Хорошая новость для читателей, планирующих купить жилье в Турции для решения иммиграционных задач (получение ВНЖ или гражданства) или в других целях. Благодаря постановлению турецкого правительства, реализованному Главным управлением земельной регистрации и кадастра (тур.: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), операции с документами, подтверждающими право собственности на объекты недвижимого имущества в ближневосточной стране, теперь могут осуществляться более безопасно и быстро.
Официальная Анкара также ужесточила правила электронной рекламы недвижимости. Профильное министерство уведомило профессиональных игроков рынка и представителей других заинтересованных сторон о запуске новой платформы для контроля рекламы в пилотном режиме уже 15 сентября 2024 года. Полноценный запуск намечен на 2025 год. Это нововведение призвано способствовать дополнительному снижению риска мошенничества при выборе и покупке турецкого жилья.
Цифровизация перерегистрации права собственности на недвижимость в Турции
Постановлением правительства введена в эксплуатацию Электронная система проверки личности (тур.: Elektronik Kimlik Doğrulama Sistemi; EKDS). Ее надлежит принять на вооружение администрациям всех (81) турецких провинций. Главный ожидаемый результат – повышение эффективности процедуры проверки личности.
Граждане будут подтверждать личность, вставляя удостоверения / ID-карты нового образца в специальные электронные терминалы. Устройства и процедуры были разработаны при содействии Главного управления по делам народонаселения и гражданства (тур.: Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü). Ранее оборудование проходило тестирование в рамках пилотного проекта. Теперь, когда его эффективность подтверждена, оборудование начали использовать по всей Турции.
Верификация осуществляется через чип на ID-карте, а не через визуальную информацию в удостоверении личности. С помощью электронной системы проверки личности можно сравнивать предоставляемые данные с информацией, хранящейся в центральной базе. В частности, проводится сравнение фотографий и отпечатков пальцев. Если система подтверждает личность персоны, желающей совершить операцию с недвижимостью в Турции, процесс продолжается. В противном случае процесс останавливается.
Поскольку система может выполнять проверки только турецких удостоверений личности нового образца, на иностранцев нововведения не распространяются.
Противодействие мошенникам
Основанием для цифровизации процедуры послужили многочисленные жалобы на случаи мошенничества. Ожидается, что с помощью системы электронной проверки личности можно будет предотвратить подавляющее большинство афер, случающихся на этапе перерегистрации недвижимости.
Использование старых удостоверений личности все еще допускается. Но, по словам чиновников, они будут постепенно выводиться из оборота по мере перехода всех административных операций и документооборота в электронную среду. Это не только снизит риски, но и ускорит операции.
Как быть в случае потери / повреждения ID-карты? Компетентные органы рассылают предупреждающие сообщения с использованием SMS людям, которые регистрируются для совершения операций с жильем (передача другому собственнику, подтверждение права собственности и т.д.). В этих сообщениях указывается, что реализована система EKDS, вследствие чего нужна ID-карта нового образца.
На новых удостоверениях личности не должны отсутствовать микрочипы. Также не допускается их растрескивание или деформация. При возникновении такой проблемы необходимо переоформить документ или прийти на подпись с временным документом, удостоверяющим личность.
Минторг вводит в эксплуатацию систему проверки электронной рекламы недвижимости
Турецкое Министерство торговли (тур.: Ticaret Bakanlığı) направило субъектам сектора недвижимости и другим заинтересованным сторонам уведомление относительно системы проверки публикации электронной рекламы недвижимости (тур.: Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’ne; EIDS). В циркуляре ведомства отмечается, что она начнет действовать 15 сентября 2024 года. После активации системы риелтерские компании, не имеющие сертификата, не смогут размещать объявления. В связи с этим риелторам надлежит срочно получить разрешительную документацию.
После запуска системы и до 31 декабря 2024 года риелторам можно будет размещать рекламу до проверки через EIDS. В объявлениях, опубликованных после проверки, будет включен логотип или фраза «проверка авторизации была произведена через EIDS» (тур.: EİDS’den yetki doğrulamasının yapıldığı). С января 2025 года реклама недвижимости в Турции не может быть размещена в интернете без проверки авторизации. В информационной записке ведомства объясняется, что система будет работать следующим образом:
- Вся рекламная информация, касающаяся конкретного лота, будет видна потенциальному покупателю. Более одного авторизованного риелтерского агентства смогут продвигать один и тот же объект недвижимости с использованием интернета. Однако, если в объявлениях, опубликованных на рекламных платформах разными агентствами, один и тот же лот предлагается по разной цене, информация о ценах конкурентов будет включена во все рекламные объявления. Реклама также будет дополнена ссылками, обеспечивающими доступ к рекламным объявлениям конкурентов с другой ценой.
- Полномочия собственников недвижимости. Разрешение на рекламное продвижение, выданное риелторам владельцем недвижимости, можно отменить после авторизации на сайте электронного правительства (тур.: e-Devlet), доступ к которому можно получить после подтверждения личности. Однако в случае отзыва авторизации объявление не будет автоматически снято с публикации. Если дата отзыва авторизации предшествует дате истечения срока публикации объявления, никакие запросы об изменениях, которые необходимо внести в рекламный текст / визуальный контент, не будут реализованы до даты прекращения публикации рекламы и повторного получения разрешения от собственника. Срок авторизации, который владелец недвижимости должен указать в личном кабинете e-Devlet, составит не менее 3 месяцев. Срок действия данных полномочий может быть продлен владельцем недвижимости на том же государственном сайте.
- Обязательный этап при продаже или аренде. Проверка авторизации будет обязательной для объявлений о продаже и аренде недвижимости. Есть исключения:
- Жилая недвижимость в Турции, сдаваемая в посуточную аренду.
- Недвижимое имущество, которое по какой-либо причине не имеет документов, подтверждающих право собственности. Например, реализуемые в данный момент девелоперские проекты, для которых еще не установлен сервитут, или недвижимое имущество, которое классифицируется как незарегистрированное.
- Несобственники. Объявление о недвижимом имуществе, которое по каким-либо причинам не имеет правоустанавливающих документов, можно будет разместить на рекламных платформах в той же категории, что и объявления о недвижимости, проверенные через EIDS. Однако при посещении страницы объявления о продаже / сдаче на длительный срок актива без документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости в Турции, пользователю будет демонстрироваться соответствующее визуальное уведомление.
Представители Турецкой федерации консультантов по недвижимости (тур.: Türkiye Emlak Müşavirleri Federasyonu), ссылаясь на источники в правительстве, впоследствии сообщили о расширении перечня категорий контролируемых сайтов. Помимо непосредственно рекламных площадок, специализирующихся на публикации объявлений о продаже и сдаче жилья, а также порталов агентств недвижимости, контролю будут подвергаться социальные сети.
В Федерации подчеркнули, что с помощью новой системы EIDS можно будет бороться и с агентами по недвижимости, работающими без надлежащей регистрации. По оценкам организации, сегодня в Турции без лицензии работают около 20 тысяч агентов. В стране также имеется 69 тысяч лицензированных агентов по недвижимости.
Эксперты не уверены, что новые регулирующие смогут полностью предотвратить деятельность незарегистрированных участников рынка, но отмечают важность сведения последней к минимуму. По их прогнозам, многие нелегальные агенты пройдут регистрацию. В результате число зарегистрированных агентов по недвижимости достигнет 90 тыс. к концу 2024 года.
Ожидается, что система верификации и контроля рекламы защитит потребителей от неточной и неполной информации, а также поможет им принимать более обоснованные решения. Кроме того, усиление конкуренции в секторе операций с недвижимостью обеспечит достижение более реалистичного уровня цен.
