24 октября 2024 года Федеральная налоговая служба ОАЭ (FTA) выпустила руководство, направленное на разъяснение налоговых обязательств физических лиц, получающих доход от недвижимости. Эти изменения важны для понимания правил налогообложения в стране, особенно на фоне введения корпоративного налога в июне 2023 года.
Основные положения нового руководства
Настоящее руководство разработано для предоставления общих рекомендаций физическим лицам, получающим доход от инвестиций в недвижимость. Основное внимание в документе уделяется применению Постановления Кабинета министров № 49 от 2023 года, которое освобождает от корпоративного налога доходы инвесторов от вложений в недвижимость при выполнении ряда установленных условий.
FTA определяет инвестиции в недвижимость при одновременном выполнении двух критериев:
- любая деятельность, которая проводится физическим лицом, связанная с продажей, арендой, субарендой земли/другой недвижимости;
- отсутствие лицензии на подобную деятельность.
Таким образом, законодательство разграничивает бизнес, связанный с недвижимостью и просто получение пассивной прибыли от личных инвестиций.
При этом под недвижимостью подразумевается:
- любая территория, на которой могут быть созданы права, интересы или предоставляться услуги;
- здание, сооружение или инженерная конструкция, прочно закрепленные на земле или морском дне;
- любое оборудование или устройство, являющееся неотъемлемой частью земельного участка либо постоянно прикрепленное к зданию, сооружению либо инженерной конструкции или закрепленное на морском дне.
Недвижимость может включать в себя жилые помещения, меблированные дома отдыха, коммерческие объекты, выставочные залы, склады, хранилища, парковочные места, гаражи и другие подобные объекты. В состав недвижимости также могут входить конструкции, установки и оборудование, прочно закрепленные на территории или здании.
В руководстве указано, что не имеет значения, где находится объект: в стране или за пределами ОАЭ. Подходы к налогообложению прибыли или исключение ее из налогооблагаемой базы одинаковые.
Когда не нужно платить налог?
Примеры деятельности, которые не облагаются корпоративным налогом:
- Продажа или сдача недвижимости в аренду. Пример: физическое лицо решает продать свой инвестиционный объект, получая прибыль от сделки. Или же человек сдает в аренду принадлежащую ему коммерческую площадь без регистрации бизнеса.
- Аренда жилых или коммерческих площадей без ведения лицензированной деятельности. Пример: владелец жилья сдает квартиры в аренду, не открывая для этого коммерческую компанию и не получая лицензию. В данном случае он считается частным арендодателем, и доход от аренды может быть освобожден от налогообложения в рамках исключений для физических лиц.
- Инвестиции в недвижимость, управляемые косвенно. Пример: инвестор заключает договор с управляющей компанией для сдачи в аренду своей квартиры, но весь доход остается на счете инвестора, минуя налогообложение бизнеса.
Влияние лицензии на налогообложение
FTA разъясняет, что если физическому лицу по законодательству требуется лицензия для ведения деятельности, то тогда его доход, связанный с недвижимостью, будет облагаться налогом. В противном случае фискальная нагрузка отсутствует.
Например:
- Сдача в аренду без лицензии: если физическое лицо сдает жилые квартиры в аренду без наличия лицензии на бизнес, его доход считается инвестиционным доходом от недвижимости и освобождается от корпоративного налога.
- Ведение деятельности с лицензией: напротив, если человек руководит бизнесом по аренде или управлению недвижимостью и имеет соответствующую лицензию, доход от такой деятельности подлежит налогообложению.
Обязанности по регистрации
В руководстве FTA указано, что физические лица обязаны регистрироваться для уплаты корпоративного налога, если их годовой оборот от предпринимательской деятельности превысил 1 млн дирхамов (~$272 000).
Однако доход, который попадает под исключение, не учитывается в совокупном размере. Пример: если у физического лица есть несколько объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, и их доход от аренды не требует лицензии, то этот доход не будет учитываться для порога в 1 миллион дирхамов и, соответственно, не подлежит налогообложению как бизнес.
Но бывают случаи, когда человек получает одновременно доход, связанный с недвижимостью от личных инвестиций, и лицензированной деятельности. В таком случае, ему необходимо честно и правильно разделить денежные потоки. Также можно учесть расходы на содержание объектов, чтобы снизить налогооблагаемую базу.
Пример: допустим, человек сдает коммерческое помещение (лицензированная деятельность) и жилые квартиры (инвестиционный доход). Расходы на содержание здания, такие как коммунальные услуги, должны быть пропорционально распределены, чтобы вычесть их только из дохода, связанного с лицензированной деятельностью.
И еще, чтобы предотвратить злоупотребления исключением для доходов от инвестиций в недвижимость, налоговая служба применяет Общее правило по борьбе со злоупотреблениями (GAAR). Оно позволяет фискальным органам оспаривать схемы, созданные исключительно для получения налоговых льгот. Пример: если человек формально не регистрирует бизнес для сдачи коммерческих помещений в аренду только с целью избежать уплаты налога, налоговая служба может пересмотреть эту деятельность и обязать его уплатить корпоративный налог.
Руководство FTA ОАЭ предоставляет физическим лицам четкие и понятные критерии налогообложения доходов от недвижимости, что особенно важно в условиях внедрения корпоративного налога. Данный документ разъясняет, когда следует платить налог, а когда можно избежать фискальной нагрузки. Эта информация очень важна для инвесторов, желающих инвестировать в местную недвижимость.
Ева Стоянова 
30 октября 2024 
