Турецкая экономика демонстрирует позитивную динамику. Вместе с ней растут уровень заполняемости арендного фонда в сегменте коммерческой недвижимости и стоимость ее аренды. Особенно в сегменте офисов на территории крупных городов вроде Стамбула. Чтобы не быть голословными, рассмотрим свежие отчеты консалтинговой компании Cushman & Wakefield/TR International, информагентства Reuters и Центробанка Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası; TCMB).
Cushman & Wakefield: в Стамбуле зафиксирована пиковая заполняемость офисов
Стамбульские офисы сейчас в дефиците, и поэтому они будут дорожать в ближайшие годы. К таким выводам пришли эксперты консалтинговой компании Cushman & Wakefield | TR International. В их отчете за первую половину 2024 года, в котором рассматриваются события в экономике, офисной сфере, розничной торговле, промышленности, логистике и жилом секторе в отчетном периоде, отмечается, что тенденции на рынке коммерческой недвижимости благоприятствовали владельцам офисных площадей в самом крупном городе страны.
Темп роста арендной платы за коммерческую недвижимость в отчетном периоде достиг 77% на рынке офисных площадей и 100% на рынке промышленных помещений в номинальном выражении (без учета инфляции) по сравнению со 2 кварталом 2023 года.
Офисы
В Измире и Анкаре средняя рента при съеме офисов составила $18 за квадратный метр в месяц. Самая высокая арендная плата за квадратный метр офисов была зафиксирована в районе Левент в Стамбуле — $42 в месяц, за ним следовали:
- Анатолийская сторона Стамбула — $35;
- район Эсентепе-Гайреттепе — $32;
- Маслак — $30.
По состоянию на начало 2 полугодия 2024 года общее предложение офисных помещений в Стамбуле достигло 7,12 млн квадратных метров, а уровень занятых площадей достиг самой высокой отметки за 12 лет: 89,7%.
Отсутствие инвестиций в новые офисы, которое наблюдалось в течение некоторого времени, увеличило интерес к коворкингам и перепрофилированию других помещений в офисные. Такие предложения особенно часто предпочитают небольшие стартапы.
Несмотря на дефицит, общий объем сделок по аренде офисных помещений в мегаполисе в 1 половине 2024 года достиг 138 597 квадратных метров. Это на 32,9% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Ожидается, что с полным открытием Стамбульского международного финансового центра предложение увеличится.
Отмечается растущий интерес к экосертифицированным офисным зданиям и новостройкам в связи с обязательствами арендаторов в области устойчивости и риском землетрясений. Особенно четко такой интерес прослеживался в случае европейских компаний. Они все чаще предпочитают арендовать офисы в экологически чистых зданиях с такими сертификатами, как LEED и BREEAM.
Согласно отчету Cushman & Wakefield | TR International, доля незанятых площадей в сертифицированных зданиях снизилась с 14,3% за аналогичный период прошлого года до 9,17% в 1 половине 2024 года. Количество офисных зданий с сертификатами LEED или BREEAM увеличилось на 4% в отчетном периоде. Их общая площадь достигла 2,7 миллиона квадратных метров.
Торговые площади
В секторе розничной торговли столь же позитивная динамика не фиксировалась. Арендная плата на главных улицах и в основных торговых центрах осталась на уровне прошлого года. Самая высокая рента на главных улицах в июне 2024 года была зафиксирована в Стамбуле, составив $250 за квадратный метр в месяц. Далее следовали Анкара ($105) и Измир ($100).
В первой половине 2024 года общее число торговых центров, помещения внутри которых были доступны для аренды, составило 441 единицы. Их общая площадь достигла 13,98 млн квадратных метров. Ожидается, что к концу 2024 года количество эксплуатируемых в Турции торговых центров увеличится до 452.
Несмотря на высокую заполняемость арендных площадей, а также ограниченное предложение на главных улицах и в торговых центрах в январе-июне, международные бренды продолжили возвращаться на местный рынок. Это способствовало стабилизации цен.
Логистика
В сфере аренды складских помещений в первом полугодии 2024 года зафиксированы сделки, охватывающие 179,7 тыс. квадратных метров полезных площадей. Это на 138% больше, чем за аналогичный период 2023 года. Месячная арендная плата за квадратный метр в сегменте логистики составила $10 в Стамбуле и $6,5 в Анкаре.
В отчете указано, что в 1 половине 2024 года крупнейшие сделки в этом сегменте осуществили компании из производственного сектора и платформы электронной коммерции. Предложение качественных складов оставалось ограниченным. Ожидается, что растущий спрос на логистические объекты подстегнет инвестиции в строительство новых площадей.
TCMB: цены на коммерческую недвижимость стабилизируются
Центральный банк Турецкой Республики опубликовал индекс цен на коммерческую недвижимость (Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi; TGFE) за 2 квартал 2024 года. Показатель в целом по стране продемонстрировал рост на 64,7% в номинальном выражении по сравнению с тем же периодом 2023 года. Также зафиксировано снижение на 4,4% в реальном выражении.
| Индекс цен на коммерческую недвижимость (TGFE) | Индекс цен на торговые площади | Индекс цен на офисные площади | |
| Турция в целом | 148,4 (+64,7%) | 149,9 (+66,7%) | 140,8 (+54,2%) |
| Стамбул | 137,6 (+51,5%) | 140,4 (+54,8%) | 129,3 (+42,1%) |
| Анкара | 157,5 (+72,1%) | 160,4 (+75,7%) | 149,3 (+62,1%) |
| Измир | 146,1 (+62%) | 146,6 (+62,7%) | 142,9 (+57,7%) |
Индексы цен на коммерческую недвижимость, офисы и торговые площади в Турции и ее крупнейших городах в номинальном выражении во 2 квартале 2024 года. Источник: TCMB
В случае торговых площадей зафиксировано номинальное увеличение на 66,7% и реальное снижение на 3,2% в годовом сопоставлении. Индекс цен на офисную недвижимость увеличился на 54,2% и снизился на 10,5%, соответственно.
Поквартальное изменение индекса цен на коммерческую недвижимость в 3 крупнейших городах Турции в номинальном выражении. Источник: TCMB
Индексы цен на коммерческую недвижимость в Стамбуле, Анкаре и Измире во 2 квартале 2024 года выросли на 3%, 11,1% и 5,9%, соответственно, по сравнению с предыдущим кварталом. Значения индексов увеличились на 51,5% в Стамбуле, на 72,1% в Анкаре и на 62% в Измире по сравнению с тем же кварталом предыдущего года, если рассматривать показатель без учета инфляции.
Reuters: экономика Турции стабилизируется
Согласно оценкам экспертов, опрошенных информагентством Reuters, темп экономического роста в Турции составил 3,2% во 2 квартале 2024 года. В 1 квартале турецкая экономика выросла на 5,7% благодаря сильному внутреннему спросу, обусловленному повышением минимальной заработной платы и опасениями домохозяйств по поводу более высокой инфляции.
Экономика ближневосточной страны выросла на 4,5% в 2023 году и на 3,9% во 2 квартале того же года, несмотря на замедление темпов роста основных торговых партнеров ближневосточной страны и разрушительные землетрясения в феврале. Экономисты ожидают, что жесткая денежно-кредитная политика и фискальные меры продолжат сдерживать внутренний спрос до конца 2024 года. Рост ВВП в 2024 году ожидается на уровне 3,35%, исходя из опроса Reuters. Опрошенные эксперты прогнозировали темп повышения валового внутреннего продукта в диапазоне от 3% до 3,5%.
В начале 2024 года международные рейтинговые агентства обновили суверенный кредитный рейтинг Турецкой Республики и прогнозы по нему после принятых властями страны ряда мер для экономического восстановления. В частности, в Fitch повысили кредитный рейтинг Турции с B до B+ впервые за 12 лет. Агентство Moody’s подтвердило рейтинг на уровне B3. Обе компании изменили прогноз со стабильного на позитивный. Standard & Poor’s (S&P) также повысило кредитный рейтинг Турции с B до B+, сохранив позитивный прогноз.
Наряду с этими событиями внимание экспертов привлекла еще одна позитивная новость. Целевая группа по разработке финансовых мер борьбы с отмыванием денег (Financial Action Task Force on Money Laundering; FATF) исключила Турцию из «серого списка», тем самым повысив ее привлекательность среди международных инвесторов. Ожидается, что это будет способствовать росту прямых иностранных инвестиций в турецкую экономику, повышая экономическую стабильность страны.
