С июня 2025 года в Венгрии нельзя просто так купить недвижимость — особенно если вы иностранец. Новый закон даёт муниципалитетам право решать, кого пускать на рынок жилья. Еще одна реформа охватывает крупный бизнес, который теперь обязан делиться «лишними» доходами: налог на сверхприбыль стал постоянным. Анализируем нововведения и делаем выводы.
Барьеры для покупателей венгерского жилья и релокантов
11 июня 2025 года парламент Венгрии утвердил закон «О защите местной идентичности» (helyi önazonosság), официально закрепив за муниципалитетами право регулировать условия переселения, приобретения недвижимости и даже регистрации по месту жительства. Закон дает местным органам власти больше контроля над демографическими, культурными и социальными изменениями в локальных сообществах. Его принятие обосновано необходимостью защиты:
- от чрезмерного роста населения;
- массовой скупки недвижимости «посторонними», включая инвесторов;
- утраты культурной идентичности.
Виды ограничений, которые могут вводиться муниципалитетами
Право вводить полный запрет на продажу недвижимости было исключено из финальной редакции закона после общественных консультаций. Но местные органы власти теперь могут вводить следующие ограничительные меры:
- Право преимущественной покупки (elővásárlási jog). Применяется при продаже недвижимости неместным покупателям. Муниципалитет может выкупить объект до его передачи третьим лицам, даже если недвижимость принадлежит юрлицу (за исключением государства и церкви) — как в случае полной продажи, так и при отчуждении доли в праве собственности. Категории приоритетных покупателей:
- Муниципалитет / уполномоченное им юрлицо (с мажоритарным участием органа местного самоуправления).
- Собственники соседних участков, владеющие ими 5+ лет. Первоначально право выкупа получают лица с постоянной регистрацией (lakóhely), затем — с временной регистрацией (tartózkodási hely). Если несколько лиц входят в ту же категорию, преимущество имеет тот, чья недвижимость расположена ближе к выставленному на продажу объекту.
- Собственники других объектов недвижимости в этой административной единице, владеющие такими активами 5+ лет. Приоритетность та же.
- Ограничения на регистрацию по месту жительства. Возможен полный запрет или введение дополнительных условий, включая:
- предоставление доказательств трудовой деятельности на территории административной единицы;
- гарантии участия в жизни сообщества (волонтёрство, уплата сборов);
- соблюдение культурных норм и традиций;
- выполнение предварительных обязательств (например, ремонт занимаемого жилого объекта, подведение коммуникаций).
- Введение сбора за переселение. Разрешено устанавливать налог для новоприбывших при превышении «желаемого уровня населения» (см. ниже).
Муниципалитеты могут вводить одно или несколько ограничений, в том числе в отношении отдельных частей своей территории.
Определение статуса «betelepülők»
Впервые в венгерском законодательстве зафиксирован чёткий юридический термин «вновь прибывший» (betelepülők), то есть физлицо, которое одновременно:
- не имеет постоянного, временного или иного адреса проживания в конкретной административной единице;
- не владеет недвижимостью на её территории;
- намерено купить там недвижимое имущество и/или зарегистрироваться по месту жительства.
Исключения:
- лица, родившиеся или ранее проживавшие в административной единице, либо чьи родители проживали там;
- родственники жителей или собственников местной недвижимости;
- лица, способные доказать, что в течение первых 10 лет жизни либо они, либо их родственники проживали в поселении 12+ месяцев;
- сотрудники муниципальных или госучреждений, работающие в данной местности;
- лица, намеренные работать на территории административной единицы;
- получатели государственной жилищной поддержки;
- священнослужители, школьники и студенты местных учебных заведений, а также лица, проживающие в интернатах, приютах и прочих учреждениях;
- туристы, использующие съемное жилье.
Муниципалитеты вправе вводить собственные исключения, закрепляя дополнительные преференции для желаемых категорий переселенцев.
Налоги
В рамках июньской сессии парламент пересмотрел правила взимания ряда сборов и ввел новые.
Налогообложение сверхприбыли
Утвержден закон, закрепляющий ранее временно введённые налоги на сверхприбыль в качестве постоянных. Эти меры впервые были внедрены в условиях чрезвычайного положения, но с принятием нового закона приобрели статус устойчивой части налоговой системы. Изменения распространяются на такие категории:
- Финучреждения. Подразумеваются крупные коммерческие банки, преимущественно с иностранным участием, извлекающие выгоду из высоких процентных ставок и нестабильности валютных курсов.
- Нефтегазовые и энергетические компании. В первую очередь — транснациональные корпорации, занимающиеся переработкой и продажей нефти и газа, получая сверхприбыли на фоне высоких мировых цен на энергоносители.
- Ритейл. Крупнейшие сетевые торговые компании, включая супермаркеты и дискаунтеры, контролирующие значительную часть внутреннего рынка потребительских товаров.
Повышение порога освобождения от НДС
Утвержден законопроект о повышении порога освобождения от обязанности по уплате НДС. С 1 января 2026 года годовой порог повышается с 12 до 18 млн форинтов. Цель — поддержка малого и микробизнеса, включая индивидуальных предпринимателей и семейные предприятия. Нововведение упростит налоговую отчётность и снизит административную нагрузку для значительной части субъектов хозяйствования. Ожидаемые эффекты:
- стимулирование самозанятости и легализации микроэкономической деятельности;
- снижение барьеров для запуска и ведения малого бизнеса;
- разгрузка налоговой системы.
Налог на переселение (betelepülési hozzájárulás)
Этот инструмент вводится в рамках закона «О защите местной идентичности». Он представляет собой денежный сбор, взимаемый с вновь прибывающего как условие для регистрации по месту жительства. Сбор может вводиться только при превышении заранее установленного муниципалитетом уровня населения (т.н. kívánt lakosságszám).
Решение принимается через местный нормативный акт. При положительном решении и уплате сбора заявителю предоставляется трёхлетнее разрешение на переселение. В случае подачи совместного заявления — разрешение также распространяется на близких родственников.
Защита расчётов наличными как конституционного права
Парламент Венгрии утвердил право на использование наличных расчётов в качестве одного из основополагающих прав потребителей. Изменения гарантируют каждому покупателю и клиенту право использовать наличные деньги в любых повседневных транзакциях, независимо от предпочтений контрагента: продавца товаров или поставщика услуг.
Юрий Георгиев 
12 июня 2025 
