В 2023 году резко выросла конкуренция между Гонконгом и Сингапуром. Юрисдикции усилили и без того достаточно жесткое соперничество, поскольку специальный административный район Китая пытается вернуть себе «трон» главного финансового центра Азии.
Усиливающееся противостояние
В частности, сингапурцы пересмотрели условия получения местной «золотой визы» через Глобальную инвесторскую программу (англ.: Global Investor Programme; GIP). Ставка была сделана на привлечение семейных офисов. Чтобы не отставать, администрация Гонконга начала работу сразу по 3 направлениям:
- с недавнего времени правительство Гонконга привлекает семейные офисы, предлагая щедрые налоговые льготы иностранцам;
- чтобы привлечь самых способных молодых выпускников университетов со всего мира, введены в действие новые иммиграционные правила, сделавшие возможным получение визы в Гонконг через Top Talent Pass Scheme;
- ведутся консультации с иммиграционными агентами в рамках подготовки к перезапуску гонконгской «золотой визы» после многолетнего перерыва.
Эксперты, опрошенные информагентством Bloomberg, приветствовали нововведения. Особенно лестных отзывов удостоилась гонконгская администрация. Но аналитики также отметили, что для достижения успеха Гонконгу нужно идти «ноздря в ноздрю» со своим соперником во всех сферах, интересующих инвесторов, финансистов и хайнетов. В частности, гонконгской администрации рекомендовано пересмотреть позицию в отношении сделок с жилой недвижимостью с участием покупателей-иностранцев.
Призыв сократить налоговые барьеры для иностранных покупателей жилья
Обременительное налогообложение существует уже более десяти лет. Иностранцы и покупатели вторичного жилья должны платить дополнительные 15%. Собственники, которые продают свои квартиры и коттеджи в Гонконге в течение трех лет с момента покупки, должны платить до 20%. Пришло время поэтапно отменить эти меры.
Ограничительные меры, вводившиеся для борьбы со спекуляциями на рынке недвижимости, сработали слишком хорошо. С тех пор как в октябре 2012 года вступил в силу гербовый сбор для заграничных покупателей, количество сделок в юрисдикции резко упало. Влияние ограничений особенно заметно на первичном рынке. В этом сегменте, по оценкам банкиров Morgan Stanley, на долю покупателей из материкового Китая в определенный момент приходилось более 40% от общего числа сделок.
Количество сделок с жильем в Гонконге за 1996-2023 гг. (в 2023 году приведены данные за первые 5 месяцев). Желтая колонка – новостройки, синяя – вторичка. Источник: Morgan Stanley.
С точки зрения скорости роста рынок недвижимости Гонконга по состоянию на начало 2012 года можно сравнить с современным рынком Сингапура. Но многое изменилось. Фактически Гонконг начал походить на типичный китайский мегаполис, где доля иностранцев крайне мала. Спустя шесть месяцев после полного открытия границ и снятия противоэпидемиологических ограничений, введенных для борьбы с Covid-19, ситуация на гонконгском рынке ожидаемо не улучшилась.
Сильные конкуренты
Какое право претендовать на статус глобального финансового центра имеет Гонконг, если местный рынок недвижимость, которая считается одним из наиболее важных классов активов среди инвесторов, страдает от дефляционного давления и сокращения числа сделок? Особенно на фоне растущего числа конкурентов.
Хотите купить недвижимость в Гонконге или другой азиатской юрисдикции, избегая переплат, утомительного ожидания и многочисленных «подводных камней»? Изучаете рынки жилья неазиатских государств, присматривая выгодные предложения? Эксперты помогут с подбором ликвидных активов и закрытием сделки на выгодных вам условиях. Получите бесплатную персональную консультацию в сжатые сроки, заполнив форму!
У азиатской юрисдикции полно не только старых, но и новых соперников. Например, в Дубае рынок элитной недвижимости продолжает набирать обороты. В первом полугодии 2023 года в Дубае из рук в руки перешли 176 объектов элитной недвижимости (стоимостью не менее 10 миллионов долларов).
Понедельная динамика цен на жилье в Гонконге за период с сентября 2023 года по 1 неделю июля 2023 года. Белая кривая – средняя цена по 35 крупным жилым девелоперским проектам, синяя – еженедельный индекс цен в целом по рынку. Источник: Bloomberg, Midland Realty
В июне 2023 года средняя стоимость жилья в Сингапуре упала впервые за 3 года. Это произошло только после того, как двумя месяцами ранее (в апреле) правительство города-государства удвоило гербовый сбор для иностранных покупателей. Сбор увеличился до колоссальных 60%. Это снизило активность инвесторов из-за рубежа и, соответственно, повышательное давление на цены.
Для сравнения: цены на квартиры и коттеджи в Гонконге упали на 13% по сравнению с пиковым уровнем июля 2021 года (см. график выше).
Позитивные сдвиги и большие ожидания
Гонконгское правительство постепенно отходит от «драконовских мер», практиковавшихся в прошлом. Ранее в этом месяце Валютно-финансовое управление Гонконга ослабило ограничения в области ипотечного кредитования, изменив максимально допустимое соотношение суммы кредита к стоимости закладываемой недвижимости при оформлении ипотеки в сегменте жилья повышенной стоимости. Это произошло впервые с 2009 года. Цель состоит в том, чтобы повысить доступность ипотечного кредитования по мере роста процентных ставок и поддержать местных жителей, которые хотят обновить жилье и переехать в квартиры большей площади.
Но это нововведение, как отмечают эксперты, принесет пользу лишь незначительному количеству кредитополучателей. Согласно данным финансовой группы HSBC Holdings Plc, на недвижимость стоимостью 10 миллионов гонконгских долларов (1,3 миллиона долларов) или выше приходится всего около 14% сделок на рынке вторичного жилья юрисдикции.
Более того, доступность ипотечного кредитования, упрощающая решение «жилищного вопроса», — отнюдь не главный фактор, заставляющих людей вкладывать деньги недвижимость. Многие рассматривают квартиры исключительно как инвестиционный актив.
В отличие от Сингапура с более диверсифицированной экономикой, которая позволяет людям достичь среднего класса, занимаясь производством, в Гонконге преобладают финансовые услуги и государственное управление. Как еще молодые люди могут подняться по социальной лестнице, если они не банкиры и не госслужащие? Прирост капитала от покупки и продажи недвижимости в прошлом был для многих гонконгцев единственной надеждой разбогатеть.
| Вклад отдельных секторов в ВВП Сингапура, % * | Вклад отдельных секторов в ВВП Гонконга, % * | ||
| Производство | 22,1 | Финансы и страхование | 21,3 |
| Оптовая торговля | 15 | Государственное управление, социальные и персональные услуги | 20,5 |
| Финансы и страхование | 13,7 | Импорт/экспорт | 19,4 |
| Прочие операции с недвижимостью и связанные с ними услуги | 12,3 | Другие | 13,8 |
| Логистические услуги (транспортировка и хранение грузов) | 6,1 | Операции с недвижимостью, профессиональные и деловые услуги | 9,1 |
| Информационные технологии и связь | 5,7 | Логистические услуги (транспортировка и хранение грузов) | 7,3 |
| Налоги на продукты | 5,1 | Строительство | 4 |
| Сделки купли-продажи недвижимости, предполагающие передачу права собственности на жилые помещения | 4,2 | Информационные технологии и связь | 3,6 |
| Производство | 1 | ||
* Статистика по Сингапуру приведена по состоянию на конец 2022 года, по Гонконгу — на конец 2021 года.
Вклад отдельных секторов в ВВП Сингапура и Гонконга. Источник: Bloomberg Intelligence
По мнению экспертов, гонконгскому правительству не придется беспокоиться о внезапном «перегреве» рынка, если оно снизит гербовый сбор для иностранных покупателей. Китайцы с материка не будут покупать гонконгские квартиры, если нет перспектив и предпосылок для роста цен в будущем. Об этом свидетельствует опрос домохозяйств, проведенный Народным банком Китая. Покупателями с материка движет стремление приумножить капитал, а не желание приобрести дешевеющий актив, поскольку он стал доступнее в финансовом плане.
Синяя кривая – доля респондентов с материкового Китая, готовых купить жилье в Гонконге. Черная кривая – доля опрошенных, ожидающих повышения цен на жилье. Источник: Народный банк Китая.
Конечно, чтобы изменить регулирующие нормы и правила, действующие на рынке жилья в течение десятилетия, потребуется сильная политическая воля. Только так юрисдикция сможет вернуться в топ мировых финансовых центров и потеснить конкурентов, которые бросают вызов статусу Гонконга как популярной площадки для управления активами, сохранения капитала и развертывания семейных офисов.
Местный рынок недвижимости в кризисе, цены не растут. Чтобы изменить ситуацию, нужны более смелые действия, чем те, что предпринимает гонконгская администрация во главе с Джоном Ли, который находится «у руля» с июля 2022 года.
Экспертная помощь с иммиграцией в Гонконг
Стремясь привлечь состоятельных людей со всего мира, Гонконг вводит все более дружественные правила и регулирующие нормы в части операций с капиталом, банкинга и получения экспатами интересующего их иммиграционного статуса. Этот тренд кажется особенно привлекательным многим россиянам, которые получают отличную альтернативу некогда популярным направлениям на Западе.
Если рассматриваете возможность регистрации бизнеса, открытия банковских счетов и получения иммиграционных льгот в Гонконге, воспользуйтесь поддержкой профессионалов из команды портала. Мы располагаем необходимым опытом и обширной партнерской сетью, с помощью которых можно ускорить и упростить достижение поставленных целей.
Юрий Георгиев 
19 июля 2023 
