Грузия, Сербия.
Выводы
Резкое повышение регистрационных сборов с 1 мая 2025 года — это больше, чем техническая корректировка тарифов. Это сигнал, отражающий новые приоритеты государства, включая поиск возможностей для наращивания доходов бюджета и отказ от политики стимулирования спроса на недвижимость. Для инвесторов это означает необходимость глубокой предварительной оценки и точного расчёта всех издержек перед сделкой.
Юрий Георгиев 
07 мая 2025 
