Будапешт лидирует среди столиц региона по стоимости посуточного жилья

Насколько выгодно инвестировать в виллы или квартиры в Будапеште под сдачу на сутки? Официальной информации о доходности посуточного жилья нет. Но можно ориентироваться на отели. И картина вполне «радужная». Инвестициям в венгерское жилье под сдачу добавляют привлекательности 2 фактора: «золотая виза» и продолжающийся рост цен, который должно подстегнуть замедление нового строительства.

Номера в будапештских гостиницах быстро дорожают

Хотели провести отпуск в столице Венгрии в этом году? Плохие новости. Проживание в Будапеште сейчас стоит дороже, чем во всех прочих столицах региона. Средняя стоимость номера в будапештском отеле достигла 47 000 форинтов за ночь. Но это хорошая новость для претендентов на венгерскую «золотую визу», которые покупают долю фонда недвижимость, реинвестирующего капитал в жилье под сдачу. Почему?

Причин две:

• во-первых, туристы чаще будут отдавать предпочтение частному жилфонду, учитывая дороговизну гостиниц;
• во-вторых, посуточное жилье в Будапеште, которое также обходится туристам недешево, продолжает дорожать на фоне растущего спроса.

Но вернемся к статистике гостиничного сектора. Росту стоимости будапештских номеров способствовали главным образом иностранные посетители венгерской столицы, число которых подскочило благодаря ряду международных мероприятий и общеевропейскому тренду к восстановлению туризма после пандемии. В 2023 году число иностранных гостей, принятых венгерскими отельерами, увеличилось на 10%.

Но эксперты рекомендуют туристам, планирующим отдых в Венгрии в 2024 году, ожидать еще более высоких цен, чем в 2023 году. Все указывает на то, что венгерский туристический сектор может установить очередной рекорд на фоне крепнущего спроса. Недавно в Венгрии было реализовано несколько гостиничных проектов, большинство из которых относятся к премиум-сегменту. Но номерного фонда все еще не хватает, что на руку арендодателям-посуточникам.

Инвестиции в фонд недвижимости для получения ВНЖ в Венгрии

«Золотая виза» Венгрии — ваш шанс на безоблачное европейское будущее! Инвестиции от €250 тыс. открывают безвизовые поездки по ЕС и упрощают работу с банками.

Свяжитесь с нами

Рассмотрим ситуацию на рынке туристических услуг и в гостиничном секторе на основе данных о доходах отельеров, бронированиях и ценах на номера из отчетов Центрального банка Венгрии (венг.: Magyar Nemzeti Bank ; MNB), венгерской Ассоциации отелей и ресторанов (венг.: Szállodák és Étterek Szövetsége; SES), Центрального статистического офиса Венгрии (венг.: Központi Statisztikai Hivatal; KSH), а также ряда консалтинговых компаний:

• CBRE;
• Cushman & Wakefield;
• STR Global.

Доля иностранных туристов увеличилась

Количество ночевок, проведенных внутренними туристами на родине, в 2023 году сократилось на 5% в годовом сопоставлении. Но число ночевок иностранных гостей смогло компенсировать этот спад. Показатель увеличился на 10%. В отчетном периоде в общей сложности 11,4 миллиона гостей всех категорий провели 28,4 миллиона ночей в коммерческих объектах размещения внутри страны.

В результате общее количество гостей и ночевок увеличилось на 5,5% и 1,5% по сравнению с предыдущим годом соответственно. Увеличение доли ночевок, оплаченных иностранными гостями, как на национальном уровне, так и в Будапеште произошло благодаря крупномасштабным международным ивентам, включая этап чемпионата Формулы-1 и чемпионат мира по легкой атлетике.

Динамика числа ночевок в венгерских коммерческих объектах размещения (в миллионах), включая гостиницы и посуточное жилье, помесячно. Зеленый столбец – зарубежные постояльцы гостиниц, оранжевый – съем посуточного жилья иностранцами, черный – венгерские постояльцы гостиниц, синий – съем посуточного жилья венграми. Источники: KSH, MNB

Все это привело к тому, что доходы отелей продемонстрировали значительный рост (+24% по сравнению с предыдущим годом). Позитивная динамика также наблюдалась в сегменте посуточной сдачи квартир и вилл в столице в Венгрии и за ее пределами.

Динамика вместимости венгерских гостиниц (тыс. номеров, левая ось ординат) и их валового дохода (млрд форинтов, правая ось ординат). Зеленый столбец – количество доступных номеров в гостиницах, красная кривая – валовой доход (скользящее среднее за 12 месяцев; правая ось), оранжевые точки м динамика валового дохода отелей (правая ось). Источники: KSH, MNB

Ситуация в гостиничной отрасли Будапешта в сравнении с другими региональными столицами

Туризм в столице Венгрии динамично развивается, и Будапешт уже не рассматривается как дешевое направление для отдыха. В 2023 году загрузка номерного фонда отелей выросла во всех столицах региона Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), включая Будапешт. В Варшаве она уже достигла допандемийного уровня (т.е. показателей 2019 года). Уровень заполняемости номерного фонда в венгерской столице в 2023 году составил 67,5%. Это средний результат среди пяти исследованных столиц. Будапешту еще есть к чему стремиться. Для сравнения: показатель достиг 71% в Праге и 73% в Варшаве.

Средняя заполняемость номеров в гостиницах региональных столиц в 2019 (зеленый столбец), 2022 (оранжевый) и 2023 (черный) гг., в процентах. Источники: CBRE, MNB, STR Global

С другой стороны, венгерская столица лидирует по ценам среди региональных столиц. Отели Будапешта предлагают в среднем самую высокую брутто-цену за номер. Причем, по сравнению со средним показателем по региону, в венгерской столице наблюдался наибольший рост в отчетном периоде. В Будапеште цены на гостиничные номера выросли более чем на 35% в период с 2019 по 2023 годы. В других столицах региона рост составил лишь 20-25%. Соответствующим образом в венгерской столице дорожало и посуточное жилье, сдаваемое туристам.

Средняя брутто-цена за номер в гостиницах региональных столиц в 2019 (зеленый столбец), 2022 (оранжевый) и 2023 (черный) гг., в евро. Источники: CBRE, MNB, STR Global

В 2023 году средняя брутто-стоимость гостиничного номера в Будапеште составила 122 евро (47 000 форинтов) за ночь. В соседней Праге показатель составил 110 евро, а в остальных исследованных столицах ценник находился в пределах 90-100 евро.

Бум строительства отелей – угроза инвесторам в жилье под посуточную сдачу?

Номерной фонд в Венгрии быстро расширяется с акцентом на премиум-сегмент. Но, по словам экспертов, застройщики не успевают за ростом турпотока. В частности, в 2023 году по всей стране было сдано в эксплуатацию около 2.1 тыс. новых номеров, большинство из которых расположены в Будапеште. По ожиданиям аналитиков, в 2024 году процесс замедлится. Прогнозируется, что номерной фонд будет расширен на 2 тыс. номеров.

Причем большая часть строительных проектов, в отличие от предыдущих лет, может быть реализована за пределами Будапешта. Следовательно, привлекательность инвестиций в жилье в венгерской столице под сдачу повышается ввиду перспективы снижения конкуренции с отельерами.

Количество сданных и запланированных к сдаче гостиничных номеров в Венгрии, в единицах. Информация о планах по сдаче основана на статданных на конец 2023 года. Зеленый цвет – сдано в Будапеште, оранжевый – сдано за пределами столицы, черный – планируется к сдаче в Будапеште, серый – планируется за пределами столицы. Источники: CBRE, Cushman & Wakefield, MNB, SES

В таблице ниже представлен список проектов по строительству отелей стоимостью более 5 миллиардов венгерских форинтов, которые будут сданы в ближайшие два года. Большинство из них относятся к более высокой категории, нежели значительная часть ныне эксплуатируемых.

Реализуемые гостиничные проекты в Венгрии стоимостью более 5 миллиардов венгерских форинтов. Источник: EBI Construction Activity Report (Eltinga, iBuild)

Эксперты ожидают, что 2024 год может оказаться для туристического сектора в целом и, в частности, для отельеров еще более успешным, чем предыдущий. За первые три месяца года в венгерских отелях было зарегистрировано 7,1 миллиона ночевок гостей. Это соответствует двузначному темпу роста по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Венгерское жилье продолжает дорожать, пусть и медленно – не стоит медлить с покупкой

Судя по данным за апрель 2024 года, темпы роста цен на венгерское жилье замедлились как на национальном уровне, так и в Будапеште. Причем в трех регионах в предыдущем месяце даже  наблюдалось снижение цен. Статистикой поделился портал ingtalan.com, который публикует свой собственный индекс цен и сравнивает его с результатами аналогичных расчетов коммерческого банка MBH Jelzálogbank, Центрального статистического управления Венгрии и Венгерского национального банка.

Динамика индексов цен на жилье в Венгрии в 2015-2024 гг., поквартально. II квартал 2015 года – база (= 100%). Источник: ingtalan.com

Изучив динамику всех 4 индексов, можно получить точную картину рыночных тенденций. Эксперты отмечают, что венгерское жилье продолжает дорожать. Пусть и медленно. Поэтому с покупкой под сдачу не стоит медлить. Более того, сейчас, возможно, лучший момент для инвестиций, поскольку восходящий ценовой тренд в среднесрочной перспективе должен ускориться по ряду причин:

• старт приема заявок на «золотые визы»;
• запуск новой программы государственной поддержки больших семей при решении жилищного вопроса;
• ситуация в строительстве (см. ниже).

За первые четыре месяца года увеличение спроса дало минимальный толчок росту цен на жилье, который к апрелю замедлился. Это может быть хорошей новостью для потенциальных покупателей. Особенно для участников т.н. «цепочек» сделок (венгров, которые перепродают имеющееся жилье для покупки нового).

Поскольку интенсивность сделок купли-продажи увеличивается, в случае переезда легче продать имеющийся объект для покупки нового. Собственнику не придется долго ожидать и опасаться гораздо более высоких цен при приобретении следующей недвижимости в более отдаленном будущем. Эксперты подчеркивают, что это редкое явление, которое можно наблюдать на быстро развивающихся рынках жилья в течение короткого срока.  

Поясняя данные индекса цен на жилье ingatlan.com, эксперты сообщили, что в апреле 2024 года как национальный, так и будапештский индексы показали рост цен на 1,9%, по сравнению с данными первого квартала. Однако, по сравнению с мартовскими уровнями, темпы роста цен значительно замедлились по всей стране. Цены на жилье в столице в марте выросли на 1,4%, однако в апреле они снизились на 0,8%. Почти однопроцентный рост цен в марте в уезде Пешт сменился стагнацией в прошлом месяце.

Рост цен, наблюдавшийся в регионах Западного Задунайского края, Северной Венгрии и Южной Великой равнины, в апреле сменился снижением. В регионе Северной Великой равнины, куда входит Дебрецен, цены выросли на 2,8% по сравнению с мартом, а в Южно-Задунайском регионе, куда также входит уезд Баранья, снижение цен в марте сменилось ростом на 1,8% в апреле. В национальном масштабе почти двухпроцентный рост цен, наблюдавшийся в марте, замедлился до 0,3% в апреле. Это эквивалентно стагнации.

По мнению экспертов, снижение цен на жилье связано главным образом с тем, что, несмотря на растущий оборот рынка жилья, продавцам приходится учитывать платежеспособность покупателей. За последние месяцы динамика спроса значительно улучшилась. Во многом благодаря снижению процентных ставок по жилищным кредитам и расширению государственных субсидий. В целом спрос на рынке жилья еще не достиг уровня 2021 года, который считается последним докризисным годом. Тогда цены на жилье росли намного быстрее, чем сейчас.

Строительство нового жилья замедляется – грядет дефицит?

Если верить данным о строительном секторе, которые содержатся в свежем (за начало апреля 2024 года) докладе EBI Construction Activity Report (Eltinga, iBuild), на венгерском рынке грядет дефицит новостроек. Документ, подготовленный на основе информации Центрального статистического офиса Венгрии (венг.: Központi Statisztikai Hivatal; KSH), показывает замедление активности застройщиков во всех сегментах, исключая гражданское строительство.

Динамика активности застройщиков: слева – высотные здания жилого и коммерческого назначения, справа – гражданское строительство. Источник: EBI Construction Activity Report (Eltinga, iBuild)

В частности, в сегменте высотных зданий в I квартале 2024 года зафиксирован спад стоимости запущенных в реализацию девелоперских проектов на 44% в текущих ценах по сравнению с январем-мартом 2023 года. Этот сегмент охватывает промышленные здания, логистические объекты, а также жилищное строительство (многоэтажное). В случае гражданского строительства зафиксирован рост на 59% по сравнению с январем-мартом 2023 года. Этот сегмент охватывает железные дороги, мосты, путепроводы, тоннели, а также автодороги.

Благодаря началу строительства Южной кольцевой железной дороги в Будапеште первый квартал 2024 года выглядел многообещающе для субрынка гражданского строительства с точки зрения активности застройщиков. Аналогичная ситуация не прослеживается в проектах строительства высотного жилья и коммерческой недвижимости.

Общая стоимость начатого строительства нежилых высотных зданий продолжила снижаться. В случае многоквартирных жилых домов показатель практически не изменился относительно первого квартала прошлого года. То есть можно констатировать стагнацию.