Реальные расходы на покупку и владение жильем в Дубае в 2024 году

Административные сборы, агентские комиссии, первоначальные расходы при покупке незавершенки / оформлении рассрочки, возможные скрытые платежи, а также коммунальные услуги и расходы, связанные с ипотекой, — потенциальный покупатель жилой недвижимости в Дубае должен быть готов потратить намного больше суммы, запрошенной продавцом.

Реальная стоимость покупки и владения жильем в Дубае 

Покупка недвижимости в Дубае рассматривается многими как отличная инвестиция, но потенциальные покупатели должны приготовиться потратить намного больше цены из рекламы. В игру вступают дополнительные сборы, расходы на страхование и другие платежи. Вот полная информация о затратах различных категорий, которая поможет покупателям подготовить необходимый бюджет для инвестиций в дубайскую недвижимость.

Административные сборы

Государственные органы, включая Земельный департамент Дубая, взимают определенные сборы при закрытии сделок с недвижимостью, включая следующие: 

• Сборы за регистрацию земли. Земельный департамент Дубая взимает комиссию в размере 4% с покупной цены.
• Сборы за регистрацию документов. Предусмотрены сборы за регистрацию на имя нового владельца в размере 2 000–4 000 дирхамов в зависимости от стоимости недвижимости.
• Сборы за регистрацию ипотеки. Банки взимают 0,25% от суммы кредита плюс дополнительные сборы за обработку заявки на регистрацию ипотеки.
• Плата за юридическую документацию. Стоимость всей сопутствующей юридической документации, включая свидетельство о праве собственности, может превышать 500 дирхамов.

Агентские комиссии

Привлечение агентов по недвижимости к проведению сделки также увеличивает расходы:

• Стандартная комиссия агента по недвижимости. 2% от цены продажи плюс 5% НДС за услуги по содействию при закрытии сделки.
• Услуги по организации передачи права собственности. Юридические услуги по составлению соглашения и обеспечению передачи права собственности стоят примерно 5 000–10 000 дирхамов.

Расходы, связанные с ипотекой

• Банковские комиссии за организацию сделки. Банки в ОАЭ обычно взимают комиссию за организацию ипотечной сделки в размере 1% от стоимости кредита. 
• Обязательная оценка недвижимости. Для одобрения ипотеки требуется независимая оценка актива. Стоимость услуги — 2500–3500 дирхамов.
• Страхование жизни и здоровья при ипотеке. Требуется обязательное страхование. Годовые расходы эквивалентны 0,4–0,8% от суммы кредита.

Коммунальные услуги

После приобретения недвижимости в Дубае домовладельцы также несут ответственность за содержание актива и коммунальные платежи. Ориентируйтесь на следующие расходы:

• Плата за обслуживание. Взимается администрацией сообщества. Платежи вносятся ежеквартально. Покрывают содержание имущества в соответствии с рекомендациями Земельного департамента. Сумма может различаться в зависимости от площади недвижимости и района ее расположения. 
• Залог за подключение к инженерным сетям. При подключении к сетям электро- и водоснабжения уплате подлежит залог в размере от 2 000 до 4 000 дирхамов.

Первоначальные взносы, расходы при покупке незавершенки / оформлении рассрочки 

• Первоначальные взносы. Как правило, при покупке на вторичке придется сразу отдать 10% стоимости недвижимости. Деньги запрашиваются в качестве залога.
• Рассрочка / незавершенка. При оформлении рассрочки / покупке недвижимости на этапе строительства взимаются дополнительные сборы, включая сборы за сертификат Oqood (документ, выдаваемый Земельным департаментом Дубая в процессе регистрации незавершенки).

Возможные скрытые расходы

• Взносы по страхованию имущества. Страховые платежи, покрывающие здания и расположенное внутри них имущество, составляют около 1000 дирхамов в год.
• Сборы за «Справку об отсутствии возражений». При оформлении ипотеки при перепродаже может взиматься плата в размере до 5 000 дирхамов.

Учитывая обилие основных и дополнительных платежей и сборов, общие расходы на покупку жилья в Дубае легко превышают указываемые в объявлениях суммы на 7–10%. И это еще до въезда собственника в купленную недвижимость и начала ее эксплуатации. 

Это оставляет многих персон, впервые покупающих дубайскую недвижимость, застигнутыми врасплох. Только путем надлежащего учета всех потенциальных расходов и корректного составления бюджета потенциальные покупатели смогут выйти на рынок с четкими ожиданиями, избегая неприятных сюрпризов.

Стоит ли покупать недвижимость в Дубае в 2024 году? 

Все зависит от цели. Нужно оформить резидентскую визу инвестора в ОАЭ? Действуйте! Тем более что в 2024 году эмиратские власти избавили соискателей от необходимости вносить минимум 50% инвестиционной стоимости объекта (2+ миллиона дирхамов или приблизительно 545 000 долларов США) для получения иммиграционных льгот. Это открыло возможность покупки в рассрочку / ипотеку, а также приобретения незавершенки (недвижимость на этапе строительства, полная оплата вносится при вводе в эксплуатацию). 

Необходимо приумножить капитал при последующей перепродаже и/или заработать на посуточной или долгосрочной сдаче приобретаемой недвижимости? Рекомендуем изучить ситуацию на рынке и прогнозы экспертов. 

Согласно анализу консалтинговой компании CBRE, цены на жилую недвижимость в Дубае все еще растут, но динамика арендной платы демонстрирует признаки замедления. По оценкам экспертов, средние цены на жилье в Дубае выросли на 20,1% за 12-месячный период, предшествовавший декабрю 2023 года. Средние цены на квартиры и виллы увеличились на 19,8% и 21,8%, соответственно.

Продажа и аренда недвижимости в Дубае

Темпы роста арендной платы замедлились в отчетном периоде. Средняя арендная плата за жилье в Дубае выросла на 18,9% (по сравнению с ростом на 19,2%, зарегистрированным по итогам 12-месячного периода, завершившегося в ноябре 2023 года).

Ситуацию может усугубить расширение предложения жилья. Особенно в ряде востребованных локаций. По оценкам CBRE, по итогам 2023 года в Дубае будет сдано в эксплуатацию в общей сложности 39 190 единиц жилья. Причем 34,4% этого предложения расположено в следующих локациях: 

• Мейдан Уан (Meydan One);
• Даунтаун Дубай (Downtown Dubai); 
• Бизнес Бэй (Business Bay).

Ожидается, что еще 68 880 единиц жилья будут введены в эксплуатацию в 2024 году.

Одновременно отмечается снижение общего уровня активности покупателей в декабре 2023 года. Это произошло на фоне сокращения рынка незавершенного строительства. В сегменте жилья было зарегистрировано 6216 сделок — на 30,3% меньше, чем годом ранее. Это вызвано падением продаж на этапе строительства на 69,7% в годовом исчислении, тогда как продажи на вторичном рынке увеличились на 35,3%.

Несмотря на это замедление, в 2023 году общее число сделок достигло 118 993. Это самый высокий показатель, когда-либо зафиксированный за год. Рекордный результат 2022 года был превышен на 29,6%. В целом за год операции в сегменте незавершенки увеличились на 31,9%, а на вторичном рынке — на 26,3%.

Элитное жилье: цены и лучшие локации 

Премиум-сегмент рынка жилья демонстрировал негативную динамику. В 2023 году количество сделок на сумму более 5 млн дирхамов (1,4 млн долларов США) составило 1968. Это на 15,5% меньше, чем в предыдущем году. Эксперты связывают происходящее с дефицитом предложения. 

За тот же период количество сделок в сегменте элитного жилья (от 10 млн дирхамов / 2,7 млн ​​долларов США и выше) сократилось на 3,1% и достигло 1003. Популярные районы с элитным жильем:

• Даунтаун Дубай (Downtown Dubai);
• Эмирейтс Хиллз (Emirates Hills);
• Джумейра Бэй Айленд (Jumeirah Bay Island);
• Палм Джумейра (Palm Jumeirah);
• Первый Район (District One).

Прогнозы 

Заглядывая в будущее, эксперты CBRE ожидают сохранения высоких темпов роста цен как в сегменте квартир, так и на рынке вилл в Дубае. На рынке аренды, учитывая фундаментальные факторы (недостаток предложения и повышенный уровень спроса), прогнозируется дальнейший рост ренты. Но арендная плата за жильё в Дубае, вероятно, будет расти медленнее, чем раньше. 

Ожидается, что высокий уровень активности местных и иностранных покупателей и арендаторов, ведущий к быстрому поглощению предложения спросом, продолжат поддерживать рост цен как в Дубае, так и в Абу-Даби в 2024 году.