Российская Федерация занимают вторую строчку в рейтинге стран происхождения наиболее активных иностранных покупателей жилой недвижимости в столице Венгрии, если исключить покупателей из других государств-членов ЕС. «Бронза» досталась Украине. Лидирует Китай. Сами венгры, покупая жилье за границей, все чаще предпочитают Северный Кипр. И Венгрия, и Северный Кипр поощряют иностранных покупателей жилья иммиграционными льготами. Кипрская и венгерская «золотые визы» доступны даже россиянам, несмотря на санкции.
Россияне в лидерах среди иностранных покупателей будапештского жилья
По оценкам консалтинговой компании Duna House, основанным на данных Центрального статистического управления Венгрии (венг.: Központi Statisztikai Hivatal) и других местных государственных организаций, присутствие иностранных граждан на венгерском рынке недвижимости увеличилось в 2023 году. В 2024 году ожидается дальнейшая активизация инвесторов из-за рубежа.
Выяснилось, что неграждане Европейского союза выступили в качестве покупателей в рамках 3% сделок купли-продажи с венгерской недвижимостью в 2023 году. Годом ранее на их долю пришлось 2% закрытых сделок.
Согласно статистическим данным, которые опубликовала канцелярия венгерского премьер-министра, в 2023 году потенциальные покупатели из-за рубежа подали 2981 заявление на приобретение недвижимости в Венгрии. В некоторых случаях иностранец может купить недвижимость в Венгрии, не оформляя такое разрешение. Но приобретать венгерское недвижимое имущество таким способом вправе лишь граждане государств-членов Европейского союза и Европейской экономической зоны, а также швейцарские инвесторы.
Количество заявок о предоставлении разрешений на покупку оказалось на 18% выше результата 2022 года, а также на 10% и 36% превысило показатели 2021 и 2020 гг., соответственно. Правда, последний считается самым слабым годом с точки зрения приобретения недвижимости иностранцами.
82% заявок, поданных в 2023 году, пришлось на жилые дома и квартиры. 72% заявок на получение разрешений на покупку недвижимости — в столице Венгрии (на 30% больше по сравнению с 2022 годом).
География спроса на жилье в Будапеште и популярные районы
Количество закрытых сделок купли-продажи жилья в столице Венгрии в 2022 и 2023 гг., покупателями в рамках которых выступали иностранцы. Источник: Duna House
Среди иностранных покупателей жилья в Будапеште в 2023 году лидировали граждане следующих стран, не входящих в ЕС:
- Китай;
- Россия;
- Украина;
- Израиль;
- Великобритания;
- Соединенные Штаты Америки.
Китайцы отдают предпочтение районам XIII и X. На долю этих локаций пришлось 13% и 11% недвижимости, купленной ими в Будапеште в 2023 году, соответственно. В случае китайских покупателей доля покупок с целью обустройства дома снизилась. Они все чаще приобретают недвижимость под сдачу и/или для перепродажи (т. е. в инвестиционных целях).
Аналитики отмечают, что активность российских покупателей на будапештском рынке выросла в 2023 году по сравнению с данными предыдущего года. Где россияне совершают покупки? Среди инвесторов из Российской Федерации наиболее востребован VI район (Терезварош). 17% всей недвижимости, приобретенной в Будапеште гражданами России в 2023 году, находились в Терезвароше. Еще 9% сделок с их участием были заключены в Эржебетвароше. Среди граждан России, обладающих достаточным капиталом, распространена практика покупки элитной недвижимости в Будапеште в инвестиционных целях.
Число объектов недвижимости, купленных гражданами Украины, напротив, снизилось (на 7%) по сравнению с данными 2022 года. Наибольшая группа украинских граждан выбрала в отчетном периоде IX будапештский район (9% покупок). Также востребован район Ньиредьхаза. Там недвижимость приобрели 8% от общего числа украинских покупателей, закрывших сделки в отчетном периоде.
Центральная часть города (Пешт) пользуется популярностью среди иностранных инвесторов, покупающих недвижимость в Будапеште. В частности, им интересен район XIII. Этот район в 2023 году лидировал по количеству поданных иностранцами заявлений о предоставлении разрешения на покупку жилья (145). Далее следовал район VI (140). VIII район также пользовались спросом, получив более сотни заявок. В топ также вошел IX район.
В Пеште или недалеко от Пешта?
Недвижимость в столичной агломерации также пользовалась спросом. В 2023 году за жилплощадь в Пештском округе валютой «проголосовали» 7% от общего числа покупателей-иностранцев. Количество поданных там заявок о предоставлении разрешения на покупку было на 2% выше, чем в предыдущем году.
Спрос на жилье в округе Комаром-Эстергом также увеличился. Покупатели из других стран подали в 2023 году почти в 4 раза больше запросов на получение разрешений на приобретение недвижимости в этой локации, чем в 2022 году.
Венгры все чаще отдают предпочтение Северному Кипру, покупая жилье вне родины
Сами венгры, покупая жилье вне родины, все чаще отдают предпочтение квартирам на Северном Кипре — наряду с жильем в крупных городах Испании и итальянском Триесте. Об этом сообщают местные СМИ, ссылаясь на результаты анализа спроса, проведенного риелторами.
Венгерские покупатели увидели новые возможности для бизнеса на рынке недвижимости Северного Кипра. И это не случайно, ведь там по-прежнему можно купить жилье по цене ниже будапештской. Также строятся тысячи квартир, предлагающие хорошую доходность и быструю отдачу от инвестиций. Полностью меблированные апартаменты доступны c очень выгодным соотношением цена-качество. Это главная «достопримечательность» местного рынка недвижимости.
Каждый сможет найти что-то для себя на северокипрском рынке недвижимости: от огромной пляжной виллы до квартиры-студии. И все местное жилье обходится дешевле, чем сопоставимые будапештские квартиры в панельных домах. Северный Кипр популярен, но цены по-прежнему скромны и привлекательны для венгров, готовящихся купить недвижимость за рубежом.
Первые «ласточки улетели» на Северный Кипр много лет назад. Теперь за ними следуют большие толпы инвесторов. Рядом с побережьем строятся курортные зоны с тысячами квартир для аренды и продажи. На Северном Кипре, куда можно добраться двумя прямыми рейсами из Будапешта в неделю, более 300 солнечных дней в году. Поэтому недвижимость легко сдавать туристам. Риелторы обещают доход не менее 8% от сдачи, а среднегодовой темп роста цен на квартиры составляет около 12–13%.
Поскольку это не пустые обещания, на Северный Кипр постоянно приезжают покупатели практически со всего мира, не только из Венгрии. Рынком жилья островного государства также интересуются россияне и украинцы.
На Северном Кипре физическое лицо может купить как один объект недвижимости, так и несколько — в этом случае все упрощает закрытие сделок через компанию. На покупки взимается 4-процентный налог. Риелторы отмечают, что большая часть «греческой» территории уже застроена, поэтому купить там новую квартиру не очень просто — разве что вторичку. Для турецкой части характерно изобилие новой застройки. Инфраструктура также быстро развивается, особенно в новых курортных зонах.
И северокипрская, и венгерская «золотые визы» доступны инвесторам в жилье из России
Получение права жить и работать в другой стране может оказаться долгим и трудным процессом. Но это не всегда так для состоятельных персон. «Золотые визы» дают возможность обеспеченным негражданам определенного государства де-факто «купить» там право на резидентство, которое можно сохранять, не проживая в принимающей стране.
Учитывая нестабильную политическую и социальную обстановку в мире, популярность «золотых виз», предлагаемых государствами-членами Европейского союза и странами-кандидатами на вступление в ЕС, в последние годы стабильно повышается. Но получить европейский ВНЖ за инвестиции становится сложнее.
Нидерланды, Ирландия и Великобритания отказались от «золотых виз». Португалия урезала список финансовых маршрутов, исключив инвестиции в недвижимость всех видов, даже через фонды. Почему? Так местные власти надеются сократить спекуляции с недвижимостью и затормозить рост цен на жилье, сделав его более доступным для недовольного электората. Испанцы анонсировали аналогичные изменения.
Греки увеличили «ценник» для претендентов на ВНЖ через недвижимость и анонсировали очередное подорожание. И подавляющее большинство европейских стран, пока еще выдающих «золотые визы», объявило о прекращении обслуживания иммигрантов-инвесторов из Российской Федерации и Республики Беларусь.
Европейские «золотые паспорта» (программы получения гражданства за инвестиции) также превратились в «краснокнижный вид». Киприоты, черногорцы, молдаване и болгары закрыли свои схемы под давлением официального Брюсселя. Еврочиновники призвали Албанию воздержаться от запуска собственной схемы предоставления инвесторам «золотых паспортов» — в противном случае евроинтеграция балканской страны может замедлиться. Еврокомиссия также подала в Суд ЕС на Мальту по поводу якобы неправомерности выдачи гражданства инвесторам вследствие несовместимости такой практики с нормами ЕС.
Еврочиновники также ищут угрозы вне Старого света и наказывают несогласных санкциями. По инициативе Еврокомиссии было приостановлено действие соглашения об отказе от визового режима с Вануату, где также функционирует популярная схема по выдаче «золотых паспортов».
Но даже в Европе еще остались страны, которые пока предлагают «золотые визы». В их число входит Серверный Кипр, где ВНЖ предоставляется за покупку жилья. Список с июля 2024 года дополнит Венгрия, вид на жительство которой можно получить через дотацию или инвестиции в фонд недвижимости, реинвестирующего капитал в рынок жилья. Финансовые пороги составляют € 1 млн и € 250 тыс., соответственно.
И Северный Кипр, и Венгрия принимают заявки от иммигрантов-инвесторов из России и Беларуси, несмотря на санкции. Но эксперты рекомендуют соискателям с российскими и белорусскими паспортами поторопиться. Почему? Ограничения могут быть введены в любой момент из-за давления Брюсселя и по иным причинам. Например, вследствие прихода к власти в Венгрии оппозиции, которая добивается упразднения схемы инвестиционного резидентства.
Юрий Георгиев 
11 июня 2024 
