Рассматриваете покупку недвижимости в Будапеште под «золотую визу» с последующей сдачей в аренду или для собственного проживания? Хороший выбор! С высокой долей вероятности вы получите актив, востребованный среди ценителей архитектуры. В этом европейском городе творят многие мастера ватмана и линейки. Рука мастера видна в облике как старых зданий, так и новостроек. Это подтверждают многочисленные рейтинги. Например, весной 2024 года сразу несколько зданий в столице Венгрии признаны лучшими в мире.
Будапештские здания возглавляют архитектурные топы
Получив три золотые медали и одну серебряную, венгерские проекты в сфере недвижимости стали одними из лучших в мире по итогам международной церемонии вручения архитектурных премий FIABCI World Prix d’Excellence в 2024 году. На церемонии награждения, состоявшейся в Сингапуре, две первые награды получил будапештский офисный комплекс MOL. Ему достались золотые медали в категориях «офисное здание» и «экостроительство». Это сделало его де-факто лучшим офисным зданием в мире.
Венгры также добились успеха в категории объектов общественного назначения. Жюри признало Этнографический музей в Будапеште лучшим общественным зданием в мире. Награду также получил Дом венгерской музыки. Ему досталось второе место в этой же категории.
Эти результаты показали, что венгерские застройщики и работающие в стране архитекторы демонстрируют мировой уровень и способны создавать здания высочайшего качества. За четверть века венгерские застройщики и работающие в Венгрии проектировщики завоевали 34 золотых и 37 серебряных наград на конкурсе FIABCI World Prix d’Excellence в разных категориях, опередив коллег их всех остальных европейских стран.
Методология
Вручение премий проходило под эгидой международной ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости FIABCI. Она была основана в 1951 году. Сегодня представительства этой организации действуют в 60+ странах. Она ежегодно организует конкурс FIABCI World Prix d’Excellence, цель которого — отбор и признание наиболее успешных проектов в сфере недвижимости.
Ежегодный конкурс, стартовавший 32 года назад, считается самым престижным в мире среди себе подобных. В 2024 в составе международного жюри присутствовали 66 профессионалов из 31 страны, представляющие отдельные сектора. При оценке проектов члены жюри изучают:
- концепцию объекта недвижимости;
- результаты застройки;
- архитектурные и градостроительные стандарты;
- качество исполнения;
- сроки реализации;
- эффективность продаж и сдачи недвижимости в аренду;
- защиту окружающей среды;
- социальную полезность недвижимости.
Офисный комплекс MOL
Офисное здание MOL (на фото ниже) заняло первое место в обеих категориях, в которых оно было номинировано. 143-метровое здание, ныне определяющее городской пейзаж южной Буды, оказалось лучшим в мире с точки зрения непосредственного назначения и устойчивости.
Проект подготовила всемирно известная компания Foster+Partners, партнером которой выступило местное архитектурное бюро Finta és Tarsai Építész Stúdió. Дизайн интерьера был реализован при поддержке MinusPlus. Строительством занимался подрядчик Market Építő Zrt.
Целью было создание гармоничной рабочей среды с использованием ориентированного на будущее подхода. Команда стремилась создать здание, которое сможет играть стратегическую роль в экономике региона. Был использован ряд интеллектуальных решений, которые, помимо исключительного комфорта, позволяют снизить воздействие офисного здания на окружающую среду и эксплуатационные расходы. Примеры:
- установлено 900 квадратных метров солнечных панелей на крыше и стилобате;
- для водоснабжения частично используется дождевая вода;
- система отопления и кондиционирования воздуха работает с использованием геотермальной энергии.
Этнографический музей и Дом венгерской музыки в Будапеште
Этнографический музей и Дом венгерской музыки — часть проекта «Лигет Будапешт» (Liget Budapest). Это де-факто квартал музеев, продвигаемый как новый культурный и туристический объект. Упомянутые здания стали неотъемлемой частью исключительно богатого архитектурного наследия венгерской столицы и «жемчужиной» нового квартала, за обустройство которого отвечала местная компания Városliget Zrt. Проектировщиками выступили именитые архитекторы Марсель Ференц, Су Фудзимото и их партнеры.
С момента открытия в январе 2022 года Дом венгерской музыки (на фото выше) стал одним из самых посещаемых культурных учреждений Венгрии. Его посетило около 2 миллионов человек. Это сделало новый общественный объект одним из наиболее знаковых мест для культурной жизни столицы за беспрецедентно короткий срок.
Новое здание Этнографического музея (на фото выше), реализованное в рамках проекта «Лигет Будапешт», открыло двери для посетителей в мае 2022 года и с тех пор радовало их зрелищными выставками. Помимо интерактивных выставок, посетителей музея ждут впечатляющие архитектурные арт-объекты, включая гигантскую модель, изображающую «золотой век» Будапешта.
За два года с момента открытия число посетителей Этнографического музея уже превысило 500 тысяч. Сад на его крыше площадью более 7 тыс. квадратных метров стал одним из любимых мест встреч в Будапеште: сад охотно посещают самые разные гости — от школьных групп на экскурсиях до любителей семейных пикников и влюбленных пар.
Этнографический музей и Дом музыки Венгрии получают международное признание не впервые. Помимо престижных наград, эквивалентных «Оскару» и Нобелевской премии в области архитектуры, здание Этнографического музея удостоилось чести представлять Венгрию в венгерском павильоне на одном из самых престижных культурных мероприятий мира: Венецианской архитектурной биеннале 2023 года. Это также свидетельствует о качестве.
В 2017 году проект «Лигет Будапешт» признан лучшим мегапроектом будущего в Европе на мероприятии в сфере недвижимости MIPIM в Каннах, которое считается одним из наиболее престижных в мире. Этнографический музей был признан лучшим общественным зданием в мире на церемонии вручения наград International Property Awards 2018 в столице Великобритании, а также получил там приз за лучшую архитектуру. В 2022 году он получил главный приз в категории культуры престижной премии Swiss Building Design Awards и первое место в категории культуры китайской премии Idea-Tops Awards.
Венгерский Дом музыки получил награду «Лучшее общественное здание» на церемонии International Property Awards (IPA) в 2019 году. Он также был признан лучшим в мире девелоперским проектом музыкальной тематики на церемонии вручения наград Music Cities Awards в 2021 и получил награду Architecture MasterPrize за архитектурный дизайн. Кроме того, здание включено в список лучших достопримечательностей журналом Architectural Digest за 2023 год. Журнал Time включил его вместе с Этнографическим музеем в собственный список величайших туристических локаций в мире.
Инвесторы пока не спешат скупать недвижимость в столице Венгрии
Иностранные инвесторы пока не успели по достоинству оценить потенциал города. Покупатели-венгры продолжают доминировать на рынке недвижимости столичного Будапешта и страны в целом. По данным консалтинговой компании Otthon Centrum (OC), только 2,5% покупателей — иностранцы. Причем постоянно проживающих на венгерской земле иностранцев среди покупателей еще меньше — всего 1,6%. Статистика охватывает шестимесячный период, завершившийся в мае 2024 года.
Средняя стоимость объекта недвижимости, купленного иностранцами, составляет 48,8 млн форинтов. Это на 100 тыс. форинтов больше средней цены недвижимости, купленной венграми. Но между иностранцами из разных государств наблюдались существенные различия в сумме денег, потраченных на покупку венгерской жилплощади: немцы тратили на приобретение недвижимости в среднем 31,2 млн форинтов, а китайцы — по 69,7 млн форинтов.
Расходы в значительной степени определяются расположением недвижимости. Здесь также возникли существенные различия в разрезе стран происхождения покупателей из-за рубежа. Китайцев интересует только центр Будапешта, тогда как немцы редко покупали жилье в венгерской столице. Среди них наибольшей популярностью пользуются населенные пункты на границе: в вармедье Шомодь (Больхо, Белавар, Бабочка) и Зала (Заласентбалазс, Хевиз, Залакомар).
90% покупок недвижимости, совершенных иностранцами, имели место в приграничных районах, столице и ее пригороде. Иностранцы в основном оплачивали покупки из собственного кармана — без привлечения кредитных средств (92,5%). В этом плане они существенно отличаются от венгерских покупателей. В отчетном периоде 66% венгров оплачивали сделки собственными средствами, тогда как остальные пользовались кредитом (23%) и господдержкой (11%).
Иностранцы в основном отдавали предпочтение квартирам в кирпичных венгерских домах на вторичном рынке (47,4%). Далее следовали коттеджи на вторичке в сельской местности (44,7%). Панель и новостройки для них не вариант. В этих двух сегментах доля покупателей из-за рубежа оказалась незначительна. С другой стороны жилье в панельных домах (16,7%) и квартиры в новостройках достаточно популярны среди венгров (14,2%).
Отмечается существенная разница в гендерном соотношении. Если среди венгров покупателями выступало примерно одинаковое количество мужчин и женщин, то среди иностранцев этот показатель сильно сдвинут в сторону мужчин (60,5%).
Наибольшее количество иностранцев, покупающих недвижимость в Венгрии, приходится на поколение 30–40 лет и старше 60 лет (26,7%). Именно с участием представителей этих 2 возрастных групп заключается более половины сделок. Каждый пятый иностранец находится в возрасте от 40 до 50 лет. Доля тех, кому за 50, и покупателей в возрасте от 18 до 29 лет, самая низкая (13,3%). В случае венгров сделки чаще всего заключают 30–40-летние покупатели, а реже всего — самые молодые граждане и пенсионеры.
Эксперты рекомендуют инвестировать, пока цены не выросли
Собственники выставляют на продажу все больше и больше жилых объектов на венгерской территории. По крайней мере, если верить отчету аналитического портала ingatlan, в котором описывается динамика спроса и предложения на рынке жилья Венгрии в мае 2024 года и приводятся прогнозы экспертов на среднесрочную перспективу.
Количество жилой недвижимости, выставленной на продажу домовладельцами, собирающимися переехать, увеличилось вдвое по сравнению с маем 2022 года, хотя темп роста в годовом сопоставлении составил 20%. Владельцы недвижимости по всей стране выставили на продажу около 40 тыс. квартир и домов. Предложение, связанное с агентами по недвижимости, увеличилось на 24% за два года, но по сравнению с прошлым годом осталось на прежнем уровне.
Динамика спроса (количество телефонных звонков или сообщений — красная кривая / левая ось ординат, тыс. шт.) и предложения (количество объявлений — серые столбцы / правая ось ординат, тыс. шт.) на рынке жилья Венгрии. Источник: ingatlan
Повышение активности домовладельцев позволяет говорить о скором оживлении на рынке. Почему? Как правило, процесс начинается в первую очередь с собственников, собирающихся продать текущую жилплощадь и переехать, часть из которых позже обращается за помощью к агентам по недвижимости. Ввиду значительного расширения предложения снижаются цены. После этого также начинает расти спрос, что позволяет поглотить избыточное предложение и ведет к росту цен.
В первые два месяца 2024 года интерес к выставленной на продажу жилой недвижимости был на 20–30% выше, чем в прошлом году. Но в мае превышение составило всего 7%. Спрос в вармедье Чонград-Чанад значительно увеличился (+45%), что можно объяснить, прежде всего, инвестициями в автозавод BYD в Сегеде. Далее следуют вармедье Боршод-Абауй-Земплен, Хевес и Комаром-Эстергом, где спрос на жилую недвижимость, выставленную на продажу, увеличился приблизительно на треть в годовом сопоставлении.
Покупатели сейчас находятся в хорошем положении, поскольку цены на жилье выросли в отчетном месяце всего на 3,5% по стране и на 2,7% в Будапеште в годовом сопоставлении. Но рост спроса 18% говорит о скором исчерпании ликвидных лотов, что неминуемо приведет к увеличению цен.
Консалтинговая компания Duna House опубликовала собственный ежемесячный отчет по количеству сделок с жильем в Венгрии. По ее оценкам, в мае 2024 года 10 969 жилых объектов по всей стране перешли из рук в руки (-2% в месячном сопоставлении и +7,5% — в годовом). Теоретически это означает, что квартира или дом в стране продается в среднем каждые четыре минуты.
Динамика сделок купли-продажи с жильем в Венгрии, помесячно (шт.). Источник: Duna House
За первые 5 месяцев более 50 тыс. жилых объектов уже перешли из рук в руки. Если динамика продаж сохранится на том же уровне, можно прогнозировать заключение 110 000–130 000 сделок по итогам 2024 года в целом.
Спрос на сделки с привлечением ипотечных кредитов в мае 2024 года вырос. В отчетном месяце сумма заемного капитала в рамках закрытых сделок достигла 110 млрд венгерских форинтов. Произошло увеличение на 123% по сравнению с данными за тот же период предыдущего года.
«Золотая виза» через фонд недвижимости — еще один аргумент «за»
Согласно поправкам в венгерское иммиграционное законодательство, принятым в декабре 2024 года и де-факто вступившим в силу в июле 2024 года, граждане третьих стран (государств, не входящих в Евросоюз), вправе претендовать на десятилетний вид на жительство в Венгрии на основании покупки доли фонда недвижимости, реинвестирующего капитал в местные коттеджи и квартиры, за 250 000 евро. Это чуть менее 100 млн венгерских форинтов.
Эксперты ожидают, что запуск программы для иммигрантов-инвесторов обеспечит новый импульс рынку жилья принимающей страны. На внутреннем рынке уже достаточно лотов соответствующей стоимости. Апартаменты в многоквартирных домах в лучших районах столицы могут достигать ценового уровня в двести миллионов форинтов. Например, в «сердце» города Будапешт — в V, VI, VII, VIII и IX районах, которые всегда были самыми привлекательными в глазах иностранцев. В 2023 году доля иностранцев среди покупателей местного жилья превышала 1/3.
Юрий Георгиев 
06 июня 2024 
