Уже несколько лет рынок недвижимости Китая переживает серьезный кризис, начавшийся в 2021 году и продолжающийся по сей день. Основными признаками этого кризиса являются значительное сокращение инвестиций, падение продаж и накопление большого количества нереализованных объектов недвижимости.
При этом на китайскую отрасль недвижимости приходится значительная доля всей экономической активности страны. Среди основных причин усугубления кризиса на рынке недвижимости эксперты обычно выделяют:
- несоответствие спроса и предложения;
- чрезмерный леверидж балансов;
- спад спроса на коммерческую недвижимость;
- рост процентных ставок в США и Европе;
- довольно медленный экономический рост и восстановление после пандемии.
Кризис усугубился финансовыми проблемами крупных застройщиков. Согласно данным за 2024 год, 34 из 50 крупнейших застройщиков Китая объявили о просрочке по выплате облигаций, что свидетельствует о масштабных финансовых трудностях в отрасли. В январе 2024 года гонконгский суд принял решение о ликвидации одной из ведущих строительных компаний Китая — China Evergrande Group — из-за долгов, превышающих 300 млрд долларов. Кроме того, данные, представленные исследовательской компанией CreditSights, свидетельствуют о том, что 124,5 млрд из 175 млрд долларов китайского сектора долларовых облигаций недвижимости (то есть более 70 процентов) оказались в состоянии дефолта.
Может быть интересно: «Банки Китая ограничивают доступ для компаний с «черными» юридическими адресами».
Власти принимают меры для поддержки сектора
В связи со сложившейся ситуацией китайское правительство определило стабилизацию сферы недвижимости как одно из приоритетных направлений национальной политики на 2024–2025 годы. Был предложен существенный пакет мер стимулирования, что включает:
- отмену минимальных ставок по ипотеке;
- снижение порога первоначального взноса для покупателей, приобретающих первое жилье, с 20 до 15 процентов;
- снижение минимального депозита для второго жилья с 30 до 25 процентов.
Кроме того, Народный банк Китая, центральный банк страны, объявил о создании фонда в размере 300 млрд юаней (примерно 42 млрд долларов США) для поддержки доступного жилья. Также регулятор призвал местные власти покупать нераспроданные объекты недвижимости.
Летом 2024 года была принята резолюция о внедрении реформ в разных секторах экономики (в том числе в сфере недвижимости) и продвижении модернизации Китая. Чтобы справиться с ситуацией, власти решили предоставить муниципальным органам власти «бо́льшие полномочия по принятию решений» для регулирования местных рынков недвижимости.
Осенью Министерство финансов, Государственная налоговая администрация и Министерство жилищного строительства, городского и сельского развития КНР опубликовали совместное заявление. В документе указано, что в стране снижается налог на право купли-продажи жилья с 3% до 1% для покупателей первого и второго жилья площадью 140 квадратных метров.
Кроме того, Народный банк Китая также изложил планы по поддержке компаний, занимающихся недвижимостью, в приобретении земли, включая потенциальные меры для политических и коммерческих банков по предоставлению кредитов соответствующим компаниям. Он также объявил о снижении нормы обязательных резервов на 0,5 процентных пункта, что, как ожидается, позволит влить около 1 триллиона юаней на финансовый рынок для повышения ликвидности.
26 сентября правительство ввело более строгий контроль за строительством нового жилья, скорректировало политику землепользования и сняло ограничения на покупку. Банкам также было поручено увеличить кредитование, чтобы гарантировать завершение текущих проектов в сфере недвижимости, что стало скоординированным шагом к прекращению спада на рынке.
Важно отметить, что в Китае правительство классифицирует жилую недвижимость как «обычное» жилье или «необычное» жилье, такое как особняки или роскошные апартаменты. Эта нестандартная недвижимость, как правило, облагается более высокими налогами, порогами первоначального взноса и более строгими требованиями к выплате кредита. Осенью 2024 года власти Китая объявили, что также позволят крупнейшим городам отменить различие между обычным и элитным жильем, что существенно снизит расходы на покупку жилья для людей, желающих улучшить свое жилье.
Другие новости по теме: «В Китае будет введен дополнительный налог на сверхбогатых».
В каких городах снижаются налоги?
Пекин и Шанхай стали первыми городами, которые объявили о налоговых льготах, чтобы стимулировать покупку жилья. Шэньчжэнь, еще один мегаполис, который последовал их примеру, внедрил аналогичные налоговые льготы в ноябре. Начиная с 1 декабря, домовладельцы в Шэньчжэне, Пекине и Шанхае больше не будут обязаны платить налог на добавленную стоимость при перепродаже недвижимости, которой они владели более двух лет.
Ключевые детали новых налоговых правил, которые в результате приняли эти китайские крупные города:
- порог налога на недвижимость для больших домов увеличен с 90 до 140 квадратных метров;
- города больше не будут классифицировать дома как «обычные» или «необычные» для целей подоходного налога при перепродаже.
Эти меры направлены на обеспечение значительной экономии для покупателей. Власти отметили, что новые правила приведут к увеличению числа транзакций, поскольку они обеспечивают существенную финансовую помощь потенциальным домовладельцам, нацеленным на крупные объекты недвижимости.
Кроме того, Гуанчжоу, третий по величине город Китайской Народной Республики, предложил дополнительные меры. Власти этого мегаполиса рассматривают возможность предоставления вида на жительство при приобретении жилья.
Ожидается, что Гуанчжоу станет первым китайским городом, который ведет политику, позволяющую покупателям жилья получать постоянный вид на жительство. Согласно новым правилам, лица, которые купили квартиру в семи пригородных районах (Байюнь, Хуанпу, Хуаду, Паньюй, Наньша, Цунхуа и Цзэнчэн) и платили социальное обеспечение в Гуанчжоу не менее одного года, могут подать заявление на получение статуса резидента, также известного как хукоу. Согласно новым предложениям, опубликованным в конце ноября 2024 года, лица, заплатившие не менее 200 000 юаней (27 650 долларов США) подоходного налога в Гуанчжоу за последние 36 последовательных месяцев, также могут подать заявление на получение хукоу.
Хукоу — это система регистрации домохозяйств в Китае, которая определяет место проживания гражданина и его правовой статус в этом регионе. Система была введена ещё в 1950-х годах и до сих пор играет ключевую роль в распределении социальных и экономических ресурсов. Хукоу связывает гражданина Китая с конкретным местом проживания, обычно с его местом рождения, и определяет доступ к социальным услугам, таким как образование, здравоохранение, пенсионное обеспечение и возможность трудоустройства.
Система хукоу в Китае наложила существенные ограничения на миграцию сельских рабочих в городские районы. Небольшие города недавно начали смягчать или отменять старую жесткую систему регистрации домохозяйств, в то время как крупные мегаполисы до сих пор сохраняют жесткие правила для лиц, желающих подать заявление на получение вида на жительство.
Читайте также: «Правительство Китая ужесточает контроль над банковским сектором».
Меры, предлагаемые властями Гуанчжоу, сделают его пионером среди городов первого уровня по предоставлению статуса резидента через инвестиции в недвижимость. Они также будут стимулировать местный рынок недвижимости, обусловленный желанием людей обосноваться в городе. Предполагается, что новая политика увеличит покупательную способность рынка недвижимости в семи районах, что может привести к новому всплеску покупок к концу года.
