В преддверии 2025 года цены на жилье в Венгрии начали движение по нисходящей траектории во всех регионах страны, кроме столицы. Доходность от аренды просела, делая такие вложения менее выгодными. Однако перспективы на следующий год выглядят более оптимистично. Правительство планирует внедрить программы поддержки молодых покупателей. Усиливающийся дефицит новостроек будет способствовать подорожанию новых квартир. А начало выдачи иностранным инвесторам ВНЖ за недвижимость с января 2025 года привлечет покупателей из-за рубежа. Какой напрашивается вывод? Не стоит медлить с закрытием сделки. Дешевле, возможно, уже не будет.
Жилье дешевеет в преддверии 2025 года
Согласно оценкам портала ingatlan.com, в ноябре 2024 года запрашиваемые цены на квартиры и коттеджи в целом по Венгрии выросли на 0,1% в месячном сопоставлении после роста на 2,8% месяцем ранее. В ноябре темп роста в годовом сопоставлении составил 10,2%, тогда как месяцем ранее показатель равнялся 10,1%. То есть можно говорить о замедлении роста цен.
В пользу этого также говорит тот факт, что в ноябре средняя стоимость жилплощади не увеличивалась нигде, кроме Будапешта и столичного округа. В Западном и Южном Задунайском крае, а также в Южном регионе Великой равнины, куда входит Сегед, наблюдалось снижение цен на 1% по сравнению с предыдущим месяцем. В Будапеште цены на жилую недвижимость выросли на 1,6% по сравнению с октябрем и на 13% в годовом исчислении.
Привлекательность покупки под сдачу снижается: рента падает
Согласно результатам совместного исследования Центрального статистического управления Венгрии (KSH; Központi Statisztikai Hivatal) и ingatlan.com, съем венгерского жилья дешевеет. Причем антилидером оказался Будапешт.
Индекс арендной платы в Венгрии. Источники: ingatlan.com и KSH
В ноябре 2024 года цены на съемные коттеджи и квартиры упали на 0,6% по стране и на 1,1% в Будапеште по сравнению с предыдущим месяцем. С другой стороны, за год цены выросли на 7,7% по стране и на 7,8% в Будапеште.
Негативная динамика в месячном сопоставлении фиксируется второй месяц подряд. Прекращение роста ренты, по мнению экспертов, указывает на то, что арендная плата достигла верхнего предела платежеспособности квартиросъемщиков. Еще один фактор — расширение предложения. По данным ingtalan.com, количество квартир и коттеджей, сдаваемых в аренду в Будапеште, в отчетном месяце выросло почти на 20% в годовом исчислении по сравнению с ноябрем 2024 года.
В Дебрецене, который считается самым дорогим городом за пределами столицы, в начале декабря жилая недвижимость предлагалась в аренду в среднем за 220 тыс. форинтов, что отражает снижение относительно предыдущего месяца. Тогда средний размер ренты составлял 230 тыс. форинтов в месяц. В Дебрецене количество квартир и домов, сдаваемых в аренду, за год выросло почти вдвое. Арендаторов ждут почти 1,2 тыс. незанятых объектов.
Дефицит новостроек подстегнет цены на новые квартиры
Согласно отчету аналитического центра одного из крупнейших венгерских коммерческих банков MBH Bank, за первые 3 квартала 2024 года в Венгрии построено 8709 новых квартир. Это на 19% меньше, чем по итогам аналогичного периода предыдущего года. В отчетном периоде были выданы разрешения на строительство 14 551 квартиры. Это на 2,3% меньше, чем за аналогичный период 2023 года.
Эксперты ожидают, что расширению активности застройщиков может способствовать начинающаяся в марте государственная программа поддержки жилищного строительства, в рамках которой правительство выделяет 200 млрд форинтов на содействие возведению обычных квартир и социального жилья, а также общежитий.
Целью декларируется увеличение количества сдаваемых в эксплуатацию новых квартир до 25 тыс. в год вместо нынешних 15-20 тыс. Но эксперты скептически относятся к прогнозам властей, ожидая сохранения дефицита качественных новостроек.
Привлекательные кредиты для молодежи
Из-за роста цен на недвижимость молодые венгры, желающие купить жилье, оказались в непростой ситуации. Ситуация может измениться в ближайшие месяцы. Центральный банк Венгрии (MNB; Magyar Nemzeti Bank) рекомендовал коммерческим банкам выдавать молодым людям в возрасте от 20 до 30 лет кредиты для покупки первой квартиры при предъявлении такими кредитополучателями всего 10% собственных средств. Подать заявку на льготный ипотечный кредит можно будет в OTP, Erste, K&H, CIB, UniCredit, Raiffeisen и MBH Bank.
С апреля 2025 года жилищные кредиты с 5-процентной ставкой, добровольно предлагаемые финансовыми учреждениями, будут доступны для приобретения энергоэффективной жилплощади. Воспользоваться предложением смогут персоны, которые впервые покупают жилье в возрасте до 35 лет.
Также сохраняется программа поддержки Csok Plusz. Льготы доступны супругам, которые не имели права собственности на жилье в Венгрии на момент подачи заявки на кредит для строительства или покупки жилплощади. Эти семейные пары, планирующие завести детей, могут претендовать на кредит в размере 15, 30 или 50 миллионов форинтов с субсидируемым погашением процентов, который позволяет приобрести недвижимость стоимостью до 80 миллионов форинтов в качестве первого дома.
Жилищное кредитование растет. По официальным данным, за первые девять месяцев 2024 года клиенты венгерских банков взяли на 143% больше жилищных кредитов, чем за тот же период 2023 года.
«Золотая виза» через жилье
Подстегнуть спрос должен и новый иммиграционный маршрут. В 2025 году венгры открывали полноценный прием заявок на получения вида на жительство (ВНЖ) через покупку доли фонда недвижимости. Прямая покупка жилплощади в Будапеште или любой иной части страны не подходит. Принимаются заявки чистых перед законом и в достаточной степени состоятельных соискателей, независимо от страны происхождения — «черного списка» нет.
Каждому соискателю надлежит потратить не менее 250 000 € на покупку доли фонда, реинвестирующего капитал в жилую недвижимость. После покупки можно претендовать на венгерский ВНЖ с десятилетним сроком действия. Предусмотрено продление при сохранении инвестиционного актива в собственности. Помимо непосредственно инвестора, претендовать на иммиграционный статус могут супруга или супруг, а также дети.
Таким образом, с 2025 года на венгерском рынке жилья появится новый ценовой драйвер. Стремящиеся получить ВНЖ иностранцы будут вносить инвестиции в рынок недвижимости, что подстегнет рост средней стоимости «квадрата».
Юрий Георгиев 
16 декабря 2024 
