Хотите получить ВНЖ в Венгрии через инвестиции? Рассматриваете покупку там жилья? Планируете посуточную сдачу? Учтите, что в столице Венгрии началась кампания, направленная на запрет сервисов вроде Airbnb. Это лишь одна из большого списка причин выбрать сельскую местность, оформляя резидентство в Венгрии инвестиции и покупая жилье под сдачу в 2025 году.
Более ощутимые скидки при торге с продавцом жилья в сельской местности
Исходя из данных Венгерского национального банка (венг.: Magyar Nemzeti Bank; MNB), представленных в докладе регулятора за ноябрь 2024 года, можно утверждать, что продавцы жилья в сельской местности Венгрии более охотно торгуются, чем собственники недвижимости в столичном регионе. Умение вести переговоры позволяет рассчитывать на более выгодные условия сделки вне города.
Красная кривая (сплошная – Будапешт; пунктир — сельская местность) – превышение средней запрашиваемой цены в объявлениях над фактической ценой сделок с лотами из этих объявлений. Синяя кривая (сплошная – Будапешт; пунктир — сельская местность) – разница между средней ценой в объявлениях в моменты публикации и снятия. Источник: MNB
В столице Венгрии в третьем квартале 2024 года фактическая цена оказалась ниже запрашиваемой на 3% (разница за аналогичный период прошлого года – 3,8%). В сельской местности снижение составило 5% (5,7% годом ранее). В третьем квартале 2024 года продавцы в столице снижали запрашиваемую цену в среднем на 2,6% в период размещения объявлений (год назад — 4,3%). В сельской местности снижение запрашиваемой цены в период размещения объявлений в отчетном периоде составило в среднем 4,8% (5,5% год назад).
В Будапеште лоббируют запрет на Airbnb, а в селе процветает посуточный бизнес
Терезварошский муниципалитет (шестой район столичного Будапешта) принял постановление о запрете краткосрочной аренды через платформы вроде Airbnb с 1 января 2026 года. Введение ограничений – результат референдума, в ходе которого 54% жителей района, решивших высказаться, проголосовали за мораторий. Цели – снижение влияния туризма на местный рынок недвижимости и восстановление пригодности района для комфортного проживания на фоне наплыва отдыхающих.
Ассоциация венгерских квартиросдатчиков (Magyar Apartmankiadók Egyesülete; MAKE) назвала решение абсурдным и обратилась в администрацию столицы с просьбой отменить мораторий. В MAKE отметили, что основные причины снижения качества жизни на территории района – нехватка парковочных мест, плохое качество воздуха и ветхость домов. То есть влияние туризма и рынка посуточной сдачи квартир вторично. Городская администрация, судя по всему, не планирует вмешиваться. Более того, в планах — дальнейшее ужесточение правил посуточной сдачи.
Вступая в должность мэра Будапешта в 2019 году, действующий градоначальник Гергей Карачонь дал ряд обещаний, связанных с жилищным кризисом. Но кризис в столице лишь усугубился, а большинство обещанных реформ реализованы не были. В ситуацию решило вмешаться венгерское правительство.
Претендентам на вид на жительство в Венгрии за инвестиции нужно учесть, что Администрация Орбана рассматривает несколько мер для смягчения кризиса в столице и других крупных городах, включая более строгое регулирование рынка посуточного жилья. Рассматриваются ограничения налогового характера. Фискальная нагрузка на домовладельцев, как ожидается, повысится в 4-5 раз.
Пока в столице ограничивают AirBnb на референдумах и прорабатывают повышение налогов для арендодателей, в селе им только рады. Сельские муниципалитеты приветствуют инвесторов, развивающих туризм. Многие венгерские деревни процветают за счет туристического налога.
Статистика с сайта Государственного казначейства Венгрии (Magyar Államkincstár oldalán) показывает, что наиболее значительные доходы от туристического налога (idegenforgalmi adó; IFA) поступают в Балатонском регионе и винодельческих районах Северного центрального хребта. Согласно данным за 2022 год, собираемость IFA в селе Марокфельд в жупании Зала достигла 199,9 тыс. форинтов на одного жителя. Это рекордный показатель по стране.
Также выделяются небольшие населенные пункты Залакарош, Хевиз, Бюк и Тихань. Потенциальным покупателям недвижимости в сельской местности Венгрии под сдачу нужно учесть, что Южный Задунайский край стал аутсайдером по сбору туристического налога из-за низкой популярности.
Даже в сельской местности доступно элитное жилье
Самую дорогую улицу в стране с точки зрения цен на недвижимость также стоит искать не в столице. Согласно докладу KSH, в 2023 году набережная Араньхид в поселке Балатонфюред стала самой дорогой улицей в стране со средней ценой жилплощади на уровне 2,64 млн форинтов за квадратный метр.
Причина — в близости озера Балатон. Это «магнит» для покупателей венгерской недвижимости и туристов. Неудивительно, что цены жилплощади в регионе часто превосходят столичные. Северный берег озера, где находится Балатонфюред, привлекает наиболее состоятельных людей страны и иностранцев. Там среди виноградников находятся самые роскошные виллы Венгрии.
Площадь Кошута в Будапеште заняла второе место со средней ценой 2,54 млн форинтов. На третьем месте улица Рутен-ут во втором районе столицы. Там покупатели платили в среднем 2,37 млн форинтов за квадратный метр. Улица Темплом в Кишкунлацхазе признана одним из самых дешевых мест для покупки жилья в стране в прошлом году. Средняя цена за квадратный метр там составляла 23 тыс. форинтов.
Страна привлекает пенсионеров, которые предпочитают сельскую местность
Венгрия поднялась с 47-го на 45-е место среди 89 стран, где наиболее комфортно проводить пенсионные годы по версии US News and World Report. Лидерами признаны Швейцария, Новая Зеландия, Португалия. Страны ранжировались на основе 17 тыс. ответов, полученных от респондентов из разных регионов.
Учитывались 7 критериев:
- доступность;
- налоговая среда;
- дружелюбная обстановка и люди;
- привлекательность как места для постоянного проживания;
- климат;
- уважение прав собственности;
- развитость системы здравоохранения.
Среди стран Центральной и Восточной Европы Венгрия уступила только Хорватии и Польше, обогнав Чехию, Словакию и прибалтийские государства (Латвию, Литву и Эстонию).
В 2025 году появится новая программа поддержки ремонта сельских домов
В 2025 году возобновляется программа субсидирования ремонта жилья для населенных пунктов с населением менее 5 тысяч человек. Это может увеличить привлекательность поселков на рынке недвижимости.
Программа «3+3» позволяет вернуть до 3 миллионов форинтов за выполненные работы. При реализации работ, направленных на повышение энергоэффективности, предусмотрена дополнительная поддержка. Эти меры создают новые возможности для покупателей и владельцев жилья в сельской местности.
Юрий Георгиев 
28 ноября 2024 
