Страны ЕС с самым высоким налоговым бременем при покупке недвижимости

Покупка недвижимости в странах Европейского союза может отличаться на десятки тысяч евро — не только из-за цен на жилье, но и из-за различий в налогах и сборах.

По данным Tax Foundation Europe, наибольшее налоговое бремя, связанное с недвижимостью, — в Греции, Франции, Бельгии, Италии, Испании и Нидерландах. В этих странах совокупные налоги и сборы при сделке могут достигать 10–12% от цены объекта и более. 

Рассмотрим, в каких странах ЕС налоговое бремя при покупке недвижимости самое высокое и какие факторы влияют на его размер.

Что входит в налоговое бремя 

При покупке жилья в ЕС значительную часть расходов составляют три типа обязательных платежей: налог на передачу прав собственности, гербовые и регистрационные сборы, а также налог на добавленную стоимость (НДС) — если объект приобретается у застройщика. 

Налог на передачу прав собственности

Это основной налог при покупке вторичного жилья в странах ЕС. Он обычно рассчитывается как процент от рыночной или кадастровой стоимости объекта — в зависимости от законодательства конкретной страны.

Размер налога различается: в некоторых государствах он фиксированный, в других — зависит от региона или статуса покупателя (например, при покупке первого жилья могут быть льготы). В большинстве случаев этот налог формирует основную часть разового налогового бремени при сделке.

Гербовые и регистрационные сборы

К этой категории относятся платежи, связанные с юридическим оформлением сделки: внесением записи в государственный реестр, нотариальным удостоверением договора, оплатой гербового сбора и иных административных пошлин.

Порядок их взимания зависит от национального законодательства: в одних странах — единый регистрационный налог, в других предусмотрено несколько отдельных платежей (за работу нотариуса, кадастровых органов).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

В отличие от вторичного рынка, при покупке новой недвижимости в ЕС часто взимается НДС. Он включается в цену объекта и уплачивается застройщиком, а фактически ложится на покупателя.

Ставка НДС указана в национальном законодательстве и может достигать 23% и более, однако для социального или первого жилья во многих странах есть льготы, пониженные ставки. 

В каких странах ЕС самые высокие налоги при покупке жилья

Налоговое бремя при покупке недвижимости в ЕС заметно различается не только между странами, но и внутри них. На итоговую сумму влияют тип объекта (новостройка или вторичное жилье), региональные ставки и наличие льгот.

Бельгия

Бельгия традиционно входит в число стран ЕС с самым высоким налоговым бременем при покупке жилья. 

Основную часть расходов составляет налог на передачу прав собственности (registration duty), ставки которого различаются по регионам. В Брюсселе он — 12,5% от цены объекта. Для покупателей единственного жилья предусмотрено частичное освобождение от налога. Не облагаются налогом первые 200 000 EUR из стоимости недвижимости, но при условии, что ее цена не превышает 600 000 EUR, а покупатель зарегистрируется по новому адресу в течение трех лет после сделки и будет жить там не менее пяти лет. 

С 1 января 2025 года в Валлонии действует новая сниженная ставка регистрационного налога — 3% при покупке единственного жилья. Она заменила прежние льготы и распространяется на сделку, если покупатель зарегистрируется по адресу объекта в течение трех лет после покупки. Для остальной недвижимости ставка осталась прежней — 12,5%.

Во Фландрии — своя система налогообложения, которую считают одной из самых либеральных в стране. При покупке единственного жилья ставка составляет 2% при условии, что покупатель — физическое лицо, которое зарегистрируется по адресу объекта в течение трех лет после сделки. Для второго или инвестиционного жилья ставка стандартная — 12%.

Во Фландрии также предусмотрен ряд дополнительных льгот:

• для «скромного жилья» (modest dwelling) до 200 000 EUR (или 220 000 EUR в крупных городах и пригородах Брюсселя) предоставляется дополнительное налоговое снижение;
• при покупке памятника архитектуры ставка может быть снижена до 1%, если владелец выполнит обязательства по его реставрации;
• для покупок в рамках социальных жилищных программ применяется сниженная ставка регистрационного налога 1,5% (эта льгота предоставляется гражданам с умеренным доходом при приобретении жилья или земельных участков по социальным программам);
• если объект покупают для передачи его в аренду через аккредитованное социальное агентство, при выполнении установленных условий ставка налога может быть снижена до 7%.

Кроме регистрационного налога, покупатель оплачивает нотариальные и административные сборы, которые в среднем составляют около 0,2–4% от сделки.

Если объект приобретается у застройщика и продажа облагается НДС, базовая ставка — 21%. Для нового социального жилья предусмотрен пониженный НДС: 12% при покупке у общественных центров социального обеспечения (OCMW/CPAS) и 6% — при покупке у региональной или признанной социальной жилищной компании. 

Франция

Основная нагрузка во Франции приходится на налог на передачу прав собственности (droits de mutation à titre onéreux, DMTO). Его взимают при покупке на вторичном рынке.

DMTO состоит из трех частей: 

• доля департамента — от 3,8% до 4,5%;
• дополнительный взнос муниципалитета (commune) — 1,2%;
• взнос государства — 0,1%.

В большинстве департаментов действует совокупная ставка 5,8%. В пяти регионах — Эндр, Изер, Морбиан, Мартиника и Майотта — она снижена: 5,09%.

С 1 апреля 2025 года департаментам разрешено повышать свою долю до 5%. Если регион воспользуется этим правом, совокупная ставка DMTO достигнет 6,3% (5% + 1,2% + 0,1%). Такая мера требует одобрения местных советов: она будет действовать до 30 апреля 2028 года. 

Кроме DMTO, в состав frais de notaire входят вознаграждение нотариуса и административные расходы. На вторичном рынке общий чек обычно составляет около 7–8% от цены объекта, из которых ≈5,8% — сам DMTO.

При покупке жилья у застройщика уплачивается НДС (TVA): обычно он уже включен в цену объекта (она указывается с налогом — TTC). Базовая ставка — 20%, однако для отдельных категорий недвижимости предусмотрены пониженные ставки:

• 10% — для нового жилья на Корсике и некоторых видов социального жилья;
• 5,5% — для социального жилья, построенного или реконструированного в рамках государственных программ (PLAi, PLUS, PLS) или расположенного в зонах приоритетного развития. 

Кроме НДС, покупатель оплачивает регистрационные сборы, которые во Франции для нового жилья минимальны — около 0,71% от стоимости без налога. Эта сумма включает налог департамента 0,7% и дополнительные административные сборы.

Италия

При покупке недвижимости в Италии основной платеж — налог на регистрацию сделки (imposta di registro), который взимается при переходе права собственности.

На вторичном рынке налог считается от кадастровой стоимости, а не от рыночной: стандартная ставка — 9%, а при покупке первого жилья (prima casa) — 2% (при соблюдении условий: например, важно не владеть другой недвижимостью в Италии, установить место жительства в том же муниципалитете). Дополнительно взимаются два фиксированных налога: на ипотечную регистрацию — 50 EUR и на кадастровую регистрацию — 50 EUR.

При покупке жилья у застройщика наибольшим платежом становится НДС (IVA): 4% — для prima casa, 10% — для другого жилья (стандартная ставка). Также потребуется уплатить регистрационный, ипотечный и кадастровый налог. Их размеры фиксированы: по 200 EUR каждый. НДС увеличивается до 22% при покупке объектов классов А1, А8, А9 — величественных домов, вилл, а также замков и дворцов, представляющих выдающуюся художественную и историческую ценность.

Испания

В Испании налоговая нагрузка зависит от типа сделки и региона. 

При покупке вторичного жилья основным платежом становится налог на передачу прав собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Его ставка устанавливается автономными сообществами и составляет от 6 до 10% и выше. Например, в Мадриде налог — 6%, в Андалусии — 7%, а в Каталонии действует прогрессивная шкала: 10% при цене до 600 000 EUR, 11% — от 600 001 до 900 000 EUR, 12% — от 900 001 до 1 500 000 EUR и 13% — свыше 1,5 млн EUR.

В некоторых автономных сообществах предусмотрены льготные ставки для определенных категорий покупателей. Например, в Каталонии ITP составляет:

• 5% — для социально уязвимых групп (многодетных семей и семей с одним родителем, покупателей до 35 лет с невысокими доходами, людей с инвалидностью, жертв сексистского насилия); 
• 3 или 4% — при покупке жилья в сельских муниципалитетах, если объект станет постоянным местом жительства покупателя, а также при приобретении сельского жилья для реконструкции.

С июня 2025 года в Каталонии введена повышенная ставка 20% для «крупных держателей» и при покупке целых жилых зданий.

При приобретении нового жилья у застройщика основной налог — НДС (IVA). Базовая ставка — 10%, для социального жилья — 4% (льготная). 

На сделки с новым жильем распространяется гербовый сбор (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD), который взимается при оформлении нотариального акта и его регистрации. Ставка AJD устанавливается автономными сообществами и зависит от типа жилья и условий сделки. Например, в Мадриде она — от 0,1% до 1,5%, а в Каталонии составляет 1,5% при обычной передаче, и в некоторых случаях может повышаться до 3,5%.

На вторичном рынке AJD по договору купли-продажи не взимается, поскольку такая сделка уже облагается налогом на передачу прав собственности (ITP). К исключениям относятся случаи, когда оформляются дополнительные нотариальные документы — например, ипотечный договор или иные кредитные обязательства, подлежащие регистрации.

Нидерланды

В Нидерландах ключевые ставки установлены на национальном уровне и не зависят от региона. 

Основной налог, который уплачивает покупатель при переходе права собственности, — налог на передачу недвижимости (overdrachtsbelasting). Его ставка зависит от назначения объекта и статуса покупателя. 

Для тех, кто покупает жилье для проживания, действует льготная ставка 2%. Она едина для всей страны и применяется независимо от цены объекта.

Для молодых людей до 35 лет, которые покупают свое первое жилье, предусмотрено полное освобождение от уплаты налога (0%), если стоимость недвижимости не превышает 525 000 EUR (лимит 2025 года, ежегодно индексируется, в 2026 году составит 555 000 EUR). Эта льгота применяется только один раз и не распространяется на инвестиционные покупки.

Если объект приобретается в качестве инвестиции, второго жилья, а также юридическим лицом, ставка значительно выше — 10,4%. В планах правительства — снизить ее до 8% с 1 января 2026 года, чтобы смягчить налоговое давление на инвесторов и стимулировать строительство нового жилья.

Если приобретается новостройка, налог на передачу недвижимости (Overdrachtsbelasting) обычно не взимается, поскольку такая сделка облагается налогом на добавленную стоимость (BTW). Базовая ставка НДС на новое жилье — 21% (она едина по всей стране). Этот налог обычно включен в цену недвижимости.

Кроме основных налогов, при оформлении сделки покупатель оплачивает нотариальные и регистрационные сборы. Подготовка и регистрация акта передачи (leveringsakte) обычно обходится в 500–1500 EUR, а при оформлении ипотеки дополнительно составляется акт залога (hypotheekakte) стоимостью 500–1000 EUR. Если оформляются оба документа, совокупные расходы на нотариальные услуги и регистрацию в кадастре (Kadaster) будут в среднем 1000–2500 EUR.

Греция

В Греции действуют единые национальные правила налогообложения сделок с недвижимостью. Основная часть расходов приходится на налог на передачу прав собственности (Real Estate Transfer Tax, RETT).

При покупке вторичного жилья налог составляет 3% от налогооблагаемой стоимости объекта. К этой сумме добавляется небольшой муниципальный сбор, в результате чего фактическая ставка налога составляет 3,09%.

От уплаты RETT освобождаются покупатели, приобретающие первое основное жилье, при соблюдении ряда условий. Освобождение предоставляется при отсутствии у покупателя, его супруга или несовершеннолетних детей прав собственности, узуфрукта (права пользоваться чужим имуществом и получать от него доход) или пожизненного пользования другим жильем, удовлетворяющим потребности семьи, либо права собственности на пригодный для строительства участок в населенном пункте от 3000 жителей.

Размер необлагаемой суммы зависит от семейного положения и других факторов:

• для не состоящих в браке — до 200 000 EUR;
• для не состоящих в браке лиц с инвалидностью не менее 67% — до 250 000 EUR;
• для состоящих в браке — до 250 000 EUR;
• для состоящих в браке лиц с инвалидностью ≥67% — до 275 000 EUR.

Эти лимиты увеличиваются для семей с детьми: на 25 000 EUR за каждого из первых двух детей и на 30 000 EUR — за третьего и последующих.

При покупке земельного участка необлагаемая сумма составляет 50 000 EUR для одиноких лиц и 100 000 EUR для семейных, с увеличением на 10 000 EUR за первых двух детей и 15 000 EUR — за третьего и следующих.

К льготе допускаются лица, постоянно проживающие в Греции или намеревающиеся поселиться в течение двух лет с момента покупки. Получателями освобождения могут быть:

• граждане Греции;
• этнические греки — выходцы из Албании, Турции и стран бывшего СССР;
• граждане государств-членов ЕС и ЕЭЗ (Европейской экономической зоны);
• признанные беженцы;
• граждане третьих стран, имеющие статус долгосрочного резидента в Греции;
• граждане третьих стран, у которых есть вид на жительство второго поколения.

Для новостроек вместо RETT применяется налог на добавленную стоимость (VAT) по базовой ставке 24%. Однако действие этого налога приостановлено до 31 декабря 2025 года для стимулирования строительного сектора и спроса на жилье. На этот период продажа новых объектов облагается тем же налогом на передачу недвижимости, что и сделки со вторичным жильем (3,09%). Правительство рассматривает возможность продлить освобождение от НДС до конца 2026 года, однако официальное решение пока не принято.

Покупатель недвижимости в Греции также оплачивает нотариальные и регистрационные сборы. Вознаграждение нотариуса включает фиксированную сумму 20 EUR и процентную часть, рассчитываемую по прогрессивной шкале, установленной решением № 111376/31.12.2011: 

• 0,80% — на сумму до 120 000 EUR; 
• 0,70% — на сумму от 120 000,01 до 380 000 EUR;
• 0,65% — на сумму от 380 000,01 до 2 000 000 EUR;
• 0,55% — на сумму от 2 000 000,01 до 5 000 000 EUR.

Для сделок свыше 5 млн EUR ставка постепенно снижается и достигает минимального уровня 0,1% для сумм свыше 20 млн EUR. На сумму вознаграждения дополнительно начисляется НДС 24%. Таким образом, если, например, нотариус выставляет счет на 1000 EUR, покупатель фактически платит 1240 EUR с учетом НДС. Отдельно оплачивается регистрация права собственности в кадастре — 0,475% от стоимости объекта, а также дополнительный взнос в размере 0,125% в пользу юридического фонда (Ταμείο Νομικών).

Альтернатива: страны ЕС с низкими налогами при покупке недвижимости

Если основная цель — минимизировать разовые издержки при покупке жилья, стоит рассмотреть юрисдикции с более мягкой налоговой политикой.

По данным Tax Foundation Europe, самые низкие налоги на сделки с недвижимостью зафиксированы в следующих странах:

• Мальта. При покупке взимается гербовый сбор (Stamp Duty) в размере 5% от большей из величин — цены сделки или рыночной стоимости объекта. Для физлиц, приобретающих первое и основное жилье, на первые 200 000 EUR ставка пониженная — 3,5%: оставшаяся сумма облагается по стандартной ставке 5%. Сделки с жилой недвижимостью освобождены от НДС.
• Венгрия. При покупке взимается налог на передачу прав собственности 4% от рыночной стоимости до 1 млрд HUF (≈2,6 млн EUR) и 2% на превышающую сумму. Продажа новых жилых объектов облагается НДС по ставке 5% (вместо стандартных 27%), если недвижимость введена в эксплуатацию менее двух лет назад и ее площадь не превышает 150 м² для квартиры или 300 м² для дома (мера действует до конца 2026 года).
• Чехия. В стране отменен налог на передачу прав собственности. При покупке оплачиваются только стандартные административные расходы. Стоимость нотариального сбора за заверение подписи — 30 CZK, регистрация перехода права собственности в кадастре — 2000 CZK (≈80 EUR). Вознаграждение нотариуса за удостоверение сделки рассчитывается по прогрессивной шкале: 2% с первых 100 000 CZK, 1,2% с части от 100 000 до 500 000 CZK, 0,6% — до 1 млн CZK и далее по убыванию. Минимальный тариф для актов, подлежащих регистрации, — 2000 CZK.

При выборе государства для покупки недвижимости стоит учитывать не только налоговую нагрузку: если у покупателя нет вида на жительство, владение жильем само по себе не дает права на длительное пребывание в стране. В некоторых государствах ЕС этот вопрос решается проще: они предлагают оформить ВНЖ за инвестиции в недвижимость, что позволяет не только приобрести объект, но и легально проживать на территории страны.

Таким образом, выбор страны для покупки недвижимости в Европе требует комплексного подхода. Важно оценить налоговые и административные условия сделки, возможные иммиграционные преимущества. Эксперты по международным инвестициям и миграционному праву помогут подобрать юрисдикцию, рассчитать совокупные расходы и безопасно оформить покупку. Профессиональное сопровождение позволяет избежать юридических рисков и сделать инвестицию максимально выгодной.