Усилия официального Будапешта могут вернуть восходящий ценовой тренд на рынке жилой недвижимости Венгрии. Власти представили новую программу господдержки местных покупателей, которая должна увеличить спрос. Возросший спрос приведет к «вымыванию» с рынка ликвидных объектов. Возникший дефицит обернется возобновлением восходящего ценового тренда. Росту спроса, по мнению экспертов, также будет способствовать увеличение активности иностранных инвесторов, многие из которых претендуют на иммиграционные льготы.
Новая правительственная схема «оживит» рынок недвижимости Венгрии
После пандемии COVID-19 венгерский рынок недвижимости начал процветать. Цены взлетели до небес. Покупка квартиры / коттеджа в Будапеште / других венгерских городах стала невыполнимой задачей для среднестатистического венгра.
Тенденция сменилась на обратную в конце 2022 года. Негативный тренд сохранялся в течение 2023 года. Но, похоже, тенденция снова сменится в 2024 году. Эксперты полагают, что цены на жилую недвижимость в Венгрии снова начнут расти — минимум на уровне инфляции.
Главная причина – введение венгерским правительством обновленной схемы жилищных субсидий CSOK Plus в 2024 году. Эта схема, по мнению аналитиков, способна «оживить» стагнирующий рынок.
Модернизация правил
Новая правительственная схема базируется на старых наработках. В «десятые» администрация действующего венгерского премьер-министра Виктора Орбана приняла ряд мер для поддержки венгерских семей, включая:
- введение схемы возврата налогов;
- скидки на проезд и входные билеты для семей, воспитывающих детей на иждивении;
- система Финансовой поддержки покупателей недвижимости (венг.: Családi Otthonteremtési Kedvezmény; CSOK), помогающая семьям приобретать жилье.
Правительство ввело эти меры для повышения уровня рождаемости в Венгрии. Власти добились успеха в плане цифр. В период с 2011 по 2021 гг. (премьер-министр Орбан пришел к власти в 2010 году) уровень рождаемости увеличился с 1,23 до 1,59. Цель — 2,1. Но в 2022 году этот показатель снизился до 1,52.
Новые условия CSOK
Нынешняя система поддержки при решении жилищного вопроса CSOK больше всего помогает семьям, имеющим четырех и более детей. Но в 2024 году она кардинально изменится. Новая схема CSOK Plus предложит льготные кредиты в размере 15–50 млн венгерских форинтов (39 тысяч – 130 тысяч евро) с фиксированной процентной ставкой 3% даже небольшим семьям.
За каждого ребенка после рождения первенца власти компенсируют 10 млн венгерских форинтов. Это означает, что семья, имеющая шестерых детей, сможет купить квартиру за 50 млн венгерских форинтов и не вернуть ни единого форинта. Такие семьи в Венгрии — редкость. Но супружеские пары, планирующие завести как минимум троих детей, могут получить 60 млн венгерских форинтов (CSOK Plusz и так называемый кредит Babaváró) и купить квартиру без собственных накоплений. Платеж по кредиту в таком случае составит 283 500 форинтов в месяц (738 €). Это потребует чистый месячный доход размером минимум 567 тысяч форинтов (1 477 €).
Ключевые особенности обновленной схемы CSOK Plus:
- доступный кредит:
- 1 ребенок — 15 млн форинтов;
- 2 ребенка — 30 млн форинтов;
- 3 ребенка — 50 млн форинтов;
- процентная ставка фиксированная = 3%;
- вычеты: по минус 10 млн форинтов от суммы кредита к выплате после рождения второго и последующих детей;
- срок погашения кредита: 10–25 лет;
- необходимые собственные денежные средства:
- 10% от суммы кредитуемой сделки, если еще нет собственной жилой недвижимости в Венгрии;
- 20%, если есть венгерское жилье;
- пара должна пожениться;
- женщина / мать не может быть старше 41 года;
- поддержка доступна даже родителям с приемными детьми.
Эксперты: благодаря CSOK Plus рост цен на венгерскую недвижимость возобновится в 2024 году
В рамках текущей схемы CSOK безвозвратную поддержку и льготные кредиты получают только покупатели недвижимости в более чем 2 тысячах небольших поселений, определенных правительством. На крупные города льготы не распространяются. В случае CSOK Plus льготы расширятся.
Аналитики полагают, что эта мера может привести к увеличению количества сделок в венгерском секторе недвижимости на 10–20 тысяч за год. Поэтому цены могут снова вырасти. В 2022 и 2023 годах с ранее «перегретого» венгерского рынка недвижимости исчезло 40% покупателей. В результате цены на недвижимость в Венгрии снизились.
Спрос «подогревают» иностранцы, включая претендентов на иммиграционные льготы
Иностранцы купили около 8 тыс. объектов жилой недвижимости в Венгрии в 2022 году. Показатель стал рекордным. Предыдущий рекорд (7,3 тыс. закрытых сделок) установлен в 2018 году. Цифрами поделилось Центральное статистическое управление Венгрии (венг.: Központi Statisztikai Hivatal; KSH). Эксперты ожидают, что восходящий тренд сохранится, усиливая повышательное давление на цены.
Немцы были самой большой группой иностранных покупателей в 2022 году. Граждане Германии купили 2127 объектов жилой недвижимости в Венгрии в отчетном периоде. Около половины немецких покупателей жилья купили недвижимость в округах Шомодь и Зала, которые находятся на западной границе страны. Немцы платили в среднем 29,1 млн форинтов.
Словаки заняли второе место, купив 1042 дома. Чаще всего они совершали покупки в приграничных со Словакией округах: Боршод-Абауй-Земплен и Дьёр-Мошон-Шопрон. Платили в среднем 27,9 млн форинтов. Около двух третей покупателей жилья в Словакии были в возрасте 65+ лет.
Граждане Китая, которые ранее были второй по величине группой иностранных покупателей жилья в Венгрии, приобрели в 2022 году 814 жилых объектов, включая 94% в столице. За купленные квартиры и коттеджи платили в среднем 63,3 млн форинтов.
Ожидается дальнейший рост покупателей из России и Беларуси. Причина — возможность получить вид на жительство за инвестиции в фонд недвижимость в Венгрии, не имея второго гражданства. Для сравнения: получение ВНЖ за недвижимость в Греции невозможно при совершении покупки на российский / белорусский паспорт.
Получив венгерский ВНЖ, некоторые иммигранты-инвесторы с постсоветского пространства решат организовать полноценный переезд в Венгрию. Им понадобится жилплощадь — собственная или арендованная.
Устойчивое восстановление венгерского туризма — причина купить жилье под сдачу
Еще один фактор, стимулирующий спрос — быстрое восстановление туризма в Венгрии. Наблюдая позитивную динамику, многие местные и иностранные инвесторы решают купить квартиру или коттедж в Будапеште / на венгерском курорте под сдачу туристам на короткий срок.
За 3 летних месяца 2023 года Венгрия приняла больше туристов, чем до пандемии. С начала июня по конец августа зарегистрировано более 6,2 млн посетителей. Это на 6% больше, чем летом 2019 года. Статистикой поделилось Министерство туризма европейской страны. Данные предварительного бронирования за ноябрь-декабрь 2023 года позволяют говорить о росте на 3% относительно докризисного уровня.
По итогам июня-августа 2023 года зарегистрировано более 17 млн ночевок в объектах гостиничной инфраструктуры (отели, кемпинги, хостелы, санатории, курорты etc). Показатель вырос на 3%. Доходы выросли на 27%, достигнув 312 миллиардов венгерских форинтов (805 млн €).
Рынок был разделен поровну между иностранными посетителями и внутренними путешественниками, при этом заметно увеличился приток туристов из Чехии, Польши и Румынии. В июне-августе 2023 года около 2,6 млн иностранных туристов провели в Венгрии 7,2 млн ночевок, а около 3,6 млн местных путешественников провели оставшиеся 9,9 млн ночей в туристических объектах размещения. Столица приняла 1,5 млн гостей, получив доход в 110 миллиардов форинтов.
Ранее власти Венгрии сообщали, что в период с января по май 2023 года общее количество ночевок в стране увеличилось на 4%. Показатель достиг 12,2 млн. Число итальянских посетителей, побывавших на венгерских курортах в период с начала года до конца мая, увеличилось почти вдвое. Количество посетителей из Израиля и Польши выросло почти на 50%. Число посетителей из Германии за этот период также увеличилось на одну треть.
Правительство прогнозирует увеличение числа иностранных гостей как в столице, так и по всей стране на 10–15% в целом за 2023 год. Увеличение приведет к тому, что цифры достигнут 90–95% от допандемийного уровня. Это указывает на значительное восстановление туристической индустрии Венгрии.
Юрий Георгиев 
02 ноября 2023 
