Прежде чем купить недвижимость в Сербии, изучите тренды

Сербские СМИ наперебой сообщают о росте цен на недвижимость в Белграде и других городах балканской страны, поскольку россияне и украинцы, спасающиеся от последствий конфликта в Украине, начали массово скупать местные квартиры и коттеджи, истощая доступное предложение. Но эксперты отмечают, что восходящий ценовой тренд на сербском рынке наметился уже давно и вряд ли исчезнет в обозримом будущем.

Общие сведения о ситуации на рынке недвижимости Сербии

В течение последнего четырехлетнего периода рынок недвижимости Сербии демонстрировал расширение и заметный рост по количеству сделок и обороту средств. Даже пандемия коронавируса COVID-19 не оказала ощутимого негативного влияния на данный рынок с точки зрения реализованных сделок купли-продажи.

Свежий отчет о ситуации на рынке недвижимости Сербии, опубликованный Республиканским геодезическим управлением (Републички геодетски завод) балканской страны указывает, что общее количество сделок купли-продажи в 2021 превысило рекордный результат 2020 на 28% и составило 138 180 ед. Причем наибольшее месячное количество сделок закрылось в декабре — 13 628 штук.

Количество продаж жилья (коттеджи и квартиры в жилых домах для коллективного проживания) выросло на 32%. Продажи коммерческой недвижимости в Сербии в количественном выражении выросли на 42%. В случае земли под застройку и земли сельскохозяйственного назначения произошел рост на 40% и 12%, соответственно.

Согласно данным по реализованным контрактам в 2021, оборот рынка недвижимости Сербии достиг суммы 6,1 млрд. €, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдений. Относительно 2020 произошло увеличение на 47%.

Если рассматривать динамику оборота средств на рынке по типам недвижимости в 2021 относительно 2020, объем трат на покупку квартир вырос на 43%. Расходы на приобретение коттеджей, коммерческой недвижимости, земли для строительных проектов и сельскохозяйственных угодий выросли на 50%, 45%, 66% и 14%, соответственно.

Если рассматривать спрос с территориальной точки зрения, следует отметить, что большая часть продаж недвижимости в 2021 оказалась осуществлена на территории Воеводины. Далее следуют Шумадия и Западная Сербия, а также город Белград. Наименьшая часть сделок оказалась закрыта на территории Южной и Восточной Сербии. Однако, как и прежде, наиболее дорогая недвижимость продавалась в Белграде.

Теперь рассмотрим статистику в деталях.

Уровень платежеспособного спроса на недвижимость в Сербии

Ниже показано графическое представление количества договоров купли-продажи по регионам в период с 2018 по 2021, включая данные по месяцам за 2021.

Количество продаж по регионам в 2018-2021

Динамика продаж в целом по стране в 2018-2021

Количество продаж по регионам в 2018-2021

Количество продаж по регионам и месяцам в 2021

Наибольший рост количества продаж в 2021 относительно 2020 оказался зарегистрирован в регионе Шумадия и западной Сербии (+33,7%). Далее следуют Южная и Восточная Сербия с ростом на 30,4%, город Белград (+26,5%) и Воеводина (+25,2%).

Графическое представление количества договоров купли-продажи по городам и муниципалитетам в 2021 показано на изображении ниже. Чем более темная заливка (больше градиент), тем больше закрытых сделок.

Количество продаж по городам и муниципалитетам в 2021

Финансовые аспекты рынка недвижимости Сербии

Общий объем денежных средств, потраченных в 2021 на недвижимость в Сербии, включая сделки иностранцев под оформление ВНЖ, составил 6,1 млрд. €, что соответствует росту на 47% относительно 2020. Наибольшей долей в объеме инвестированных средств отметился Белград (51%). Далее следуют Воеводина (26%), Шумадия и Западная Сербия (16%), Юг и Восток страны (7%).

Оборот рынка недвижимости в Сербии за последний 4-летний период (млрд. €)

Оборот рынка недвижимости в Сербии по регионам с 2018 по 2021 (млрд. €)

Размер денежных средств, вложенных в сделки с недвижимостью в Белграде в 2021, составил 3,109 млн €. Информация о вложениях на рынке недвижимости по белградским районам и иным сербским городам в 2021 представлена на диаграммах ниже.

Оборот в 2021 по районам Белграда (млн. €)

Оборот в 2021 по сербским городам (млн. €)

Оборот рынка недвижимости Сербии по регионам в 2021, тыс. €

Город Белград отметился наибольшей долей в общем объеме поступлений от продаж квартир, получив 63-процентную долю. Помимо квартир, Белград получил наибольшую долю в стоимости продаваемых отдельно стоящих объектов недвижимости коммерческого назначения (59%), коммерческих помещений (48%), гаражей (79%) и земли под застройку (39%).

За регионом Воеводина закрепилась наибольшая доля в объеме оборота отдельно стоящих жилых зданий (коттеджей и многоквартирных жилых домов), равная 39%, и земель сельскохозяйственного назначения (83%) по отношению к общей стоимости недвижимого имущества подобного типа/подвида, проданного в Республике Сербия. Регион Шумадия и западная Сербия имеют наибольшую долю в количестве проданных лесов (66%) по отношению к общей стоимости продаваемых лесов на территории страны.

Динамика оборота рынка недвижимости Сербии по типам недвижимости в 2018-2021, млн. €

Изменение оборота и числа сделок в 2021 относительно 2020 по наиболее распространенным типам недвижимости в Сербии

Метод оплаты сделок с недвижимостью в Сербии

Исходя из собранных данных по закрытым сделкам купли-продажи, кредитные средства использовались при оплате 15% покупок недвижимости в Сербии в 2021. Показатель увеличился на 1% относительно 2020. Жилье также стало чаще оплачиваться с привлечением кредитов. В 2021 34% квартир и коттеджей в Республике Сербия оказались оплачены кредитными средствами (+1% относительно 2020).

Доля кредитуемых сделок в 2018-2021

В 2021 наибольшей долей кредитного финансирования жилья (47%) отметился город Кралево (+ 5% относительно 2020). Еще в 4 городах доля кредитного финансирования сделок с жильем оказалась выше 40%. Речь о городах Вране, Нови-Сад и Чачак, где показатель составил 46%, 46% и 42%, соответственно.

Доля сделок с привлечением кредита по видам недвижимости в 2018-2021

Наиболее часто используемые валюты в договорах купли-продажи

В договорах купли-продажи по сделкам с недвижимостью в Сербии в основном фигурируют 2 валюты: динар (RSD) и евро (EUR). Доля иных валют составляет 0,1%. Эксперты наблюдали в 2018-2021 рост количества договоров купли-продажи, выраженных в €, по отношению к доле договоров в сербской национальной валюте.

Валюты, используемые в договорах купли-продажи в 2018-2021

Наиболее продаваемые виды недвижимости в Сербии

В 2021 наибольшей долей в общем количестве закрытых сделок на рынке недвижимости Сербии отметились квартиры (29%; показатель остался без изменений относительно предыдущего года). Далее следуют земли под застройку, земли сельскохозяйственного назначения и коттеджи, доли которых составили 20%, 14% и 14%, соответственно (рост на 2%, 2% и 0% по отношению к 2020). В отчетном периоде на территории Сербской Республики продано 50 275 квартир, 34 640 участков земли под застройку, 24 920 коттеджей и 23 810 участков сельскохозяйственных земель.

Квартиры в новостройках vs. вторичка

Доля продаж квартир в новостройках по отношению к общему количеству продаж квартир в отчетном периоде составила 42% (+3% относительно 2020). Статистика за последний 4-летний период демонстрирует быстрый рост платежеспособного спроса на квартиры в новостройках по регионам и по Республике в целом, исключая Белград, где наблюдается стагнация показателя.

Доля новостроек в общем числе закрытых сделок купли-продажи квартир

Гаражи и помещения для бизнеса

В отчетном периоде закрыто 14 567 контрактов с гаражными помещениями (рост на 54% относительно предыдущего года). Оборот помещений для бизнеса увеличился на 42% на государственном уровне относительно 2020, что объясняется частичным снятием противоэпидемиологических ограничений, введенных после объявления пандемии коронавируса COVID-19.

Наиболее высокие цены на недвижимость в Сербии

Наиболее дорогая квартира из расчета на квадратный метр в 2021 оказалась продана в столичном районе Савски-Венац. Владельца сменил объект площадью 144 квадратных метра (цена 10 068 € за «квадрат» ). Речь идет о квартире в новостройке.

В случае вторички наиболее высокая цена за квадратный метр составила 4 615 €. Данный ценник установил продавец квартиры площадью 26 квадратных метров в белградском районе Врачар. Наиболее дорогой квартирой в 2021 стал объект в новостройке ценой 1 888 614 € и площадью 399 квадратных метров, находящийся в районе Нови Белград.

Наиболее дорогим коттеджем стал объект в белградском районе Савски-Венац, проданный за 5 000 000 €. Наиболее дорогим «квадратом» офисных помещений отметился белградский район Чукарица, где объект площадью 26 квадратных метров продавался по цене 11 538 € / кв. м. Сделка с офисными помещениями с наиболее высокой ценой (2 500 000 €) реализована в Нови-Белграде.

Наиболее дорогое гаражное место (40 000 €) оказалось продано в ЖК Београд на Води. Наиболее дорогой квадратный метр сельхозземли продали в поселке Яково (муниципалитет Сурчине) – цена составила 24,9 € / квадратный метр за участок 59 соток. Наиболее дорогим лотом в случае сельскохозяйственной земли в 2021 стал участок в муниципалитете Зитиште, проданный по цене 3,5 млн. € (за 303 га).

Статистика цен на квартиры: количество комнат, география спроса, цены, популярные ЖК

Средняя цена квартиры на вторичке в целом по территории Республики в 2021 составила 1 104 €/кв. метр (медиана 1 000 €/»квадрат»; 24 183 точек данных), что соответствует росту на 10% относительно 2020. Средняя цена новой квартиры составила 1 450 €. €/кв. метр (медиана 1 265 €/кв. метра; 18 377 точек данных), увеличившись на 9% относительно 2020.

Средняя площадь квартиры на вторичке – 53 квадратных метра (в случае 89% точек данных показатель колебался от 25 до 85 кв. метров). Средняя площадь квартир в новостройке – 58 кв. метра (в случае 89% точек данных показатель колебался от 25 до 80 кв. метров).

На долю двухкомнатных квартир / евротрешек (двухкомнатная квартира с кухней-гостиной) пришлось 38% продаж. Далее следуют однокомнатные (29%) и трехкомнатные (12%) квартиры, а также студии (7%). В случае 10% сделок данных по числу комнат нет.

В случае новостроек доминируют двухкомнатные квартиры (29%). Наиболее высокая стоимость новых квартир — в ЖК Београд на Води (от 2600 до 10068 €/м2). В Белграде популярностью пользуются жилые комплексы West65, Нови Дорћол, K district, New Minel, Meril Hill, Вождове Капије, Green Residence, Плато Бежанија. Наиболее высокие цены квартир на вторичке зафиксированы в районах Стари Град, Врачар, Савски-Венац и Нови Белград.

Цены квартир в старых домах и новостройках в 2021

* В 2021 данные по сделкам отсутствовали

ПРИМЕЧАНИЕ: Расчет средней цены квартир выполнен после усреднения данных. Усреднение достигнуто за счет исключения сделок, в рамках которых очевидным является влияние на цену обстоятельств, не являющихся следствием рыночных механизмов.

Цены на квартиры в жилых комплексах в 2021

Квартиры на сербских курортах

Общее количество квартир в сербских туристических направлениях (горнолыжные и спа-курорты), выставленных на продажу в 2021 и сменивших владельца, оказалось небольшим: Каэтина – 1232 сделок, Копаоник — 331, Дивчибаре — 134, Бжече — 45, Врнячка Баня — 35. Данные рынка квартир показывают однородность по всем направлениям.

Цены квартир на сербских курортах (вторичка и новостройки) в 2021

* В 2021 данные по сделкам отсутствовали

Коммерческие помещения

В 2021 зарегистрировано 3 462 сделки купли-продажи коммерческих помещений (магазины, офисы, служебные помещения, склады и т.д.) на территории Республики (рост на 42,4% относительно 2020). Большая часть сменивших владельца коммерческих помещений располагалась на территории следующих муниципалитетов: Нови-Сад — 430, Рашка — 368, Каэтина — 223, Нови Белград — 209, Врачар — 136, Ниш — 102, Воздовац — 98, Стари град (Белград) — 93, Звездара — 84, Валево — 73, Суботица — 72, Крагуевац- 70.

Стоимость сменивших владельца коммерческих помещений варьировались от 20 €/квадратный метр до 11 538 €/»квадрат». Наиболее «ходовыми» стали объекты площадью до 30 квадратных метров (33% об общего числа точек данных), 30-60 квадратных метров (36%), 60-150 квадратных метров (21%). Динамика цен на коммерческие помещения в 2021 на территории Республики по районам представлена в таблице ниже.

Стоимость коммерческих помещений в 2021 в Республике Сербия по районам (€ / квадратный метр)

Коттеджи с приусадебными участками

Стоимость проданных в 2021 на территории Республики отдельно стоящих коттеджей с участком, на котором могут располагаться иные постройки / сад и т.д., варьировалась в широком диапазоне: от минимум 400 € до 5 млн. € (рекордным ценником отметился муниципалитет Савски-Венац).

Диапазон цен (€) коттеджей с приусадебными участками в Республике в 2021

Наиболее широко были представлены коттеджи площадью 70-120 квадратных метров (с 49-процентной долей в общем обороте). Далее следуют коттеджи площадью 20-70, 120-170 и 170+ квадратных метров (27%; 17%; 7%, соответственно). Наиболее часто встречались земельные наделы площадью свыше 12 акров (36%). Динамика цен на коттеджи с участками в муниципалитетах с наибольшим оборотом в 2019, 2020 и 2021 представлена в таблице ниже.

Динамика цен на коттеджи с приусадебным участком в муниципалитетах с наибольшим оборотом

Экспертная помощь при выборе и покупке недвижимости в Сербии

Присматриваетесь к съемному сербскому жилью, готовясь к иммиграции в данное государство? Или, возможно, желаете купить недвижимость в Сербии, подбирая максимально привлекательный актив для собственного проживания / заработка на сдаче в аренду / перепродажи в будущем? Независимо от поставленной цели, экспертное сопровождение придется весьма кстати!