Планировали оформить вид на жительство в Венгрии через инвестиции в жилье? Плохая новость. Этот способ стать резидентом Евросоюза упразднен. Разбираемся в причинах решения венгерских властей и делаем выводы.
Общеевропейский тренд на отказ выдавать ВНЖ за жилье из-за общественного недовольства
Венгрия выдавала ВНЖ покупателям государственных облигаций в 2013–2017 гг., обслужив десятки тысяч соискателей — преимущественно китайцев. Эта практика была прекращена из-за скандала, связанного с финансовыми потоками. Скандал вызвал рост общественного недовольства. 1 июля 2024 года Венгрия снова начала принимать заявки на «золотые визы» после многолетнего перерыва, предложив соискателям сразу несколько альтернатив гособлигациям.
Это произошло в период массового отказа европейских стран от такой практики или ужесточения условий выдачи ВНЖ инвесторам. Например, Великобритания, Ирландия и Нидерланды отказались от визовых программ. Португалия прекратила выдавать ВНЖ за недвижимость из-за кризиса на рынке жилья. В том же направлении движется Испания, а Греция существенно увеличила инвестиционный порог при выдаче «золотой визы» за недвижимость.
Перезапуская программу, венгры изначально планировали выдавать вид на жительство за паи инвестиционных фондов недвижимости, пожертвования в пользу университетов или покупку жилья. Но прием заявок на ВНЖ за недвижимость было решено отложить до 1 января 2025 года по техническим причинам.
Два финансовых маршрута вместо трех и другие изменения
Незадолго до Нового года венгерское правительство отменило долгожданную финансовую опцию, связанную с покупкой жилья. Внесены поправки в регламентирующий программу закон «Об общих правилах въезда и проживания граждан третьих стран» ХС/2023 (A harmadik országbeli állampolgárok beutazására és tartózkodására vonatkozó általános szabályokról szóló 2023 évi XC törvény módosítása).
Изменения опубликованы в 131 номере Национального вестника за 2024 год (Magyar Közlöny №131/2022) и вступили в силу. Теперь претендентам доступны всего два финансовых маршрута вместо трех, обещанных изначально:
- покупка паев утвержденного властями фонда недвижимости на сумму €0,25 млн;
- пожертвование €1 млн на общественно значимые проекты.
Поправки в закон ХС/2023 также предполагают следующие изменения для иммигрантов-инвесторов:
- Заявление на получение вида на жительство на основании инвестиций должно быть подано в компетентный иммиграционный орган или через электронный портал негражданином Евросоюза, имеющим визу приглашенного инвестора (Vendégbefektetői vízumot), в течение 30 дней с момента его или ее первого законного въезда на территорию Венгрии. [прим. получение Vendégbefektetői vízumot — промежуточный этап перед оформлением ВНЖ]
- После подачи заявления на выдачу вида на жительство иностранец должен в течение срока действия Vendégbefektetői vízumot или в течение шести месяцев с момента первого законного въезда на территорию Венгрии завершить инвестирование. В противном случае выданная виза аннулируется.
Ранее деньги требовалось вносить в течение 3 месяцев с момента выдачи визы. В выдаче ВНЖ будет отказано, если иностранец не внес капиталовложения в установленный срок или предоставил ложную информацию / неверные факты компетентному органу для получения иммиграционных документов.
Программа сохраняет первоначальный пакет льгот, предоставляя успешным заявителям возобновляемый вид на жительство сроком на десять лет. Возможно продление ВНЖ еще на десятилетие. Перед соискателями также открываются пути к постоянному месту жительства (через три года) и к гражданству (через восемь лет).
Назревающий кризис на рынке жилья как причина отказаться от ВНЖ за недвижимость
Венгерское правительство не представило никакой официальной информации относительно причин отказа выдавать «золотые визы» покупателям жилья. Эксперты связывают пересмотр правил с меняющимися условиями на рынке недвижимости в Венгрии.
В декабре 2023 года, когда принимался закон ХС/2023, выдача ВНЖ за недвижимость, возможно, имела смысл. Но сейчас, год спустя, в Венгрии наблюдается растущая напряженность на рынке жилья. Правительство не хочет усугублять ситуацию, создавая конкуренцию за недвижимость между венграми с правом голоса на выборах и иностранными инвесторами, претендующими на иммиграционные льготы.
По данным Евростата, в период с 2010 по 2023 годы в большинстве стран ЕС выросли расходы на эксплуатацию жилья и цены на недвижимость. В Венгрии цены на жилье почти удвоились за 13 лет (+191%). В этом плане страна уступает только Эстонии (+209%).
Несмотря на это, жилье в Венгрии остается одним из самых доступных в ЕС. Страна занимает 6 место по дешевизне жилплощади в общеевропейском рейтинге. Также снизилась долговая нагрузка на венгерские семьи, связанная с содержанием жилплощади. Доля домохозяйств с просрочками по оплате коммуналки в период с 2010 по 2023 гг. уменьшилась с 24,3% до 10,8%.
Венгрия остается страной с высокой долей владельцев жилья. Более 90% местных домохозяйств владеют занимаемым коттеджем или квартирой. Тем не менее, рост цен на аренду и покупку жилья, наблюдающийся с начала 2024 года, вызывает обеспокоенность среди венгров.
По данным агентства недвижимости Duna House, местный рынок значительно оживился в 2024 году. Особенно четко тренд прослеживается в столице. Число сделок с жилплощадью в Будапеште выросло почти в 1,5 раза по сравнению с прошлым годом. По мнению риелторов, стимулами активности покупателей стали экономический рост, снижение ставок по кредитам и новые меры господдержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Эксперты также отмечают умеренную активность иностранных покупателей, ставя под сомнение оправданность решения властей Венгрии об отказе выдавать ВНЖ покупателям жилья. Как полагают рыночные аналитики, это скорее популистский шаг, чем реальный способ повлиять на рыночную динамику.
По оценкам консалтинговой компании Otthon Centrum, на долю покупателей-иностранцев пришлось всего 2,5% закрытых сделок на рынке жилья Венгрии за первые 9 месяцев 2024 года. Из них лишь 1,4% были закрыты персонами, не проживающими в Венгрии постоянно и, вероятно, планирующими использовать инвестиции в спекулятивных целях.
Средняя стоимость недвижимости, приобретенной иностранцами, составляет 51,1 млн форинтов. Это на 2,2 млн выше, чем в среднем по сделкам, покупателями в рамках которых выступали венгры. Предпочтения наиболее активных иностранцев сильно различались: китайцы тратили в среднем 76 млн форинтов и выбирали Будапешт, тогда как немцы расходовали в среднем 27,8 млн и покупали жилье в приграничных областях на периферии (Шомодь и Зала).
Юрий Георгиев 
24 декабря 2024 
