Статус владельца второго дома в Италии (ит.: seconda casa) — мечта многих россиян и других неитальянцев. Но получение этого статуса влечет длинный список юридических и финансовых обязательств, разобраться в которых непросто. Не в последнюю очередь из-за частого изменения итальянского законодательства о недвижимости. Причем информация на официальных правительственных сайтах и платформах, как правило, актуализируется достаточно редко.
Команда портала решила облегчить жизнь счастливым собственникам итальянских «квадратов» и читателям, пока только планирующим купить там недвижимость, совмещая сделку с бизнес-иммиграцией в Италию или переездом на ином основании. Вот ключевые изменения, которые могут коснуться текущих и будущих владельцев итальянского жилья в 2025 году.
Изменения для собственников посуточного жилья
Практика сдачи жилплощади на срок до 30 дней известна в Италии как краткосрочная туристическая аренда (ит.: affitti brevi turistici). С 1 января 2025 года вступают в силу новые правила для домовладельцев, зарабатывающих с помощью affitti brevi turistici.
1 сентября 2024 года итальянские власти обязали соответствующих домовладельцев оформлять национальный идентификационный код (ит.: codice identificativo nazionale; CIN). Штрафы за нарушение требования пока не введены. Первоначально планировалось ввести штрафы 2 ноября, но позднее дедлайн перенесли на 1 января 2025 года. Почему это произошло? Далекая от совершенства онлайн-инфраструктура профильного министерства не позволила многим собственникам получить идентификационный номер.
Согласно правилам, введенным 1 сентября 2024 года, владельцы посуточного жилья обязаны поместить табличку с кодом CIN на входной двери или под дверным звонком. Код должен быть хорошо виден снаружи. Номер CIN также должен быть указан (если применимо):
- на всех рекламных сайтах, где размещаются объявления о сдаче соответствующего арендного объекта;
- в социальных сетях, где предлагается снять недвижимость;
- а также на специализированных арендных платформах вроде Airbnb и Booking.
С 1 января 2025 года домовладельцы, сдающие в аренду недвижимость без идентификационного номера CIN, будут оштрафованы на сумму до €8 тыс. Собственникам, неспособным или нежелающим размещать код в онлайн-объявлениях или на фасаде / около входной двери арендной недвижимости, грозят штрафы в размере до €5 тыс.
Запрет на мини-сейфы для ключей
В начале декабря 2024 года Министерство внутренних дел Италии издало спорный указ, запрещающий самостоятельное заселение в съемное жилье. Нововведения охватывают жилплощадь, сдаваемую через Airbnb и Booking. Декларируемая чиновниками цель — предотвращение рисков для общественного порядка и безопасности.
Что это означает? Хозяева должны проводить регистрацию заезда арендаторов лично. Они больше не могут прибегать к использованию ключниц с кодовым замком (мини-сейфов, вмещающих ключи от объекта недвижимости), позволяя гостям самостоятельно заселяться.
В профильном ведомстве заявили о немедленном вступлении запрета в силу. Однако новые правила пока применяются не во всех итальянских городах и поселках. Известно, что в середине декабря полиция Рима устроила массовый рейд для удаления мини-сейфов для ключей с ряда центральных улиц. Однако пока нет информации о том, что власти других крупных городов последовали примеру столичных полицейских.
В постановлении МВД не упоминаются возможные наказания для нарушителей запрета. Но исключать введение штрафов пока нельзя. Дополнительная информация о штрафах и новых требованиях к домовладельцам ожидается в начале 2025 года. Власти пока не разъяснили позицию относительно использования ключниц с кодовым замком в целях, не связанных с посуточной сдачей жилплощади туристам. Например, в качестве способа хранения запасного ключа за пределами объекта недвижимости.
Перспектива роста налогов в Италии для домовладельцев, получивших субсидии на ремонт
С наступлением 2025 года идея купить старое итальянское жилье за символическую цену в €1, предлагаемое многими слабонаселенными регионами, для последующей реновации может стать менее привлекательной. В последние недели 2024 года итальянские СМИ активно распространяли информацию о намерении правительства повысить налог на недвижимость для собственников, воспользовавшихся государственной помощью при ремонте жилплощади. Например, популярным супербонусом (ит.: superbonus).
В актуальной редакции законопроекта о бюджете Италии на 2025 год подобные планы не оговариваются. Но это не исключает возможность роста фискальной нагрузки на домовладельцев. Например, законопроект, который в настоящее время проходит длительную процедуру внесения поправок в парламенте, содержит планы относительно общенациональной актуализации кадастрового реестра. Это может привести к росту оценочной стоимости недвижимости для целей расчета налогов. В результате некоторым домовладельцам придется платить государству больше в 2025 году.
Субсидии на ремонт жилплощади в 2025 году
Говоря о проекте закона о бюджете Италии на 2025 год, важно учесть планы по внесению изменений в популярные экобонусы и бонусы за реновацию (ит.: bonus ristrutturazioni). Максимальный налоговый вычет для домовладельцев, использующих квартиры или коттеджи в Италии как неосновное место жительства, может сократиться до 36% от общей стоимости работ. Согласно законопроекту, максимальный вычет для основного жилья (ит.: prime case) в 2025 году составит 50%.
В случае популярной схемы супербонусов, с 1 января 2025 года максимальная сумма вычета снизится с 70% до 65% от общей стоимости строительных работ. Кроме того, за некоторыми исключениями, супербонус будет применяться только к кондоминиумам и небольшим многоквартирным домам (от двух до четырех единиц жилья), которые представили заверенное уведомление о начале работ (ит.: Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) до 15 октября 2024 года.
В условиях ужесточения правил субсидирования реновации вторичка становится все менее привлекательной. На первый план выходят новостройки. Например, апартаменты в итальянском Сан-Ремо (ЖК Vistamar), который можно использовать для собственного размещения или под сдачу.
Юрий Георгиев 
23 декабря 2024 
