Планируете купить недвижимость в Турции под гражданство / ВНЖ или в иных целях, но откладываете сделку до лучших времен, дожидаясь оптимального момента? Возможно, оптимальный момент – прямо сейчас. Промедление сулит дополнительные налоговые траты, потерю права на иммиграционные льготы и переплату в связи ростом цен. Подробности в аналитическом дайджесте.
Депозиты станут менее выгодными, чем инвестиции в недвижимость
В последнее время доходы от внесения депозитов на счета в турецких банках оставались достаточно привлекательными для местного населения. Почему? Благодаря высоким процентным начислениям. Но эксперты прогнозируют, что отдача от инвестиций в недвижимость превысит процентные доходы. На это повлияет совокупность 2 факторов: прироста капитала за счет удорожания имущества, а также возможности получать пассивный доход за счет сдачи жилплощади в аренду, спрос на которую быстро растет.
Недвижимость – это «товар первой необходимости». Поскольку потребность в жилье постоянна, инвестиции в недвижимость ценны не только как финансовый инструмент, но и как способ закрыть личные потребности в жилом пространстве. Население Турции продолжает увеличиваться с каждым годом. Это важный фактор, который увеличивает спрос на жилье для покупки и аренды.
Поскольку доход от недвижимости, как ожидается, превысит процентный доход по депозитам, на рынок жилья выйдет больше турецких граждан и прочих владельцев депозитных счетов в местных банках, которые хотят более разумно распорядиться свободным капиталом. Увеличение потенциальных покупателей жилья подстегнет цены.
Прогнозируемое повышение доступности ипотеки подстегнет спрос на жилье
Профессиональные участники сектора недвижимости также ожидают упрощения доступа потребителей к кредитам. Это подстегнет спрос, ускоряя рост цен. Аналитики турецкой Ассоциации инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER), в частности, отмечают, что ужесточение правил кредитования и высокие процентные ставки по ипотеке ограничивали спрос на жилищные кредиты в последние годы.
Турки, которые планировали купить дом, некоторое время ждали снижения процентных ставок по кредитам. Центробанк Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) недавно сделал первый шаг в этом направлении, снизив месячную процентную ставку по кредиту для тех, кто впервые покупает жилье, с 3,09 процента до 2,79 процента со сроком погашения 5-10 лет.
После этого банки начали сообщать о постепенном восстановлении спроса физлиц на кредитные продукты. Ожидается, что доступ граждан к кредитам продолжит упрощаться, а процентные ставки по ипотеке – снижаться. Этому должно способствовать замедление инфляции, которое уже можно наблюдать.
В GYODER отмечают, что процентной политике следует уделять повышенное внимание. С понижением процентных ставок жилищный сектор набирает обороты. Даже небольшое снижение ставок по жилищным кредитам в краткосрочной перспективе оживит рынок.
Предложен новый сбор при переоформлении недвижимости
На рассмотрение турецкого парламента поступил законопроект, направленный на создание дополнительных ресурсов для Фонда поддержки оборонной промышленности (тур.: Savunma Sanayii Destekleme Fonu). Последний был ранее сформирован для поддержки модернизации Вооруженных сил Турции. Законопроект, поступивший в Великое национальное собрание Турции (тур.: Türkiye Büyük Millet Meclisi; TBMM), предполагает введение дополнительного налога при покупке и продаже недвижимости и транспортных средств.
В частности, документом предусмотрены дополнительные сборы при покупке и продаже автомобилей и другого транспорта. При осуществлении операции купли-продажи условного автомобиля придется заплатить:
- 3000 лир в случае сделок, совершаемых у нотариусов при регистрации новых транспортных средств;
- или 1500 лир за покупку и продажу подержанных автомобилей.
Также предлагается ввести дополнительный налог в размере 750 турецких лир при покупке и продаже недвижимости. Сбор будет взиматься отдельно как с покупателя, так и с продавца. Взнос в размере 375 лир будет взиматься в случае других операций, совершенных в земельном кадастре.
Ожидается, что новые правила будут приняты после обсуждения в парламенте. Они могут вступить в силу уже в ближайшее время.
Восстановление туризма стимулирует покупки жилья на курортах
Профицит текущего счета платежных операций Турции существенно вырос в августе 2024 года. Этому в значительной степени способствовал приток денег от туристов, которые посетили курортную страну в течение летнего сезона. По данным Центрального банка Турецкой Республики, в отчетном месяце платежный баланс показал профицит в размере $4,32 млрд. Для сравнения: месяцем ранее (в июле) показатель составил всего $778 млн.
Августовский показатель ознаменовал завершение с профицитом третьего месяца подряд. Страна регистрировала дефицит в каждом месяце 2024 года по май, включительно. Совокупный размер выручки от туристических услуг достиг $6,79 млрд в августе. В предыдущем месяце показатель достиг $5,6 млрд. По данным местного министерства туризма, в июле Турцию посетило более 7,3 млн иностранцев.
Скидки от застройщиков и новые девелоперские проекты
В сфере продаж жилья последние месяцы царит позитивная атмосфера. Оживление рынка отразилось и на застройщиках. Строительные компании запускают новые проекты и кампании по стимулированию продаж. Продажи, в частности, стимулируются за счет скидочных кампаний.
Многие застройщики уже объявили о таких кампаниях, которые предусматривают длительные рассрочки и выгодные условия оплаты. Постепенно увеличивается предложение за счет запуска новых проектов. Эксперты констатируют, что кризис, начавшийся в отрасли в 2022 года на фоне раскручивания «инфляционной спирали», начал сменяться позитивной картиной с наступлением последнего квартала 2024 года в значительной степени благодаря усилиям застройщиков.
Реализация отложенного спроса
Высокая инфляция в Турции серьезно ослабила покупательную способность граждан. Доля домовладельцев, которая на пике составляла 63%, сегодня снизилась до 56%. Политика в области процентных ставок, проводившаяся в предыдущие годы Центробанком и Министерством казначейства и финансов (тур.: Hazine ve Maliye Bakanlığı), еще больше усложняет положение простых турок, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В результате многие граждане Турции решили отложить покупку жилплощади. Поэтому начал «копиться» отложенный спрос. Под влиянием перечисленных выше факторов и трендов многие турки откажутся от выжидательной позиции и выйдут на рынок жилья в качестве покупателей. Приток дополнительный покупателей, в свою очередь, станет новым драйвером цен, заставляя торопиться остальных инвесторов.
Выжидательную позицию ранее также заняли многие иностранцы. И реализация их отложенного спроса вот-вот начнется. Базирующаяся в Стамбуле Международная ассоциация инвесторов (тур.: Uluslararası Yatırımcılar Derneği; YASED) сообщает, что Турция привлекла $497 млн в виде прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в августе 2024 года. Из общего объема ПИИ около половины ($238 млн) были отнесены к категории инвестиционного капитала. На втором месте продажи недвижимости иностранным покупателям ($201 млн), что указывает на сильный интерес иностранцев к турецкому рынку недвижимости.
За первые восемь месяцев года Турция привлекла в общей сложности $6,41 млрд прямых иностранных инвестиций. Это на 2% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом общий объем прямых иностранных инвестиций в экономику Турции с 2002 года достиг $270 млрд, что отражает неизменную привлекательность страны для иностранных инвесторов.
Перспектива подорожания схемы получения паспорта за жилье под давления оппозиции
В октябре 2024 года турецкие оппозиционеры из Хорошей партии (тур.: İYİ Parti) обратились в высший судебный орган ближневосточной страны с иском о необходимости закрытия программы инвестиционного гражданства. Истцы также требуют аннулирования «золотых паспортов», выданных ранее покупателям недвижимости. Причиной называется неконституционность местной программы получения гражданства за инвестиции.
Велика вероятность, что иск будет отклонен. Но действующее правительство может воспользоваться ситуацией, чтобы повысить инвестиционный порог при получении гражданства за недвижимость.
Слухи о повышении ходят уже давно. Местные СМИ еще в начале 2024 года, ссылаясь на источники в правительстве, сообщали о грядущем увеличении минимально допустимой суммы инвестиций в недвижимость с текущих $400 тыс. до $600 тыс. Возможно, официальной Анкаре не хватает формального повода для ужесточения правил.
Учитывая фактическое развязывание рук турецкому правительству в части пересмотра прейскуранта для участников программы получения гражданства за недвижимость, а также другие новости из настоящего дайджеста, сейчас, возможно, лучший момент для покупки жилья в Турции. Особенно под получение гражданства.
