Арендный бизнес в ЕС: Будапешт — «крепкий середняк» по отдаче от покупки арендного жилья

Ищете жилье в Евросоюзе под сдачу? Выбираете среди европейских столиц? Хотите, помимо источника пассивного арендного дохода, получить иммиграционные льготы? На руках только паспорт России или Беларуси? Оптимальная опция в вашем случае – Будапешт.

Венгрия предлагает «золотую визу» покупателям доли фонда недвижимости, реинвестирующего капитал в жилые новостройки под сдачу, ценой от €250 тыс. А венгерская столица — крепкий середняк по отдаче от покупки жилья под сдачу, если рассматривать статистику на уровне ЕС. Другие города этой европейской страны и ее сельская местность также могут заинтересовать инвесторов. Чтобы не быть голословными, проанализируем свежую статистику.

Отдача от инвестиций в жилье под сдачу в столицах стран Европы

Выбирая город для покупки жилья под сдачу, инвесторы в первую очередь обращают внимание на доходность. Соответствующей статистикой для европейских столиц и/или наиболее населенных и значимых с экономической точки зрения городов континента поделился портал Global Property Guide.

Отдача от капиталовложений в покупку под сдачу жилплощади на территории столиц и/или наиболее населенных и значимых с экономической точки зрения городов Европы в июне 2024 года. Источник: Global Property Guide

В июне 2024 года в топ-3 рейтинга, включающего в общей сложности 32 населенных пункта, вошли Дублин (Ирландия), Рига (Латвия) и Бухарест (Румыния). Все эти города показали результат выше 6%. Венгерский Будапешт оказался на 13-м месте с результатом 5,12%, что выше среднего по европейским меркам.

Размер арендного дохода при сдаче премиального жилья в европейских столицах

Согласно результатам исследования динамики арендной платы при съеме жилья, проведенном Евростатом в рамках сравнения относительной стоимости жизни в европейских городах, стоимость съема квартир и коттеджей в 2023 году выросла больше всего в Венгрии. Показатель увеличился на 17% по сравнению с 2022 годом.

Важная оговорка. В исследовании Евростата анализировались цены на съемное жилье, используемые дипломатами и другими высокопоставленными чиновниками. Поэтому результаты не дают представления об обычных ценах, а охватывают только квартиры с достойным ремонтом, расположенные, как правило, в хороших или очень хороших локациях.

В столицах соседних стран наблюдалась следующая динамика ренты. В Братиславе стоимость аренды недвижимости выросла на 7% по сравнению с 2022 годом, в Любляне – на 13%, в Вене – на 11%, в Бухаресте – 10%. Арендная плата в других городах выросла на 2–15%. Внутри ЕС снижение наблюдалось лишь в Хельсинки (-1%) и в Вильнюсе (-13%).

С точки зрения размера ренты в абсолютном выражении Будапешт находится в середине всех рассмотренных категорий жилой недвижимости (3-комнатные, 2-комнатные и 1-комнатные квартиры). По уровню цен венгерская столица продемонстрировала паритет со столицей Бельгии. Однокомнатные квартиры в Брюсселе на 10% дороже будапештских, их можно снять в среднем за 980 евро. Однако, если рассмотреть аренду более крупных трехкомнатных квартир, то арендная плата в венгерской столице выше 100 евро.

Среднемесячная арендная плата в сегменте элитного жилья в европейских столицах в 2023 году. Источник: Евростат

Дублин признан самым дорогим местом для съема жилья. Аренда премиальной недвижимости в главном городе Ирландии стоит вдвое дороже, чем в венгерской столице. В число самых дорогих городов также вошли Люксембург и Париж. Дешевле всего иностранным дипломатам и госслужащим обходился съем жилья в Софии.

При оценке рынка съемного жилья столицы Венгрии, эксперты Евростата анализировали 3-комнатные, 2-комнатные и 1-комнатные квартиры в Будапеште, площадь которых составляла 110–130, 60–80 и 40–60 квадратных метров соответственно. Анализировались цены в следующих районах венгерской столицы: I, II, III, XI и ХII — со стороны Буды и в центре, а также V, VI, VII, VIII, IX и XIII – со стороны Пешта.

Помимо арендного дохода, нужен и заработок на приросте капитала? Ищите вне Будапешта

Независимо от страны, инвесторы, покупающие жилье под сдачу, традиционно демонстрируют повышенный интерес не только к столицам, но и к курортным регионам. Согласно данным венгерского банка MBH Jelzálogbank, между восемью наиболее известными курортными зонами Венгрии наблюдается значительная разница в ценах. Самой дорогой, помимо Будапешта, считается озеро Балатон. Самой дешевой остается район вокруг озера Тиса.

В 2023 году цены на курортное жилье в Венгрии в целом выросли, но разные локации демонстрировали неодинаковые темпы роста. Это важно учитывать, рассчитывая не только на арендный доход, но и на прирост капитала при перепродаже инвестиционного актива в будущем.

Насколько подорожало жилье в венгерских курортных зонах?

По оценкам экспертов MBH Jelzálogbank, в 2023 году средние цены в курортных зонах Венгрии изменились следующим образом: 

• в излучине Дуная темп роста превысил 30% в годовом сопоставлении;
• но на озере Балатон и в курортной зоне Мечек-Вильяни показатель был выше 10%;
• в Матра-Бюкке и Будапеште рост составил около 6-7%;
• в районах Веленцеи-то-Вертеш и Шопрон-Кесехегьял цены практически не изменились.

Команда MBH Jelzálogbank проанализировала динамику средних цен на жилплощадь в курортных зонах за последнее десятилетие. За этот период цены на недвижимость в курортной зоне Веленцеи-то-Вертес и в Будапеште выросли более чем в 4 раза, а в курортных зонах Мечек-Виллань, Балатон, Матра-Бюкк и Дунаканьяр – в 3,5 раза. Меньше всего выросли цены на озере Тиса и в районе Шопрон-Кёсехегьял – примерно в 3 раза. Но за последние 5 лет наибольший средний рост цен зафиксирован на озере Тиса (187%). Далее следует озеро Балатон (149%).

Ожидается, что в 2024 году больше людей решают купить недвижимость в Венгрии на курорте либо для себя, либо в инвестиционных целях. Эксперты полагают, что это будет связано с улучшением экономических перспектив и снижением процентных ставок. Результатом повышения спроса станет рост цен. Это может существенно повлиять на доходность инвестиций в недвижимость.

На венгерском рынке ипотечного кредитования в первые месяцы 2024 года наблюдался сильный подъем. Совокупный объем вновь выданных ипотечных кредитов в целом по стране в апреле составил 128,6 млрд форинтов. Это на 88% больше, чем в декабре 2023 года.

Сколько стоит курортное жилье в Венгрии?

Самым дорогим венгерским регионом, пользующимся популярностью среди туристов, остается Будапешт. Там стоимость квадратного метра превышает 900 тысяч форинтов. На Балатоне покупателям приходится платить около 850 000 форинтов за «квадрат», а в излучине Дуная – примерно 600 000 форинтов.

Цены на жилье в курортных зонах Венгрии на начало 2024 года (1000 форинтов/кв. метр). Источник: MBH Jelzálogbank

Самой дешевой курортной зоной остается район вокруг озера Тиса, где цены за квадратный метр составляют около 200 000 форинтов. Цена «квадрата» жилплощади в курортной локации Матра-Бюкке также остается низкой, приближаясь к 370 000 форинтов.

Расстояние до воды и доступность транспорта имеют решающее значение

Существенные различия в ценах на недвижимость также можно обнаружить в некоторых населенных пунктах рядом с озером Балатон:

• за квадратный метр недвижимости, расположенной в прибрежных частях районов Шиофок, Фоньод и Балатонфюред, в 2023 году покупателям пришлось платить почти 1 миллион форинтов;
• в районе Кестхей цена квадратного метра жилплощади в прибрежной зоне составляла около 600 000 форинтов;
• в районе Тапольца, который находится далеко от воды, цена не превышала 400 000 форинтов.

В районе Фоньод цены на недвижимость за 10 лет выросли почти в 3,5 раза, в районе Балатоналмад — вдвое, а в районе Шиофок — более чем в 1,5 раза.

Но расстояние до воды – не единственный важный момент. Прямое железнодорожное сообщение с Будапештом остается важным фактором ценообразования на рынке жилья вокруг озера Балатон.