Насколько выгодно вносить инвестиции в недвижимость Португалии? Какой город / регион для этого выбрать: Лиссабон, Порту, Алгарви или Кашкайш? От каких факторов зависит арендная доходность? Стоит ли рассчитывать на заработок через прирост капитала при перепродаже? Какие налоги придется заплатить, внося инвестиции в недвижимость Португалии? Каков размер транзакционных издержек? Ищите ответы ниже!
Строительная индустрия и рынок недвижимого имущества способны многое предложить инвесторам, которые нацелены на долгосрочные капиталовложения. Цена купленных построек часто увеличивается с годами – равно как и цена занимаемых ими участков земли.
Рассматривая недвижимое имущество как один из наиболее перспективных активов, многие состоятельные россияне, украинцы, казахстанцы и белорусы активно вкладывают деньги в приобретение объектов жилого и коммерческого назначения, отдавая предпочтение стабильным европейским рынкам.
Ведь европейские рынки практически лишены проблем, актуальных для постсоветского пространства: от законодательных недоработок в части определения права собственности и возможности внезапной национализации до рейдерских захватов бизнесменами, находящимися под покровительством чиновников.
Европейские рынки предлагают, помимо стабильности, относительно высокую доходности и возможность оформления резидентства взамен на покупку жилья / коммерческой постройки. Например, инвестиции в недвижимость Португалии обеспечивают возможность получить португальскую золотую визу, считающуюся одной из наиболее популярных, ценных и престижных в мире.
Но какой актив выбрать? Готовясь внести инвестиции в недвижимость Португалии, учтите ряд важных факторов:
- плюсы выбранного района;
- недостатки локации;
- транзакционные сборы;
- налоговые затраты;
- чистая прибыль.
Куда вкладывать: поиск локации?
Инвестиции в недвижимость Португалии под ВНЖ — один из наиболее рациональных способов вложить деньги прямо сейчас. Данное государство отлично подходит для постоянного проживания и удаленной работы, отдыха или переезда после выхода на пенсию.
Стоимость апартаментов, вилл и иных построек в рассматриваемом государстве сейчас повышается, несмотря на пандемию, причем цены во многих городах еще не достигли пиковых уровней, наблюдавшихся перед европейским долговым кризисом начала «нулевых».
Португальский рынок превосходно развит в нормативном плане. Система передачи права собственности и земельный реестр функционируют надлежащим образом и чрезвычайно надежны. Собственность на землю / постройки и право пользования подобными активами охраняются конституцией.
Иностранцы никак не ограничены в плане внесения инвестиций в недвижимость Португалии. Выбор площадок для вложения денег огромен. Хотите узнать оптимальную локацию для совершения сделки? Вот несколько интересных опций.
Инвестиции в недвижимость Португалии через Лиссабон
Большинство иммигрантов-инвесторов, рассматривающих возможность внесения инвестиций в недвижимость Португалии, в первую очередь выбирают Лиссабон — наиболее известный город страны. Но, как показывают глубокие исследования, инвестиции в лиссабонскую недвижимость не очень рентабельны.
Выгодность внесения инвестиций в недвижимость Португалии определяют цена и окупаемость. Элитный сегмент рынка Лиссабона сейчас не радует ценами. Апартаменты продаются по цене около 10 000 евро за квадратный метр. В плане ценников местный рынок похож на рынки крупных городов сопредельных государств, включая Мадрид и Барселону.
| Плюсы | Минусы |
| В португальской столице есть много удобств, которые можно ожидать от развитого города мирового класса. Лиссабон дополнительно обеспечивает первоклассные перспективы предпринимателям-новаторам, располагая развитой стартап-инфраструктурой и пулом наиболее квалифицированных профи в стране. Добавьте отличное качество жизни и прекрасную атмосферу. Система общественного транспорта Лиссабона великолепна. Город опоясывает сеть метро. Доступны фуникулеры, городские автобусы и паромы. Передвигаться по португальской столице существенно упрощены. Культурная жизнь Лиссабона яркая и разнообразная. Доступно много театров, художественных музеев. В столице часто проводятся концерты и музыкальные фестивали. Обитателям и гостям города доступно множество ресторанов изысканной кухни, изобилие баров, кафе и пабов. Подобные заведения часто находятся в нескольких минутах ходьбы от жилья. Есть много районов с четкой индивидуальностью и очарованием. Недвижимости на любой кошелек и вкус также хватает. Если решите продать актив, организовать сделку удастся быстро – спрос чрезвычайно высок. | Помимо высокой цены апартаментов, в число очевидных минусов Лиссабона выходит высокая численность и плотность населения, усугубляемая обилием туристов. Как следствие, в городе часто случаются грабежи и кражи. Необходимы дополнительные меры безопасности. |
Инвестиции в недвижимость Португалии через Порту
Порту – относительно крупный город с развитой промышленной и сельскохозяйственной базой. Цена элитных апартаментов в Порту привлекательнее. Составляет от 2500 до 5000 евро за квадратный метр. По расчетам местных риелторов, инвесторы вправе рассчитывать на заработок в размере в среднем от 12 до 14 евро на каждые потраченные 100 евро, покупая актив в популярном туристическом районе.
Согласно оптимистичным расчетам, инвестиции в недвижимость Португалии через Порту в размере 100 000 евро способны принести 260 000 евро через 2 десятилетия. Доходность (валовая прибыль на вложенный капитал) составит 260 процентов по итогам рассматриваемого периода.
| Плюсы | Минусы |
| Помимо низких цен и высокой расчетной доходности, преимущества включат популярность города среди туристов, стимулирующую спрос на арендные услуги, и развитую транспортную инфраструктуру. Число посетителей Порту существенно увеличилось с момента прихода на местный рынок бюджетных авиакомпаний. Современный терминал местного аэропорта до кризиса ежегодно обслуживал десятки миллионов пассажиров. Город предлагает большую и разнообразную транспортную сеть. Компактность населенного пункта позволяет исследовать многие районы пешком. При желании путешественники способны быстро добраться до остановки автобуса / такси. Важное достоинство Порту — широкий спектр культурно-массовых мероприятий и множество достопримечательностей. Гостям города стоит увидеть башню Клеригуш, сады Хрустального дворца и Серра-ду-Пилар. Инвесторам проще найти приличный актив в Порту, чем в Лиссабоне. Дополнительным преимуществом приморского города для инвесторов, открывающих бизнес, является обилие рабочей силы, наем которой потребует более умеренных расходов относительно столицы. | Порту — один из наиболее перспективных районов страны, если нужно внести инвестиции в недвижимость Португалии. Да, ликвидность местных активов стабильно растет. Но поскольку рынок недвижимого имущества Порту не настолько активен, как рынок Лиссабона, инвестору придется потрудиться, чтобы продать купленный актив, если возникнет необходимость. |
Инвестиции в недвижимость Португалии через Алгарви
Алгарви — популярное место аренды жилья в период отпусков. Причем местные апартаменты / виллы зачастую снимаются на целое лето. Местные муниципалитеты предлагают ряд интересных возможностей желающим внести инвестиции в недвижимость Португалии через Алгарви под сдачу в краткосрочную / долгосрочную аренду.
После плохого летнего сезона домовладельцы-арендаторы иногда выставляют активы на продажу в качестве крайней меры, что позволяет инвесторам купить актив с конкурентоспособными характеристиками.
| Плюсы | Минусы |
| Один из плюсов — городская транспортная система. Общественный транспорт — основной способ передвижения по Алгарви. Автобусы курсируют по территории местных городов с высокой периодичностью. Много естественных достопримечательностей, не переполненных туристами. Пляж Прайя-да-Фалезия и мыс Сен-Винсент – лишь небольшая часть перечня замечательных мест, достойных исследования. Поэтому туристический потенциал — одно из преимуществ инвестиций в недвижимость Португалии через Алгарви под сдачу в аренду. | В регионе сейчас не наблюдается чрезмерно высокая активность желающих внести инвестиции в недвижимость Португалии. Низкая ликвидность усложняет перепродажу актива в будущем. Если захотите продать недвижимое имущество быстро, приготовьтесь к разочарованию, занимаясь поиском покупателей. Вероятно, придется подождать и проявить терпение при продаже. Эксперты рекомендуют перед покупкой проконсультироваться с риэлтерским агентом, чтобы выбрать максимально ликвидный актив. |
Инвестиции в недвижимость Португалии через Кашкайш
Кашкайш – приморский курортный город в районе агломерации Лиссабон. Это популярное туристическое направление. Гости города могут полюбоваться красивым видом на побережье. Этот муниципалитет — один из наиболее благополучных в стране.
Инвестиции в недвижимость Португалии через Кашкайш позволяют обзавестись апартаментами / виллой рядом с яхтенной пристанью. Однако учтите: приближаясь к центру города / пристани для яхт, приготовьтесь наблюдать существенный рост стоимости недвижимого имущества.
Кашкайш – оптимальное место для инвестиций в недвижимость в Португалии, если ищете элитный актив. Крайне важно определить, является ли вложение в недвижимое имущество Кашкайша выгодной инвестицией.
| Плюсы | Минусы |
| Кашкайш предлагает гостям ряд активностей и достопримечательностей. Например, Museu Condes de Castro, Praia da Rainha и, конечно же, Старый город. Поскольку Кашкайш находится поблизости от Лиссабона и пользуется огромной популярностью среди туристов, продажа местного недвижимого имущества пройдет легко. Многие персоны вносят инвестиции в недвижимость Португалии, чтобы переехать туда. Другие — чтобы обезопасить вложения. Третьи хотят заработать. Независимо от выбора, покупателю достанется растущий в цене актив. | Нет личного автомобиля / арендованного авто? Приготовьтесь к тому, что местные такси и автобусы — единственные доступные виды транспорта. Слаборазвитая транспортная инфраструктура региона – вероятно, основной минус инвестиций в недвижимость Португалии через Кашкайш, если забыть про цены на местном рынке. |
На какую чистую прибыль рассчитывать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?
Чистая прибыль зависит от способа использования актива в качестве источника дохода. Например, можно зарабатывать на аренде с привлечением разнообразных клиентов:
- туристов;
- студентов;
- семьи.
Вторая опция – заработок на приросте капитала при перепродаже. Причем инвестор может комбинировать оба варианта, максимизируя отдачу от капиталовложений. Но, инвестируя в недвижимость Португалии, помимо дохода учитывайте ряд расходных статей. Например, транзакционные издержки и налоги.
Транзакционные издержки при внесении инвестиций в недвижимость Португалии
Транзакционные издержки — часть любой сделки по приобретению португальского недвижимого имущества. Зависят от цены объекта, типа здания, категории земельного участка. Часто составляют от 2,4% до 10,8% от общей цены контракта, охватывая следующее:
- Налог на передачу права собственности (Imposto Municipal sobre Transmissôes Onerosas de Imóveis; IMT) и гербовый сбор: Данные сборы взимаются португальским правительством в рамках любых сделок с недвижимым имуществом. Налогооблагаемая база определяется на основе кадастровой стоимости / цены сделки (выбирается более высокая сумма).
- Гонорары юриста: Нанимаемый специалист решает любые юридические вопросы, возникающие при внесении инвестиций в недвижимость Португалии, защищая интересы клиента и отстаивая его права и обеспечивая готовность контракта к подписанию в установленные сроки. Специалист предоставит ответы на любые юридические вопросы, способные возникнуть у клиента.
- Нотариальные сборы: Нотариальная контора — официальное государственное учреждение, способное предоставить официально утвержденные документы, подтверждающие перерегистрацию права собственности на актив.
- Гербовый сбор по ипотеке: Дополнительный сбор, размер которого зависит от суммы кредита получаемого покупателем.
- Сборы за перерегистрацию: После уплаты данного сбора и передачи правоустанавливающих документов в земельный кадастр данное учреждение документально подтвердит получение покупателем статуса законного владельца актива и предоставит официальную документацию юристам.
Налоги, связанные с инвестициями в недвижимость Португалии
Заключая сделку, помните о трех основных фискальных сборах: налоге на недвижимое имущество, налоге на аренду и налоге на прирост капитала. Подробности:
- Налог на доход от сдачи в аренду: Планируете сдавать виллу / коттедж / квартиру в аренду после покупки? Придется платить налоги с арендного дохода. Сбор взимается по фиксированной ставке в размере 15%. Налогооблагаемый доход определяется путем вычитания из валовой арендной платы всех эксплуатационных расходов, связанных с подобным бизнесом, включая страховые взносы и местные фискальные сборы, а также любые счета за ремонт. Вычету не подлежат процентные расходы по ипотеке, начисленные при покупке актива.
- Муниципальный налог на недвижимое имущество: Если владеете недвижимостью в Португалии, придется платить муниципальный налог на недвижимость (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI). Каждый муниципалитет устанавливает собственный сбор, утверждаемый местным собранием. Сбор IMI уплачивается физлицом/ юрлицом, выступающим владельцем соответствующей постройки в последние сутки налогового года.
- Налог на прирост капитала: Португальское законодательство предусматривает взимание сбора с прироста капитала при перепродаже актива. Причем ключевую роль в данном случае играет налоговое резидентство плательщика (если физлицо не проводит свыше 183 суток в календарном году на португальской территории / если основной адрес не находится в данной стране, физлицо не является португальским фискальным резидентом). Например, когда налоговый нерезидент выставляет недвижимое имущество на продажу, то возникают основания для обложения фиксированным налогом в размере 25% на прирост капитала (разница между первоначальной покупной ценой и продажной стоимостью за вычетом текущих расходов в период владения). Если выручка от сделки реинвестируется, налог на прирост капитала применяется лишь к половине общей налогооблагаемой прибыли.
Аренда (краткосрочная, долгосрочная)
Краткосрочная сдача в аренду туристам (бизнес по модели Airbnb)
До коронакризиса на долю туризма приходилось 10% португальского ВВП. Сектор являлся значительным источником дохода для девелоперов, возводящих курортные комплексы, и собственников недвижимого имущества на курортах.
Согласно данным португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estatística; INE), общий уровень заполняемости активов для краткосрочной аренды (местное жилье) в наиболее популярных туристических направлениях составляет 78 процентов в горячий сезон при средних дневных ценах 127 евро в Лиссабоне и 105 евро в Порту.
Арендную плату на счет собственника переводят интернет-площадки (платформы) вроде Airbnb и Booking, взимающие комиссию размером от 3% до 15% . Обслуживание актива можно полностью передать на аутсорсинг сторонней команде специалистов. Последние выставляют за услуги счета в диапазоне от 20% до 30% от арендного дохода. Услуги включают от установления тарифов до стирки простыней.
Расчеты партнеров показывают: инвестиции в недвижимость Португалии при использовании бизнес-модели Airbnb / сдаче актива в аренду туристам способны обеспечивать доходность на уровне 7% с учетом расходов.
Сдача студентам (аренда комнаты)
Лишь 12% из 113 813 студентов, обучающихся в рассматриваемой стране и проживающих вне родного дома (например, из-за необходимости переехать в другой город, где находится ВУЗ), получают государственное жилье. Остальные зависят от арендного сектора, характеризующегося недостаточным новым предложением. Расчеты показывают: сдача студентам обеспечивает возврат инвестиций в недвижимость Португалии на уровне не менее 6%. На рентабельность инвестиций влияют количество комнат, сдаваемых в аренду, и ряд иных факторов.
Долгосрочная аренда
Наиболее высокий спрос на долгосрочную аренду в столице. Поэтому эксперты рекомендуют сконцентрировать внимание на Лиссабоне, готовясь внести инвестиции в недвижимость Португалии под сдачу на длительный срок.
По оценкам Global Property Guide, квартиры в Лиссабоне продолжают приносить хорошие доходы от сдачи в аренду: от 4,5% до 6,7%. Апартаменты малого размера часто наиболее прибыльны. Например, квартира в Лиссабоне площадью 50 квадратных метров обеспечивает рентабельность около 6,32%, тогда как квартира площадью 250 «квадратов» предлагает всего 4,5% доходности от сдачи. Хорошая доходность от сдачи наблюдается и в случае вилл в Лиссабоне (5,45%-6,05%). Часто чем больше вилла, тем ниже доходность.
В Лиссабоне арендная плата за квартиры — от 12 до 16 евро за квадратный метр / мес. Поэтому аренда квартиры площадью около 120 «квадратов» стоит от 1,4 тыс. евро в месяц. Виллы в Лиссабоне сдаются в аренду по цене от 9 до 11 евро за квадратный метр / мес. Виллу площадью 450 «квадратов» можно арендовать, платя примерно 4,1 тыс. евро в месяц.
Валовая доходность от сдачи в аренду квартир в других регионах умеренная / низкая. Например, в Алгарви показатель составляет от 3,5% до 3,8%. У вилл в Алгарви доходность аренды еще ниже: от 2,84% до 3,04%.
Арендная плата за апартаменты в Алгарви составляет от 4 до 6 евро за квадратный метр / мес. Инвестор вправе рассчитывать на ежемесячный доход в размере около 620 евро, покупая квартиру площадью 120 «квадратов». Виллы в Алгарви сдают примерно от 6 евро за квадратный метр / мес. Ежемесячный доход составит около 2 тыс. евро в случае актива площадью от 300 «квадратов».
В плане соотношения цены и арендной платы, если верить результатам исследования Global Property Guide, Лиссабон — лучший выбор при внесении инвестиций в недвижимость Португалии под сдачу на длительный срок.
Прирост капитала
Каков потенциал инвестиций в недвижимость Португалии с точки зрения покупки под сдачу и заработок на изменении цены? Попытаемся спрогнозировать будущие рыночные тренды, опираясь на данные Instituto Nacional de Estatística и Global Property Guide.
Португальский рынок недвижимого имущества пока еще растет. Но, поскольку вспышка заболевания COVID-19 ослабила экономику страны, квартиры и коттеджи дорожают медленнее.
По оценкам Instituto Nacional de Estatistica, цена жилого недвижимого имущества выросла на 6,32 процента (6,56 процента в реальном выражении) за 12-месячный период до ноября 2020, достигнув в среднем 1144 евро (1381 $) за квадратный метр. Данные INE говорят о резком замедлении роста относительно результата предыдущего 12-месячного периода, отметившегося ростом на 11,16%.
Цена португальского недвижимого имущества начала расти в 2014, продолжая движение по восходящей траектории. В 2015 жилая недвижимость выросла в цене на 4,5 процента, в 2016 – на 4,8 процента, в 2017 – на 4,6 процента, в 2018 — на 6,1 процента, в 2019 — на 8,3 процента.
В связи со спадом туристической активности ожидается снижение спроса, хотя условия заемного финансирования (ипотека) могут благоприятствовать совершению сделок. Результат? Сочетание замедления спроса и увеличения предложения приведет к замедлению скорости роста цен.
Поддержка при внесении инвестиций в недвижимость Португалии
Команда InternationalWealth помогает бизнесменам-международникам, инвесторам и другим состоятельным клиентам получать вид на жительство и гражданство в рамках программ инвестиционной иммиграции, а также инвестировать в иностранную недвижимость.
Какой регион выбрать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?
Лиссабон и Порту получают большую часть инвестиций в недвижимость, поступающих в Португалию через золотую визу и иные каналы. С другой стороны, города вроде Браги и пригороды Лиссабона, пользуясь меньшим спросом, предлагают довольно привлекательные объекты коммерческой и промышленной недвижимости. Регион Алгарви с атлантическими пляжами и полями для гольфа — одно из наиболее известных мест отдыха в Португалии, привлекающее инвесторов в курортную недвижимость. Независимо от выбранной локации, рекомендуем проконсультироваться с экспертами по поводу средней доходности конкретного актива.
Какова доходность инвестиций в недвижимость Португалии под сдачу в аренду?
Доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду в португальской столице колеблется от 4,5 до 6,7 процента, причем квартиры в Лиссабоне меньшего размера характеризуются наиболее высоким уровнем отдачи от вложенного. Квартиры в небольших городах вроде Кашкайша и Оэйраша обеспечивают прогнозную доходность около 6% — 7%.
Какие «подводные камни» учитывать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?
Правило суброгации — серьезный камень преткновения для покупателей из-за рубежа, действующих без поддержки местных юристов. Правило привязывает кредитные и иные обременения (налоги, коммунальные платежи) к активу, а не собственнику. Иными словами, покупая недвижимость без комплексной проверки, есть риск получить «бонусом» дополнительную ипотеку и иные обременения. Дополнительно возникают риски, связанные с сельскими домами и касающиеся большого числа собственников, которые проживают в разных государствах и способны воспрепятствовать продаже.
