Насколько выгодна покупка жилья в Венгрии под сдачу?

Будапешт – один из самых красивых городов Европы, привлекающий многочисленных туристов и экспатов. Но насколько выгодны инвестиции в покупку жилья того или иного типа в центральных районах венгерской столицы под сдачу? Как насчет других городов вроде Дебрецена, Печа, Ньиредьхаза, Кечкемета? Узнайте, изучив свежую рыночную аналитику. 

Доходы от инвестиций в недвижимость под сдачу можно разделить на валовые и чистые. В первом случае речь идет о сумме до уплаты налогов и сборов, а также без учета затрат на ремонт, гонораров агентов по недвижимости и любых иных затрат. Чистая доходность (то есть то, что инвестор реально зарабатывает) обычно ниже примерно на 1,5–2%. Оба фактора требуют внимания как при совершении сделки исключительно инвестиционного характера, так и при совмещении покупки с получением иммиграционных льгот: ВНЖ за долю фонда недвижимости в Венгрии.

Валовая доходность: Будапешт и еще 4 города

Таблица ниже отражает валовую доходность инвестиций в покупку жилья под сдачу в Будапеште, Дебрецене, Пече, Ньиредьхазе и Кечкемете. Данные актуальны на август 2023 года и получены на основании объявлений собственников недвижимости в Венгрии и местных арендодателей. 

В частности, для проведения данного исследования использовалась следующая методология. Осуществлялся поиск квартир-студий, а также квартир с 1, 2, 3 и 4 спальнями в крупнейших городах Венгрии. Местные веб-сайты со списками рекламируемой недвижимости использовались для определения цен покупки и аренды. Анализ собранной информации позволили определить среднюю валовую доходность от аренды (ежемесячная арендная плата x 12 / цена покупки).

Например, если ежемесячная арендная плата составляет 500 €, а цена покупки — 100 000 €, расчет будет следующим: 500 € (ежемесячная арендная плата) x 12 / 100 000 € (цена покупки) = 6% (валовая доходность от аренды).

Налоги при инвестировании в рынок недвижимости Венгрии

Если вы покупаете недвижимость в Венгрии под сдачу, к вам будут применяться правила индивидуального налогообложения. Приведенные ниже налоговые правила не применимы к компаниям-арендодателям. Учтите, что открытие бизнеса в Венгрии дает право на иммиграционные льготы. Вот подборка решений «под ключ»:

• ВНЖ в Венгрии при открытии компании;
• бизнес-иммиграция в Венгрию;
• вид на жительство в Венгрии через покупку готовой компании.

Возвращаясь к налогообложению физлиц, важно учитывать, что нерезиденты облагаются налогом только на доходы, полученные из венгерских источников. То есть купив условную квартиру в Будапеште, передав ее управляющей компании и покинув страну, налог на арендный доход все равно платить придется. Еще один важный момент. Супружеские пары облагаются налогом отдельно.

Налог с рентного дохода

Венгерское законодательство оговаривает несколько категорий дохода физлиц:

• доход от независимой предпринимательской деятельности;
• доход от зависимой деятельности (например, доход от трудоустройства);
• другие доходы.

Подоходный налог взимается по фиксированной ставке 15%. Доход от аренды относится к последней категории и также облагается налогом по фиксированной ставке 15%. Но сбор взимается не со всей суммы дохода. Налогооблагаемый доход (база) может быть рассчитан путем:

• вычета из валового дохода всех расходов, фактически понесенных и документально подтвержденных в процессе сдачи недвижимости в аренду (оплата электроэнергии, технического обслуживания, административных расходов и т.д.);
  • или
• вычета из валового дохода его части в размере 10% (условный коэффициент расходов).

Другие налоги, связанные с инвестициями в венгерскую недвижимость

Помимо налога на доход от сдачи, инвестору необходимо приготовиться к уплате ряда других фискальных сборов. Обратите внимание на то, что местное правительство может взимать или не взимать такие налоги. Ставки варьируются для каждого муниципалитета. Это может быть важным фактором, который следует учитывать при выборе недвижимости.

Налог на постройку

Налог на постройку может взиматься местными органами власти и уплачиваться владельцем соответствующей недвижимости каждый год. Ставки и налоговая база варьируются в зависимости от населенного пункта/муниципалитета. Предусмотрены следующие ограничения:

• максимум 1100 форинтов (3,6 €) за квадратный метр.
  • или
• максимум 3,6% от рыночной стоимости здания.

Земельный налог

Земельный налог может взиматься с пустующих земель на той части, которая классифицируется советом местного самоуправления как «центр города». Совет может взимать налог одним из следующих способов:

• Исходя из площади участка, в размере максимум 200 форинтов (0,65 €) за квадратный метр.
  • или
• Исходя из скорректированной рыночной стоимости недвижимого имущества. В этом случае максимальная ставка налога устанавливается в размере 3%. Скорректированная рыночная стоимость обычно составляет 50% от реальной рыночной стоимости недвижимости.

Прирост капитала

Чистый прирост капитала, полученный физическими лицами-нерезидентами от продажи недвижимости, облагается налогом по фиксированной ставке 15%. Затраты на приобретение и связанные с эксплуатацией расходы, а также траты на улучшение объекта недвижимого имущества и стоимость передачи права собственности могут быть вычтены из дохода для получения чистого прироста капитала. Если вычитаемые расходы не подтверждены документально и затраты на приобретение не обоснованы, ставка 15% будет применяться к 25% от общей выручки с продажи объекта недвижимости.

Налогооблагаемый доход от прироста капитала уменьшается на 10% каждый год после пятого года с момента покупки актива. Следовательно, на пятнадцатый год после его приобретения налогооблагаемый доход снижается до нуля (т.е. снижение на 10% в течение 6-го года после года приобретения, на 20% — в течение 7-го года, на 30% — в течение 8-го года, 40% — в течение 9-го года, на 50% — в течение 10-го года и т.д.).

Помощь при выборе и покупке недвижимости в Венгрии

Независимо о того, хотите ли вы купить недвижимость в Венгрии или нет, отправляйтесь в Будапешт. Это потрясающий город. Он дешевый. Там отличная еда и алкоголь. Погода комфортная. История венгерской столицы на удивление богата. А вдоль Дуная и вокруг озера Балатон можно совершать удивительные велосипедные прогулки.

Возможно, именно в ходе личного визита вы примете окончательное решение о целесообразности инвестиций в местный рынок жилья под сдачу. Если для ознакомительной поездки потребуется виза, наши эксперты помогут ее получить:

• долгосрочная виза в Венгрию (категория D);
• шенгенская виза в Венгрию (категория С).

Но если вы спрашиваете себя, являются ли инвестиции в недвижимость в Будапеште хорошей идеей, мы настоятельно рекомендуем рассмотреть этот вариант. Вы не только получите пассивный доход, но и обзаведетесь плацдармом в Европе.

Будь то участок земли в венгерской глубинке под застройку или полноценная вилла на побережье Дуная рядом с одним из местных курортов – наши эксперты готовы помочь с выбором и покупкой недвижимости в Венгрии на выгодных вам условиях. Можете рассчитывать на иммиграционные бонусы и содействие при релокации, если потребуется.