В I полугодии 2024 года одна из турецких провинций стала «магнитом» для иностранцев, вносящих инвестиции в недвижимость для получения гражданство. Они буквально конкурировали за ликвидные лоты, чтобы получить «золотой паспорт» с выгодой. Делимся подробностями, а также актуальной статистикой по динамике цен на турецкое жилье.
Почти каждая вторая сделка с жильем допускает получение гражданства
В ходе исследования динамики продаж турецкого жилья в I полугодии 2024 года, проведенного консалтинговой компанией EVA Gayrimenkul Değerleme, установлено, что в отчётном периоде 43,6% иностранных инвестиций в рынок недвижимости Турции были внесены с целью получения прав на гражданство. За аналогичный период прошлого года этот показатель составил 18,6%.
В январе-июне 2024 года иностранцы купили 12 835 объектов. Приобретение в общей сложности 5 592 объектов недвижимости обеспечивало право на гражданство. Эксперты сделали такой вывод, изучив цены закрытия сделок. Согласно использовавшейся методологии, если превышался пороговый уровень (для оформления «золотого паспорта» нужно вложить от $400 тыс. в эквиваленте), сделку относили в соответствующую категорию.
При анализе использовались данные Турецкого статистического института (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK). По оценкам ведомства, только в июле 2024 года по всей Турции продано 127 088 единиц жилья. Продажи выросли на 16% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.
В отчетном месяце иностранцам было продано всего 2 350 объектов. Продажи жилья иностранцам в июле снизились на 16,1% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. На покупателей-иностранцев в отчетном периоде пришлось 1,8% от общего числа закрытых сделок купли-продаж с турецким жильем.
Самая популярная провинция среди потенциальных претендентов на «золотой паспорт»
Исследователи также определили, какие провинции, города и районы предпочитали иностранцы, купившие жилплощадь для получения гражданства в течение первых 6 месяцев года. Было установлено, что подавляющее большинство (73,2%) объектов недвижимости, купленных иностранцами и достаточно дорогих для получения гражданства, расположены в Стамбуле.
В первом полугодии 2024 года покупатели-иностранцы закрыли 4 559 сделок купли-продажи на рынке недвижимости Стамбула. Установлено, что стоимость 89,9% этих сделок допускала подачу заявления на получение гражданства.
Районами, которые предпочитали иностранцы при внесении инвестиций в стамбульскую недвижимость для получения гражданства, были (указаны в порядке снижения популярности с точки зрения количества закрытых сделок):
- Эсеньюрт;
- Бейликдюзю;
- Башакшехир;
- Кючюкчекмедже;
- Багджылар;
- Бююкчекмедже;
- Авджылар;
- Кягитхане;
- Шишли;
- Кадыкёй.
Интересует этот турецкий мегаполис, а также перспектива получения второго паспорта через инвестиции в ликвидное жилье? Рекомендуем обратить внимание на подборку лотов в наиболее перспективных стамбульских районах от партнеров портала:
- резиденция в центре Стамбула Elie Saab Bosphorus;
- апартаменты у моря в районе Бакыркёй;
- недвижимость в районе Бахчешехир: квартиры, виллы, апартаменты;
- квартиры по цене застройщика в районе Бахчелиэвлер;
- квартиры в новостройках в районе Багджылар;
- недвижимость в европейской части Стамбула на берегу Мраморного моря;
- элитная недвижимость в районе Аташехир;
- апартамента в комплексе Radisson Blu Residence;
- апартаменты Ritz-Carlton;
- недвижимость в ЖК İstanbul Panorama Evleri.
Также выяснилось, что 85,9% недвижимости, покупка которой обеспечивала инвесторам право на получение гражданства, оказались сконцентрированы в 3 турецких провинциях. Топ востребованных локаций:
- Стамбул;
- Анталия;
- Мерсин.
Спросом также пользовались Ялова, Анкара, Кютахья, Бурса, Измир, Мугла и Коджаэли. Они заняли места с 4 по 10 соответственно.
Страны происхождения покупателей
Анализ сделок, заключенных за первые 6 месяцев 2024 года, для определения инвестиций в недвижимость, допускающих получение гражданства Турции, показал, что больше всего инвестировали граждане Ирана. Далее расположились выходцы из следующих государств:
- Российская Федерация;
- Китай;
- Ирак;
- Афганистан;
- Палестина;
- Пакистан;
- Египет;
- Украина;
- Судан.
Это показывает, что такие факторы как географическая близость, культурные связи и экономические условия, оказывают существенное влияние на решения иностранных инвесторов. Но если отталкиваться от ситуации в самой популярной локации для покупки недвижимости под гражданство (Стамбул), картина меняется. В топ-10 стран происхождения наиболее активных инвесторов уже можно увидеть Соединенные Штаты Америки. Расстановка сил следующая:
- Иран;
- Российская Федерация;
- Китай;
- Ирак;
- Азербайджан;
- Палестина;
- Саудовская Аравия;
- Афганистан;
- Египет;
- США.
Рынок недвижимости генерирует треть ПИИ
Центральный банк Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) опубликовал статистику платежного баланса за I полугодие 2024 года. Анализ статистики, выполненный базирующейся в Стамбуле Международной ассоциацией инвесторов (тур.: Uluslararası Yatırımcılar Derneği; YASED), показал поступление прямых иностранных инвестиций (ПИИ) на сумму $4,692 млрд в отчетном периоде.
За счет продажи недвижимости иностранцам в I полугодии 2024 года поступило $1,535 млрд. Еще $2,846 млрд были реализованы в виде инвестиционного капитала (в данном случае лидировал сектор «Оптовая и розничная торговля», получивший 23% инвестиций / $664 млн). Остальные $754 млн поступили в турецкую экономику преимущественно в форме долговых инструментов. Общий объем ПИИ снизился, по сравнению с тем же периодом 2023 года, на 5%.
Больше всего инвестиционного капитала за первые 6 месяцев 2024 года Турция получила от следующих стран:
- Нидерланды (20%);
- США (13%);
- Германия (10%);
- Ирландия (9%);
- Норвегия (8%);
- Великобритания (8%).
Общий объем притока ПИИ в Турцию с 2002 года превысил $268 млрд. Страны Европейского Союза (ЕС) внесли 59% от общего объема инвестиций в 2002-2023 гг. В I полугодии 2024 года на их долю пришлось 51% ПИИ. Европейские страны, не входящие в ЕС, которые были вторыми по величине инвесторами в 2002-2023 гг., в первом полугодии 2024% внесли 21% ПИИ.
Изменение цен на турецкое жилье в I полугодии 2024 года: победители и проигравшие
Консалтинговая компания Emlakjet поделилась отчетом о ситуации на рынке недвижимости за июль 2024 года. Отчет, основанный на анализе поведения пользователей (покупателей, продавцов, арендодателей, квартиросъемщиков) одноименной рекламной платформы, показал рост запрашиваемых цен продажи и аренды жилья в целом по всей Турции.
В ряде крупных городов (Стамбуле, Измире и Бурсе) запрашиваемые цены продажи выросли на 3–4% в месячном сопоставлении. В Анталии и Айдыне произошло снижение на 2%. На рынке арендного жилья наблюдался значительный рост. Запрашиваемая рента выросла на 19% в Стамбуле и на 8% в Анкаре. В Измире цены оставались стабильными.
Анализ поисковых запросов показал, что 52% пользователей ищут жилье на продажу. Остальные 48% — съемные квартиры и коттеджи. В таблице ниже представлены города, в которых чаще всего искали жилье в июле 2024 года. Рейтинг дополнен информацией о динамике цен.
| № | Провинция (название на русском) | Провинция (турецкое название) | Продажа | Аренда |
| 1 | Стамбул | İstanbul | 3% | 19% |
| 2 | Анкара | Ankara | 2% | 8% |
| 3 | Измир | İzmir | 3% | 0% |
| 4 | Анталия | Antalya | -2% | 3% |
| 5 | Бурса | Bursa | 4% | 7% |
| 6 | Айдын | Aydın | -2% | 0% |
| 7 | Мерсин | Mersin | 1% | 3% |
| 8 | Конья | Konya | 0% | 7% |
| 9 | Балыкесир | Balıkesir | 1% | 0% |
| 10 | Мугла | Muğla | 4% | 4% |
Какое жилье пользуется спросом в Турции в 2024 году?
Опрос, проведенный Emlakjet, выявил важные факторы, на которые потребители обращают внимание при выборе жилья. Ключевые выводы:
- 57% участников опроса предпочитают жилплощадь на рынке вторички;
- 78% хотят купить квартиру или коттедж для проживания, а не в инвестиционных целях (сдача в аренду и/или будущая перепродажа после удорожания);
- наиболее важные критерии при поиске жилья на вторичке:
- цена (56%);
- сейсмостойкость (25%);
- наиболее важные критерии при поиске жилья в новых проектах — цена и условия оплаты (63%).
Авторы исследования отметили, что результаты опроса отражают текущие потребности и ожидания потребителей. Тот факт, что целых 25% потенциальных покупателей считают сейсмостойкость приоритетным критерием при выборе вторички, свидетельствует о проблемах безопасности и опасениях по этому поводу. Такие опасения усилились после разрушительных землетрясений, случившихся в феврале 2023 года.
Выводы и рекомендации
Есть много причин сохранения высокой привлекательности Турции для иностранных инвесторов, несмотря на проблемы в области экономики и, в частности, рекордную инфляцию. Среди драйверов спроса выделяются инвестиционные возможности, обусловленные стратегическим расположением и высоким потенциалом на рынке туристических услуг. Спрос также стимулируется программой получения гражданства за инвестиции.
Крупные турецкие города, включая Стамбул, продолжают привлекать иностранных инвесторов. Однако, по мнению экспертов, такая ситуация сулит и некоторые проблемы. Рост населения из-за нелегальной иммиграции и практика предоставления гражданства в обмен на покупку недвижимости привели к увеличению цен на жилплощадь и подняли стоимость аренды жилплощади.
В результате усиливается недовольство среди местного населения, что не могут не замечать политики. На майских всеобщих выборах в 2023 году кандидат от оппозиции обещал ввести мораторий на продажу жилья иностранцам, который продлился бы до снижения цен. Благо, оппозиционер проиграл. Но риск введения ограничений для иностранцев сохраняется. Уже поговаривают о полуторакратном повышении инвестиционного порога для претендентов на гражданство Турции через недвижимость. Действуйте сейчас, чтобы не сожалеть об упущенных возможностях в будущем!
