Жилая недвижимость в Швейцарии дорожает. Стабильно и давно. Но рост цен несколько замедлился из-за сложной геополитической и экономической ситуации в соседних европейских странах. Упадут ли цены в 2024 году, учитывая формирующиеся сейчас на рынке недвижимости Швейцарии тренды? Изучаем 3 ценовых прогноза, которые составили эксперты Swiss Marketplace Group, Houzy и NZZ.
SMG и IAZI: продавцы продолжат повышать цены
Сеть швейцарских маркетплейсов Swiss Marketplace Group (SMG) совместно с консалтинговой компанией IAZI составила индекс, который показывает динамику арендной платы, а также цен на жилую недвижимость в альпийской стране.
Индекс показывает, что продавцы жилой недвижимости в Швейцарии по-прежнему повышают цены. Но восходящий тренд оказался более умеренным по сравнению с рынком арендного жилья.
Персонам, которые решили купить отдельно стоящую швейцарскую недвижимость (например, виллу премиум-класса с видом на озеро Лугано) или квартиру в Швейцарии в ноябре 2023 года, пришлось покопаться в карманах. По итогам месяца запрашиваемые цены выросли на +0,3% в обеих категориях.
В целом за первые десять месяцев года также наблюдался рост продаж объектов обеих категорий — односемейных домов и квартир. В первом случае показатель вырос на +1,1% за период с января по ноябрь 2023 года в годовом исчислении, а втором — на +2,1%.
Высокий уровень цен в сочетании с низким предложением сделали поиск жилья сложной задачей для новичков на рынке Швейцарии. Ожидается, что продавцы продолжат умеренно увеличивать запрашиваемые цены в 2024 году. Даже несмотря на кризисные явления в Старом свете.
Эксперты SMG и IAZI рекомендуют не мешкать с покупкой. Эта рекомендация актуальна как для швейцарцев, так и для иностранцев. Например, для предпринимателей-международников, планирующих организовать бизнес-иммиграцию в Швейцарию и создать в альпийской стране европейский плацдарм.
В Houzy делают ставку на стагнацию
Базирующаяся в Цюрихе платформа для домовладельцев Houzy провела опрос местных экспертов по недвижимости относительно ситуации на рынке. Большинство респондентов предполагают, что по итогам 2023 года рынок достигнет высокого уровня цен и стабилизируется. Они также полагают, что в 2024 году цены на жилую недвижимость будут либо демонстрировать стагнацию, либо незначительно снизятся.
Аналитики называют маловероятной сильную ценовую коррекцию (-10% и более) в 2024 году. Даже несмотря на установление очень высокой средней цены для швейцарского рынка недвижимости.
По оценкам банкиров UBS, риск формирования и разрыва «пузыря» на швейцарском рынке недвижимости низок. Их тематический индекс для альпийской страны упал с 1,49 до 1,41. Показатель значительно ниже уровня начала 1990-х (2,6), когда лопнул «пузырь» на рынке недвижимости Швейцарии, и цены упали почти на 40%.
В Houzy ожидают, что препятствовать падению цен будет спрос на недвижимость, который, как ожидается, останется высоким вплоть до 2025 года. Причин пять:
- Во-первых, Швейцарии требуется недвижимость для размещения примерно 100 тыс. новых жителей каждый год — преимущественно иммигрантов. Например, состоятельных персон, которые получают резидентство в Швейцарии через налоговое соглашение. Помимо иммиграции, роль играют следующие факторы, ведущие к тому, что все больше людей живут в домохозяйствах из одного и двух человек:
- разводы;
- тенденция к индивидуализации;
- демографические изменения (старение населения).
- Во-вторых, строгие планы градостроительства Швейцарии и процедуры одобрения девелоперских проектов, а также возражения местных жителей против активной застройки препятствуют запуску строительных проектов. Это ведет к сохранению дефицита жилья на рынке.
- В-третьих, строгие требования страны затрудняют строительство новых жилых зданий и переоборудование уже эксплуатируемых построек. Например, жесткие нормы по шумовому загрязнению.
- В-четвертых, небольшой размер страны означает, что земель под застройку мало. Поэтому участки под застройку выделяются очень ограниченно.
- И, наконец, в-пятых, уровень предложения исторически низок, составляя 1,6% для отдельно стоящих коттеджей и 1,8% для квартир от общего жилфонда в соответствующих категориях.
Эксперты NZZ прогнозируют снижение
Крупная швейцарская ежедневная газета Neue Zürcher Zeitung (NZZ) опубликовала собственный рыночный прогноз. Ссылаясь на экономистов Credit Suisse, журналисты сообщили о высокой вероятности снижения цен на жилую недвижимость в Швейцарии в 2024 году. Ожидается снижение в однозначном процентном диапазоне в целом за год. Причина — сокращение спроса. К концу года предполагается небольшой рост цен.
По оценкам Credit Suisse, в первом квартале 2023 года темп роста цен на квартиры составил 3,5% в годовом исчислении. Это ниже среднего квартального показателя в 3,8% по итогам периода с 2000 по 2022 годы. Для отдельно стоящих коттеджей на одну семью рост цен составил 3,6%. Это немного больше, чем соответствующий средний показатель за 2+ десятилетия (3,4%).
Дальнейшее повышение ключевой процентной ставки Швейцарским национальным банком может ускорить замедление роста цен и даже привести к их падению. Если ключевая процентная ставка снова повысится, ипотечные кредиты продолжат дорожать. Это сделает заемное финансирование покупок недвижимости еще более дорогим, способствуя снижению спроса. Низкий спрос обернется удешевлением жилья.
Но вместо резкого падения опрошенные эксперты ожидают скорее управляемую коррекцию цен. Они приводят для этого несколько причин:
- Предложение остается низким. Как объясняют экономисты Credit Suisse, предложение жилья растет медленно из-за текущего дефицита. В первом квартале количество рекламируемых квартир увеличилось на 2300, достигнув 21750 единиц. В Интернете также рекламировалось 16 650 домов на одну семью, что на 970 больше, чем в конце прошлого года. Это увеличение мало влияет на общее предложение. Не предвидится, что ситуация изменится в будущем. По-прежнему существует высокий избыточный спрос на недвижимость, что отражается в продолжающемся росте цен. Это отличает швейцарский рынок недвижимости от других европейских рынков, где цены более резко отреагировали на повышение процентных ставок центральными банками.
- Скорость продажи остается на историческом максимуме. Стабильность швейцарского рынка недвижимости также отражается в скорости продажи объектов недвижимости, то есть продолжительности периода с момента публикации объявления до заключения сделки с покупателем. В первом квартале 2023 года квартиры рекламировались в среднем 68 дней, а частные дома — 70 дней.
- Интенсивность нового строительства остается низкой. Цены на рынке недвижимости могли бы упасть более резко, если бы в Швейцарии был высокий уровень активности строителей. Но это не так. Дефицит земли и другие факторы мешают застройщикам. Количество новых разрешений на строительство в этой стране снижается с 2018 года. Например, за 12-месячный период, завершившийся в 1 квартале 2023 года, были выданы новые разрешения на строительство 42 тыс. квартир — минимальный показатель с 2004 года. Лишь в 2021 году на короткое время была зафиксирована непродолжительная стабилизация. Пока практически нет признаков того, что вскоре начнется более динамичная застройка швейцарских городов.
- Дефицит на швейцарском рынке арендного жилья. Ситуация на рынке арендного жилья Швейцарии остается очень напряженной. Сохраняющийся высокий спрос на съемные квартиры косвенно повышает привлекательность домовладения. Тенденция к повышению арендных ставок рекламируемых квартир, начавшаяся в конце 2021 года, скорее всего, сохранится. В 2022 году они уже выросли в цене в среднем на 1,6%. По итогам 2023 года ожидается средний рост на 3,2%.
Эксперты отмечают, что если падение цен и случится, то оно будет краткосрочным. Чтобы успеть воспользоваться выгодным предложением, нужно начинать готовиться уже сейчас. Например, рекомендуется заранее открыть счет в швейцарском банке, чтобы оперативно оплатить сделку. Какой банк выбрать? Ознакомьтесь с нашей подборкой решений «под ключ»:
- личный счет в женевском приват-банке (удаленно);
- личный счет в швейцарском банке-бутике Private Bank;
- счет в Bank Audi (удаленно);
- счет в Bordier (удаленно);
- счет в CIM Bank (удаленно);
- счет в Corner Bank (удаленно);
- счет в Coutts Bank (удаленно);
- счет в Edmond de Rothschild Geneva (удаленно);
- счет в Falcon Private Bank (удаленно);
- счет в Rothschild Bank Zurich (удаленно);
- счет в VP Bank (удаленно);
- счет в банке J. Safra Sarasin (удаленно);
- счет в банке Julius Baer (удаленно);
- счет в банке Pictet (удаленно);
- счет в банке UBS (удаленно);
- счет в банке Vontobel (удаленно);
- счет с внешним управлением активами в банке Credit Suisse (удаленно).
Риски сохраняются
Хотя инфляция в Швейцарии, возможно, снова находится под контролем, а процентные ставки остаются низкими по международным меркам, расслабляться рано. В Houzy заявляют о сохранении большого количества рисков, которые могут повлиять на швейцарский рынок недвижимости, включая следующие:
- геополитическая неопределенность в Европе, связанная с кризисом в Украине;
- энергетический кризис;
- сильная зависимость Швейцарии от ее экспортно-ориентированной экономики, по которой может ударить снижение глобального спроса на товары и услуги, как это было при пандемии.
Поэтому цены на швейцарскую недвижимость вполне могут немного снизиться с 2024 года. Этому может способствовать увеличение предложения по двум причинам: доля работающих жителей падает; представители поколения бэби-бумеров выходят на пенсию, часто выбирая более теплые и менее дорогие страны для жизни после выхода на заслуженный отдых. Эксперты также ожидают, что швейцарцы либо унаследуют, либо продадут более 400 000 объектов недвижимости в период с 2030 по 2045 год. Это предполагает снижение цен на недвижимость в будущем.
