Каир будет выдавать гражданство за покупку любой недвижимости

Официальный Каир снял ограничения для иностранцев, оформляющих египетский паспорт за недвижимость. Если ранее соискателям требовалось вкладывать деньги только в утвержденные властями девелоперские проекты, реализацией которых занимались преимущественно госкомпании, то теперь подходит любая недвижимость.

Египет открывает рынок недвижимости для иммигрантов-инвесторов, бросая вызов Турции

Снизив инвестиционный порог для претендентов на получение паспорта Египта за инвестиции в марте 2023 года, официальный Каир продолжил либерализацию условий своей программы экономического гражданства. 27 сентября стало известно о снятии ограничений для соискателей, которые хотят получить египетский паспорт через покупку недвижимости.

Ранее претенденты на получение инвестиционного гражданства ближневосточной страны могли приобретать недвижимость только в рамках девелоперских проектов государственных компаний. С этого момента возможна покупка недвижимости у частных застройщиков и индивидуальных владельцев (вторичка). Такое расширение критериев отбора открывает новые возможности перед потенциальными гражданами, стремящимися получить египетский паспорт посредством инвестиций в недвижимость.

Взамен Египет может рассчитывать на приток иностранных инвестиций и формирование новых стимулов для экономического роста – главным образом за счет развития строительной отрасли и увеличения оборота рынка недвижимости.

Усиление конкуренции с Турцией за внимание иммигрантов-инвесторов

Очередное решение официального Каира касательно либерализации условий египетской программы экономического гражданства превращает последнюю в прямого конкурента ее турецкого аналога.

Требуемые инвестиции сейчас значительно ниже, чем в момент запуска египетской программы. Пороговое значение составляет 300 000 US$. Для сравнения претендентам на получение турецкого гражданства за инвестиции приходится считаться с порогом в размере 400 000 US$. Предлагаемый Каиром дисконт в размере 25% относительно предложения турок – мощное конкурентное преимущество. Учитывая снятие ограничений по типу приобретаемой недвижимости, эта скидка, вероятно, привлечет волну иностранных инвесторов в Египет.

Более того, в египетской сфере недвижимости вот-вот произойдет смена парадигмы. Почти каждый застройщик в стране, реально нацеленный на получение прибыли, пересмотрит свою маркетинговую стратегию, включив в нее активное продвижение услуг в области оформления гражданства посредством инвестиций в недвижимость. Ожидается, что эта трансформация откроет новую эру для рынка недвижимости Египта, привлекая инвесторов со всего мира.

Подготовка к получению египетского «золотого паспорта» по новым правилам

Прежде чем собирать сопроводительную документацию и выполнять конкретные требования, необходимые для прохождения этого пути к египетскому гражданству, важно обратиться к властям Египта. Соискатель должен зарегистрировать заявку и получить номер кейса в Бюро по вопросам египетского инвестиционного гражданства, прежде чем приступать к выбору и покупке недвижимости и осуществлять какие-либо связанные с этим банковские переводы.

Любые банковские переводы и сделки с недвижимостью, инициированные до получения номера кейса, не будут учитываться при подаче заявления на оформление экономического гражданства. После присвоения ему / ей номера кейса заявитель может продолжить инвестирование или дождаться получения принципиального (вторичного) одобрения от властей.

Инвестирование сразу после получения номера кейса может ускорить процесс окончательного одобрения по сравнению с ожиданием вторичного одобрения. Важно: каждый этап, связанный с рассмотрением и утверждением заявки, обычно занимает от 3 до 6 месяцев.

Текущие условия и требования к документам

• Договор купли-продажи недвижимости. Заявителю надлежит предоставить копию договора купли-продажи недвижимости, в котором подробно описываются особенности сделки. В качестве альтернативы можно предоставить предварительный договор и разрешение на строительство – актуально в тех случаях, когда недвижимость все еще находится на стадии строительства.
• Счет за коммунальные услуги (если применимо). Если недвижимость уже эксплуатируется, включая предоставление коммунальных услуг (водоснабжение, канализация и электричество), власти могут запросить счета за коммуналку в качестве дополнительной документации.
• Доказательство перевода 300 000 US$. Ключевым финансовым условием получения гражданства, как отмечалось выше, выступает предоставление неопровержимых доказательств перемещения в Египет 300 000 US$. Средства можно переместить в ближневосточную страну посредством банковского перевода или путем провоза через один из таможенных пунктов, расположенных на сухопутной или морской границе либо в аэропорту. Впоследствии заявители должны добросовестно вносить указанную сумму на указанные банковские счета продавцов недвижимости.
• Аффидевит о невыходе из инвестиций в течение пятилетнего периода. Чтобы гарантировать сохранение инвестиционного актива в собственности в течение значительного периода времени, претенденты на гражданство должны заявить о принятии на себя обязательства не продавать недвижимость в течение как минимум пяти лет с даты приобретения.
• Доказательства перерегистрации права собственности. Наконец, заявители должны представить убедительные доказательства, подтверждающие перерегистрацию права собственности на недвижимость в реестре недвижимости или нахождение актива под контролем одного из государственных органов (в случае незавершённого строительства). Такие доказательства должны четко указывать на юридический статус актива.

Условия внесения инвестиций – еще один важный момент. Заявители имеют возможность оплатить покупку недвижимости в течение одного года с даты получения первичного одобрения со стороны египетских властей на оформление экономического гражданства. Но гражданство будет предоставлено только при подтверждении фактического внесения инвестиций в размере 300 000 US$.

Как обстоят дела на египетском рынке недвижимости прямо сейчас?

Ситуация на рынке жилья Египта продолжает улучшаться на фоне сильного экономического роста в сочетании с жесткими реформами, проводимыми правительством в последние годы. Особенно сильный позитивный эффект оказала недавняя либерализация правил передачи египетской земли во владение иностранцам.

Цены на недвижимость увеличились на целых 25,4% в 2022 году после роста на 3,6% в 2021 году и снижения на 9,6% в 2020 году. Однако с поправкой на инфляцию цены на недвижимость фактически падают. Причина – проседание курса национальной валюты.

В ноябре 2016 года официальный Каир ввел плавающий курс египетского фунта. Это привело к его резкому обесцениванию и спровоцировало мощный виток инфляции. Одновременно недвижимость стала более привлекательной для иностранцев, готовых оплачивать сделки долларами, евро и другими стабильными валютами.

В Египте существует огромный спрос на жилье, поскольку население страны ежегодно увеличивается на 2,5 миллиона человек. Каждый год заключается около 1 миллиона браков. Также растет внешний спрос. Его катализатором стало снятие ограничений для покупателей из-за рубежа. Новые правила оформления гражданства за недвижимость также подстегнут спрос иностранцев. Учитывая растущий спрос, цены, вероятно, продолжат увеличиваться и, возможно, обгонят инфляцию.

Насколько выгодна покупка жилья в Египте под сдачу?

Рассматривая возможность покупки жилья в Египте под сдачу, стоит отталкиваться от валовой доходности (до уплаты налогов, погашения затрат на ремонт, арендной платы за землю, гонораров агентов по недвижимости и любых других расходов). Согласно оценкам Global Property Guide, по состоянию на второй квартал 2023 года средняя валовая доходность от аренды в Египте составляла 5,42%. Чистая доходность (то, что арендодатель фактически зарабатывает) обычно примерно на 1,5–2% ниже. Рассмотрим ситуацию в крупнейших городах страны.

Методология исследования. Для проведения данного исследования были проанализированы объявления о сдаче квартир-студий и квартир с 1, 2, 3 и 4 спальнями в крупнейших городах Египта. Анализировались местные веб-сайты. Информация применялась для определения цен покупки и аренды. Средняя валовая доходность от аренды определялась по следующей формуле: ежемесячная арендная плата x 12 / цена покупки.

Например, если ежемесячная арендная плата составляет 500 US$, а цена покупки — 100 000 US$, расчет будет следующим: 500 US$ (ежемесячная арендная плата) x 12 / 100 000 US$ (цена покупки) = 6% (валовый доход от аренды).

Экспертная помощь с выбором и оформлением «золотого паспорта»

Получить гражданство за инвестиции сегодня можно более чем в десятке государств. Но соискателям из постсоветского пространства рады не везде. Например, Мальта и государства Карибского бассейна сегодня не обслуживают россиян и белорусов.

Египет и Турция подобное не практикуют, равно как и южно-тихоокеанская островная юрисдикция Вануату, гражданство которой можно оформить дистанционно в предельно сжатые сроки. Узнать больше о том, какой вариант подходит именно вам с учетом поставленных целей и ограничений по бюджету, можно на консультации с одним из наших экспертов.