В рамках борьбы с теневой экономикой греческие власти запретили покупать недвижимость за наличные. Ограничения применяются с 1 января 2024 года. Они коснулись претендентов на получение «золотой визы». Но есть и хорошая новость: переходный период для иностранцев, оформляющих ВНЖ за жилье в Греции «по старой цене», был продлен до 30 апреля 2024 года. Изучаем новости и прогнозы экспертов о том, что будет дальше.
Греция вводит запрет на покупку недвижимости за наличные
Чтобы минимизировать уклонение от уплаты налогов при заключении сделок купли-продажи недвижимости, правительство Греции ввело штраф в размере до €500 тыс. для покупателей недвижимости, использующих наличные. Минимальный штраф составит €10 тыс.
Также предусмотрены штрафы до €20 тыс. за неразмещение документов о денежных поступлениях и продажах на платформе Независимого управления государственных доходов (греч.: Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων; ΑΑΔΕ) и за другие нарушения.
Ограничительные меры вступили в силу 1 января 2024 года. Отныне любой договор купли-продажи недвижимости, предполагающий платеж наличными, который не может быть проверен, будет признаваться недействительным.
Операций с наличными деньгами в Греции распространены. Наличные часто принимаются разными поставщиками услуг: врачами, юристами, автомеханиками, сантехниками и т. д. Это делается, чтобы избежать налогов, которые достигают 45%. Люди пытаются скрыть доходы, используя для этого не только наличные, но и иностранные банковские счета.
По официальным данным, за предыдущие пять лет (2019–2023 гг.) было совершено 338 511 сделок с недвижимостью в Греции на сумму €27,7 млрд. 42 613 сделок на сумму €462,24 млн были полностью оплачены наличными. Эксперты говорят о высокой вероятности занижения стоимости многих объектов из этой группы. В итоге в государственную казну не поступил значительный объем налогов. В рамках 41 741 сделки была зафиксирована частичная оплата наличными на общую сумму €2,98 млрд.
Пролонгация переходного периода
В сентябре 2022 года греческие власти объявили об удвоении инвестиционного порога при оформлении ВНЖ через покупку недвижимости (с €250 тыс. до €500 тыс.). К концу года выяснилось, что новые правила затронут только 36 ключевых муниципалитетов (преимущественно в составе агломераций Большие Афины и Большие Салоники, а также на Санторини и Миконосе).
Власти разрешили соискателям воспользоваться «старой ценой» без спешки, объявив, что новые правила будут действовать с 30 апреля 2023 года. Также разрешалось внести 10% от покупной цены до указанной даты, а затем завершить инвестиции до конца 2023 года. Впоследствии крайний срок для внесения первоначальных инвестиций (в полном объеме / частично) был перенесен с 30 апреля на 31 июля 2023 года. Дедлайн для полной оплаты сделки в случае лиц, вносящих 10%+ стоимости, остался неизменным.
Но 22 декабря 2023 года случился очередной перенос. Греческие власти продлили переходный период на 4 месяца. Иностранцы, подавшие заявку на получение «золотой визы» на основании покупки недвижимости на сумму €250 тыс. или более и заплатившие не менее 10% от покупной цены нынешнему владельцу до 31 июля 2023 года, теперь могут завершить оставшуюся часть платежа до 30 апреля 2024 года (вместо 31 декабря 2023 года, как ранее).
Что еще можно ждать в 2024 году претендентам на ВНЖ через недвижимость в Греции?
Эксперты рекомендуют потенциальным обладателям греческой «золотой визы», планирующим оформление вида на жительство через покупку недвижимости, обратить внимание на 2 фактора и поторопиться с инвестициями. Речь о продолжающемся росте цен на местное жилье, а также о перспективе упразднения программы по выдаче «золотых виз».
Рост цен
Рынок недвижимости Греции, переживший значительный спад в годы мирового финансового кризиса и пандемии, сейчас демонстрирует признаки восстановления и привлекает как местных, так и иностранных инвесторов. Цены на жилую недвижимость в Греции уже превысили предыдущий исторический максимум 2008 года и продолжают расти на фоне высокого спроса и сокращающегося предложения.
Страна успешно поднялась в рейтинге популярных инвестиционных направлений. По данным Греческого Центробанка (греч.: Τράπεζα της Ελλάδος; TELL), в 2023 году прямые иностранные инвестиции превысили €7,2 млрд.
Одна из основных причин повышенного внимания инвесторов — относительно низкие цены на недвижимость по сравнению с другими европейскими странами. Особенно в столице, прибрежных районах и на островах. В августе 2023 года средняя цена за 1 кв. м. в Афинах составляла 2876 евро. Для сравнения: в Париже ценник равнялся €10,2 тыс., в Берлине — €5,1 тыс., а в Риме — €4,9 тыс.
Ожидается, что греческий рынок недвижимости продолжит расти в ближайшие годы благодаря восстановлению экономики в целом и, в частности, туризма, а также за счет правительственных стимулов. По предварительным данным, цены на жилье в городских районах Греции выросли на 12% в годовом исчислении в 2023 году, причем значительный рост произошел в таких крупных городах, как Афины и Салоники.
По данным Еврокомиссии, рост ВВП Греции составил 5,9% в 2022 году и достигнет 2,4% в 2023 году. Инфляция снизилась с 9,65% в 2022 году до 4,3% в 2023 году (данные по декабрь, когда было зафиксировано снижение на 3,03%). Эти факторы указывают на то, что греческий рынок недвижимости останется устойчивым и прибыльным в ближайшем будущем.
Правительство страны также приняло ряд мер для привлечения иностранных инвесторов и стимулирования сектора недвижимости. К ним относятся трехлетняя приостановка уплаты НДС при покупке недвижимости (позволяет сэкономить до 24% от стоимости сделки), а также снижение налога на передачу права собственности с 3,09% до 0,5%. Эти меры существенно снижают затраты на покупку недвижимости в Греции и повышают потенциальную рентабельность инвестиций.
Инвестиции в греческую недвижимость растут и благодаря процветающей индустрии туризма, которая обеспечивает домовладельцам значительный прирост капитала. В 2022 году Греция приняла почти 30 миллионов иностранных гостей, получив доход от туризма в размере €18 млрд.
Данные Центробанка показывают значительный рост въездного турпотока. Показатель увеличился на 17% в период с января по октябрь 2023 года по сравнению с предыдущим годом. Инвесторы могут покупать недвижимость в Греции и сдавать ее туристам, получая стабильный доход.
Риск упразднения «золотой визы» / повышения инвестиционного порога в новых регионах
Еще один драйвер спроса на греческую недвижимость — программа по выдаче «золотых виз», которая остается одной из самых привлекательных и недорогих в Европе. Несмотря на повышение инвестиционного порога в ряде регионов в августе 2023 года, продукт остается популярным и продолжает привлекать соискателей.
Но недавно появилась реальная угроза упразднения этого иммиграционного маршрута. Глава одной из крупнейших греческих партий начал кампанию против «золотых виз». Лидер Всегреческого социалистического движения (греч.: Πανελλήνιο Σοσιαλιστικό Κίνημα; ΠΑ.ΣΟ.Κ) Никос Андрулакис призвал премьер-министра «не использовать свой офис в качестве агентства недвижимости» и «отменить золотую визу по примеру Ирландии» (Ирландия упразднила аналогичную схему в феврале 2022 года).
Лидер левоцентристской политической партии мотивировал предложение необходимостью скорейшего решения жилищной проблемы, с которой сталкиваются молодые греки в Афинах и других крупных городах. Из-за быстрого удорожания квадратных метров они не могут купить и даже арендовать жилплощадь.
Оппозиционер отметил, что программа «достигла предела». Он также подчеркнул, что большинство бенефициаров — китайцы. Поэтому Андрулакис раскритиковал действующее правительство за то, что оно «делает греческую экономику менее греческой».
Напоминаем: греческая «золота виза» доступна даже россиянам и белорусам!
Весной 2022 года после начала кризиса в Украине большинство европейских стран с программами инвестиционной иммиграции ограничили доступ к таким схемам соискателям из России и Беларуси. Среди них была Греция.
Доступ к греческой «золотой визе» открывается вновь, если гражданин РФ / Беларуси подает заявку не напрямую через российский или белорусский паспорт, соответственно, а используя второе гражданство. Причем последнее можно оформить сравнительно быстро и просто. Как? Вот подборка актуальных экспресс-маршрутов к иностранному паспорту для чистых перед законом белорусов и россиян:
- Вануатское экономическое гражданство (от $145 тыс.). Претенденту надлежит внести безвозмездную дотацию на правительственный счет в местном банке, перечислив деньги через аккредитованного иммиграционного агента. Получение паспорта Вануату можно оплатить криптой или фиатом (принимаются австралийские / новозеландские / американские доллары и иены). Процесс оформления занимает около 1 квартала. Подать заявку и выполнить необходимые процедуры можно полностью дистанционно.
- Гражданство Турции для инвестора (от $400 тыс.). Указанную сумму нужно потратить на покупку одного / нескольких объектов недвижимости любого типа, исключая незастроенные земельные участки. Также нельзя покупать недвижимость рядом с границами / военными базами и в регионах с высокой долей собственников-иностранцев. Актив приобретается минимум на 3 года. Также можно вложить от $500 тыс. в ценные бумаги / фонды (пенсионные или венчурные) или поместить эту сумму на депозит. В качестве альтернативы можно открыть бизнес и поддерживать 50+ постоянных рабочих мест. Процесс получения гражданства за инвестиции в Турции требует минимум однократного личного посещения принимающей страны.
- Гражданство для покупателя недвижимости в Египте (от $300 тыс.). Указанная сумма вкладывается в недвижимость любого типа (если сделка закрыта до сентября 2023 года, подойдет только недвижимость, возведенная одним из утвержденных властями застройщиков). Требуется посещение.
- Паспорт Кыргызстана на основании рождения в СССР. Соискателю достаточно подтвердить факт рождения на территории Союза и проживание там до его распада. Требуется визит. Процедура оформления гражданства Кыргызстана отнимает примерно полгода.
Эксперты рекомендуют не мешкать с выбором и оформлением иностранного паспорта через перечисленные маршруты. Каждая из этих юрисдикций может внезапно присоединиться к антироссийским санкциям. Также возможно подорожание / иное ужесточение условий. Например, в канун 2024 года появилась неподтвержденная официально информация о грядущем повышении инвестиционного порога в Турции на 50% (до $600 тыс.).
Юрий Георгиев 
17 января 2024 
