По данным базирующейся в Стамбуле Международной ассоциации инвесторов (тур.: Uluslararası Yatırımcılar Derneği; YASED), за первые 4 месяца 2024 года в турецкую экономику поступило $ 2,8 млрд в виде прямых иностранных инвестиций. Сумма ПИИ за четырехмесячный период с начала года упала на 29% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Вероятно, это заставило официальную Анкару пересмотреть отношение к иммигрантам-инвесторам. В результате июнь 2024 года стал весьма урожайным в контексте позитивных новостей для последних. Вот 3 главные известия месяца.
СМИ: отмена 25-процентного лимита на повышение ренты при продлении арендных соглашений
Многие состоятельные иностранцы, нацеленные на турецкий «золотой паспорт», получают гражданство в Турции за инвестиции в покупку жилой недвижимости под сдачу на длительный срок. Несколько лет назад этот вариант стал менее выгодным из-за правительственного постановления, мешающего повышать ренту, отталкиваясь от текущих рыночных реалий. Но скоро ограничение может быть снято.
Турецкие СМИ, ссылаясь на источники в правительстве, сообщают, что официальная Анкара не будет в очередной раз продлевать срок действия 25-процентного лимита на повышение ренты при пролонгации долгосрочных арендных соглашений.
Ограничение изначально вводилось как временная мера. Оно было принято на 12-месячный период в июне 2022 года. Спустя год было решено продлить срок действия ограничения. Ранее при пролонгации долгосрочных арендных соглашений в Турции лимитом выступал индекс потребительских цен (уровень инфляции). Но инфляция в Турции в последние годы сильно выросла, и правила было решено пересмотреть. Ограничение сделало рынок очень несбалансированным. В одном и том же здании можно было наблюдать сопоставимые квартиры с очень разными арендными ставками.
Но этот дисбаланс скоро исчезнет. Турецкие журналисты сообщают, что с 1 июля 2024 года лимит на 25-процентное повышение арендной платы в сегменте жилых домов и квартир будет снят. Власти вернутся к практике ограничения повышения арендной платы с учетом инфляции — как и в предыдущие периоды. Это позволит добиться большей сбалансированности на рынке и привлечь дополнительных инвесторов, включая иностранцев и претендентов на «золотой паспорт», к покупке под сдачу.
Хотя 25-процентное ограничение было выгодно арендаторам, оно сокращало доходы арендодателей. Результатом стали многочисленные судебные иски о неправомерности выселения квартиросъёмщиков. В ряде случаев доходило до физического насилия и даже убийств.
Как теперь будет происходить повышение арендной платы при пролонгации заключенных ранее договоров о долгосрочной сдаче жилплощади в Турции? В качестве критерия будет взят показатель ИПЦ (индекс потребительских цен), который ежемесячно объявляет Турецкий статистический институт (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK). Аналогичная практика используется при пересмотре арендной платы в сегменте коммерческой недвижимости.
Эксперты сходятся во мнении, что снятие лимита не приведет к большому изменению цен на жилье. Почему? Потому что процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым банками Турции, пока еще очень высоки.
В результате покупка жилья в кредит под сдачу стала очень проблематичной для многих турок. Но активность инвесторов-иностранцев, располагающих достаточным собственным капиталом для закрытия сделки с жильем без применения кредитного плеча, должна вырасти.
Упразднение необходимости готовить оценочный отчет при продаже жилья иностранцам
13 июня 2024 года вступили в силу поправки, внесенные в «Положение о реализации закона «О гражданстве Турецкой Республики»» (тур.: Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik). Внесенные властями изменения окажут существенное влияние на продажу жилья иностранцам. В частности, упразднено требование о подготовке оценочного отчета при продаже таких активов покупателям из-за рубежа.
Есть исключение — покупатели, претендующие на турецкое гражданство, кроме участников сделок с незавершенкой (недвижимость на этапе строительства, которая пока не введена в эксплуатацию). Таким персонам все еще нужно привлекать оценщика. Но для получения ВНЖ в Турции через покупку жилья это больше не нужно — равно как и для внесения инвестиций, не связанных с получением иммиграционных льгот.
Здесь также есть исключение. Если Департамент иностранных дел при Главном управлении кадастра (тур.: Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’nın) сочтет это необходимым, документ о праве собственности и отчет об оценке недвижимости будет запрошен у любого иностранного покупателя. До принятия постановления подготовка отчета об оценке недвижимости была обязательным условием закрытия сделок, в которых покупателями выступали иностранные физические лица.
Комментируя новые правила, рыночные аналитики заявили, что ожидают увеличения активности покупателей из-за рубежа после распространения новости о либерализации правил. Благодаря обновлению регулирующих норм, сделки можно будет выполнять быстрее и проще. Это очень важно, поскольку продажи турецкого жилья инвесторам из-за рубежа падают.
По оценкам TÜİK, в период с января по май 2024 года иностранцы купили в Турции в общей сложности 9 021 единицу жилья. Анталия находится на первом месте по продажам среди всех турецких провинций. За первые 5 месяцев года там закрыто 3 275 сделок купли-продажи. За Анталией следовал Стамбул с результатом в 3 128 продаж. В Мерсине было продано 826 единиц жилья иностранцам. Анкара заняла четвертое место в рейтинге с 221 сделкой. Ялова — пятая с 210 продажами, Бурса — шестая (207), Измир — седьмой (158). Доля покупателей-иностранцев в общем количестве закрытых сделок купли-продажи с жильем в Турции за тот же период составила 1,9%.
Исключение налога на доходы от крипты из нового фискального пакета
В начале июня 2024 года стало известно о намерении официальной Анкары ввести самые высокие за 20 лет налоги для «борьбы с экономическим кризисом». Турецкое правительство планировало увеличить фискальные сборы для покрытия грядущего бюджетного дефицита.
Согласно отчету, подготовленному Фондом исследований экономической политики (тур.: Türkiye Ekonomi Politikaları Araştırma Vakfı; TEPAV), последний в 2024 году составит 6,4% ВВП из-за непомерных предвыборных трат правящей партии и расходов на ликвидацию последствий землетрясений в феврале предыдущего года. Если прогноз будет реализован, бюджетный дефицит станет крупнейшим за 20 лет пребывания у власти президента Реджепа Тайипа Эрдогана. Чтобы его компенсировать, власти предложили увеличить фискальное бремя в следующих сферах:
- Инвестиционные фонды недвижимости. Министерство казначейства и финансов Турции (тур.: T. C. Hazine ve Maliye Bakanlığı) нацелилось на ужесточение налогового регулирования прибыли от продажи или сдачи в аренду недвижимости, получаемую инвестиционными фондами недвижимости. Эта прибыль будет облагаться минимальным корпоративным налогом. По оценкам Казначейства, данная мера должна приносить в бюджет дополнительные 7,2 млрд лир в год.
- Корпоративные налоги. Правительство также планирует ввести минимальную ставку корпоративного налога в Турции в размере не менее 15% для транснациональных корпораций и применять минимальный корпоративный налог на основе 25% доходов для отечественных компаний, рассчитываемый как 2% от оборота. Правительство намеревалось получить в 2025 году дополнительный доход в размере 40 миллиардов лир за счет применения минимального 15% налога на прибыль транснациональных корпораций, извлеченную ими в Турции. Власти также ожидали дополнительного дохода в размере 90 миллиардов лир ежегодно от пересмотра налоговой базы, применяемой к турецким компаниям. На повестке дня стоит и введение налогового вычета в размере 1,5% на электронную коммерцию.
- Государственно-частное партнерство. Предложено повышение ставки налога на проекты в сфере государственно-частного партнерства с 25% до 30%. Эта мера направлена на получение дополнительного дохода в размере 557 миллионов лир.
- Курьеры. Предложенный законопроект нацелен на доходы курьеров, которые работают самостоятельно — без привязки к конкретному работодателю. Особенно высокий интерес налоговиков вызывают физлица, работающие через онлайн-приложения по доставке еды. Курьеры будут обязаны выполнять дополнительные налоговые требования: регистрация для целей налогообложения, ведение учета и подача налоговых деклараций об источниках дохода.
- Крипта. Быстрое обесценивание турецкой лиры за последние три года и рост инфляции побудили некоторых инвесторов в Турции обратиться к криптовалюте в качестве альтернативы. Казначейство рассматривало возможность введения налога на транзакции в размере 0,03% на криптовалютную торговлю. Ожидалось, что годовой доход составит 3,7 миллиарда лир.
Большинство предложенных нововведений не касались иммигрантов-инвесторов, нацеленных на получение в Турции «золотого паспорта» или «золотой визы». Исключение — крипта. Но есть хорошая новость: правительство Турции приняло решение не облагать налогом доходы от криптовалюты и операции с ней.
Министерство казначейства и финансов Турции объявило, что сделки с криптой будут облагаться нулевым налогом. В ведомстве не исключили возможность введения «ограниченного» сбора с криптотранзакций в будущем. Также рассматривается реализация ряда новых правил в этой сфере, соответствующих рекомендациям Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (англ.: Financial Action Task Force on Money Laundering; FATF).
Эта дальновидная позиция отражает стремление турецкого правительства стимулировать инвестиции и рост финансовых рынков, не обременяя инвесторов прямым налогообложением. Создавая благоприятную среду для криптоэнтузиастов, Турция позиционирует себя в авангарде цифровой финансовой революции.
Недавнее исследование показывает, что активы на сумму 7 миллиардов долларов в эквиваленте хранятся на десяти криптоплатформах в Турции. Исследователи изучили долю трех наиболее известных криптовалют (Bitcoin, Ethereum и Tether) по отношению к общему количеству криптоактивов, хранящихся на обследованных платформах. Результаты показали, что эти 3 цифровые валюты с максимальной капитализацией составляют почти 30% всех активов на десяти биржах, которые предоставили статданные. В отчете указано, что на десяти платформах активны около 20 миллионов инвесторов и прочих пользователей.
Поскольку Турция близка к завершению разработки комплексной нормативной базы для криптовалют, инвесторы могут быть уверены, что их цифровые активы находятся в надежных руках. Новые правила, контролируемые Советом по рынкам капитала Турции (тур.: Sermaye Piyasası Kurulu), вводят систему лицензирования для криптовалютных платформ, устанавливая высокие стандарты в сферах:
- безопасности;
- достаточности капитала;
- эффективности работы.
Программа получения гражданства Турции за инвестиции предлагает криптоинвесторам прекрасную возможность добиться финансового успеха. Вкладывая минимум $ 400 000 в недвижимость или $ 500 000 в другие активы, зарубежные инвесторы могут получить турецкое гражданство индивидуально или всей семьей. Они получают право жить и работать в Турции, а также возможность передавать гражданство будущим поколениям.
Сочетание низконалоговой среды в Турции для цифровых доходов и привлекательной программы экономического гражданства создает мощную синергию для криптоинвесторов. Получая турецкое гражданство, инвесторы могут наслаждаться спокойствием, которое дает стабильная и гостеприимная юрисдикция, одновременно максимизируя прибыль на растущем рынке цифровых активов. Благодаря отсутствию налогов на прибыль от криптовалюты можно реинвестировать прибыль, приумножить богатство и создавать ценное наследие для близких и будущих поколений.
