Подумываете о покупке квартиры в новостройке в дружественной стране? Присматриваетесь к Сербии? Рекомендуем поторопиться. Спрос на местные новостройки падает из-за дорогой ипотеки и высокой себестоимости «квадрата» жилплощади. Это оказывает понижательное давление на цены и ведет к замедлению активности субъектов строительного сектора. Что это сулит? Как минимум, дефицит качественных новостроек. Уже в ближайшем будущем.
Теоретическая база
Строительство, подобно другим отраслям экономики, вносит вклад в ВВП. Доля строительства в мировом ВВП в послевоенный период колебалась в пределах 3–5% в развивающихся странах. В развитых государствах показатель достигал 7%. По оценкам экспертов, при устойчивом и стабильном экономическом росте строительный сектор должен вносить не менее 5% в ВВП.
В Сербии строительная отрасль в 2023 году произвела около 5,5% ВВП. Это удовлетворительный результат. Причем по доле в сербской экономике строительство в оценочном периоде обошло транспортную и телекоммуникационную отрасли. И даже энергетику. Это показывает важность застройщиков для балканской страны.
Но вклад строительства в экономический рост не статичен. Показатель меняется по мере развития экономики. Эмпирически доказано, что в определенный момент положительный эффект от инвестиций в строительство достигает пика, после чего отдача снижается.
Также важно учитывать различия в типах популярных строительных работ между странами с разным уровнем развития. В развивающихся странах, в число которых входит Сербия, основное внимание уделяется новостройкам. В развитых государствах в приоритете реконструкция, модернизация, отделочные работы. В этом контексте замедление строительства нового жилья в балканской стране вызывает у экспертов опасения.
Ситуация в Сербии
Рассмотрим текущую ситуацию в Сербии с акцентом на следующие показатели: оборот строительного сектора, соотношение инфраструктурных проектов и жилищного строительства в общем обороте, потребление и импорт стройматериалов, продажи недвижимости с разбивкой по категориям, реализуемые государством меры стимулирования сектора.
Оборот строительного сектора
Стоимость завершенных строительных работ — важнейший показатель развития строительной деятельности в любой стране, включая Сербию. Этот показатель де-факто отражает оборот сектора. Он представляет собой стоимость строительных работ, выполненных всеми отчитывающимися предприятиями. Теневая экономика не учитывается.
В стоимость выполненных работ входят: оплата труда, стоимость использованных материалов, электроэнергии и другие затраты, связанные со строительством зданий и сооружений. В этот показатель не входят: оплата услуг субподрядчиков (отчитываются самостоятельно), затраты на приобретение земли, проектирование, авторский надзор и НДС.
Динамика оборота строительного сектора в 27 странах Евросоюза (серая кривая) и Сербии (черная кривая), 2012–2023 гг. (средний показатель за 2015 г. = 100 / база). Источник: Евростат
Помимо стоимости выполненных работ, для контроля строительной деятельности также используется показатель рабочего времени на строительных площадках. Рабочее время на строительных площадках представляет собой часы, фактически отработанные персоналом в отчетном периоде.
Строительный сектор в Сербии демонстрировал позитивную динамику во втором и третьем кварталах 2023 года (+15% и +13% в годовом исчислении, соответственно). Восстановление началось после снижения в 2022 году на 9,8% в годовом исчислении и дополнительного сокращения в первом квартале 2023 года на -1,6% в годовом исчислении.
Строительный сектор Сербии в 2015–2023 гг.: темп роста в годовом сопоставлении в % (черная кривая, шкала слева) и вклад в рост ВВП в процентных пунктах (серые столбцы, шкала справа). Источник: Статистическое управление Республики Сербия
Инфраструктурные проекты и жилищное строительство
Внутри строительной отрасли существуют разные подсекторы, которые демонстрируют неравномерную динамику. В случае Сербии, например, рост происходит, прежде всего, за счет реализации крупных инфраструктурных проектов, включая дорожное строительство и развитие энергетической инфраструктуры. Учтите это, если планируете открыть строительный бизнес в Сербии.
Примеры актуальных инфраструктурных проектов: объездная дорога вокруг Белграда, автомагистраль «Моравский коридор», шоссе Прельина–Пожега, шоссе Рума–Шабац, железная дорога Нови-Сад–Суботица, газопровод Ниш–Димитровград. В 2023 году наряду с увеличением стоимости строительных работ также произошло увеличение рабочего времени на строительных площадках, связанных с инфраструктурными проектами.
Анализ статистических показателей также позволяет предположить, что жилищное строительство в этот период сильно отставало. Это показывает, в частности, статистика внутреннего производства продукции из нерудных полезных ископаемых, поддерживающих жилищное строительство, а также статистика импорта этой продукции.
Потребление и импорт стройматериалов
Огромные объемы материалов и других строительных комплектующих заказываются у разных поставщиков. Поэтому расширение строительства всегда также стимулирует рост смежных секторов. Например, производства изделий из нерудных полезных ископаемых, резиновых и пластмассовых изделий, основных металлов, а также горнодобывающей промышленности.
Сербии, которая не располагает значительными собственными производственными мощностями для изготовления всех необходимых стройматериалов, приходится их частично импортировать.
Производство продукции из прочих нерудных полезных ископаемых на отраслевом уровне (показатели физического объема; средний уровень за 2022 год=100 / база). Источник: Статистическое управление Республики Сербия
Рынок строительных материалов Сербии демонстрировал нестабильность после пандемии Covid-19 и начала кризиса в Украине, что отразилось на динамике строительных проектов. Реальное падение спроса на часть строительных материалов, необходимых для возведения жилья, отчётливо прослеживалось в статистике об объемах импорта в 2022 году.
Снижение усилилось по итогам первых девяти месяцев 2023 года. Судя по имеющейся внешнеторговой статистике, объем импорта продукции, относящейся к группе «Кирпич кладочный, блоки и аналогичные изделия», в этот период снизился на целых 70,8% в годовом исчислении. Импорт черепицы упал на 35,8%. Если тенденция сохранилась в последнем квартале 2023 года, то за весь год уровень импорта сократился до объема, который был реализован в период до 2017 года.
Динамика стоимости импорта оказалась ненамного лучше. За первые десять месяцев 2023 года импорт в стоимостном выражении (в евро) сократился на 14,3% в годовом исчислении в сегменте «Керамика для отделочных работ». Импорт товаров из группы «Кирпич кладочный, блоки и аналогичные изделия» сократился на 61,3% в годовом исчислении. Импорт изделий, относящихся к группе «Черепица кровельная», сократился ровно на 1/4.
Продажи недвижимости с разбивкой по категориям
Настораживают данные Республиканского геодезического института о том, что за первые шесть месяцев 2023 года общее количество продаж недвижимости в Сербии все типов снизилось на 14,1% в годовом исчислении. По итогам отчётного периода совершено примерно 60 тыс. сделок. Причем число приобретенных квартир снизилось на 18,6% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Общая стоимость сделок, закрытых на сербском рынке недвижимости в третьем квартале 2023 года, составила €1,5 млрд. Показатель снизился на 10% в годовом исчислении. Стоимость проданных квартир в этом периоде составила €777,9 млн.
Доля сделок с квартирами в общем обороте рынка в стоимостном выражении составила 52%. Это на 4 процентных пункта меньше, чем годом ранее. Конечно, статистика по итогам отчетного периода включает и некоторые квартиры, не относящиеся к «новому строительству», но это не умаляет проблему. Общий оборот сделок с квартирами в стоимостном выражении снизился, несмотря на то, что цена такого жилья за это время выросла во всех сегментах, включая элитные объекты вроде пентхауса в Белграде с террасой на крыше.
Новое строительство в Сербии (за третий квартал наблюдаемых лет). Источник: Республиканское геодезическое управление
Есть некоторые признаки роста активности в сфере жилищного строительства в третьем и четвертом кварталах 2023 года. Но пока слишком рано делать вывод о том, будет ли зафиксирован рост по итогам года в целом.
На увеличение стоимости жилищного строительства во второй половине 2023 года влияло продолжающееся строительство крупных жилых комплексов в столице: «Београд на водi», «Депо», «Вождове Капия», «Велпорт», Viva Residences, «Зелена проспект». В Нише строится большой жилой и деловой комплекс на более чем 400 квартир. В других городах активность застройщиков в этом сегменте также не упала до нуля.
Рыночные аналитики рекомендуют искать первопричины замедления строительства жилья на стороне спроса. В предыдущие три года наблюдался бум цен на квартиры. Особенно в новостройках. Цены также росли в 2023 году. Пусть и несколько более умеренными темпами, чем раньше. Этому способствовало несколько факторов, включая приток иностранцев, а также ужесточение денежно-кредитной политики (рост процентных ставок по кредитам и депозитам).
Но нет сомнений в том, что сокращение спроса очень быстро остановит эту тенденцию. На данном этапе лишь малая часть недвижимости покупается за кредитные средства. По данным Республиканского геодезического института, лишь 16,6% всех квартир, проданных в третьем квартале 2023 года в Республике Сербия, были оплачены за счет кредитов. Это на 9 процентных пунктов меньше, чем по итогам аналогичного периода предыдущего года.
Но общее инфляционное давление в Сербии ослабевает. Это в будущем отразится и на рынке недвижимости, снижая себестоимость строительства, а также повышая доступность ипотеки. Следствием станут рост спроса на квартиры и дальнейшее повышение цен. Если планировали покупку, самое время выбирать подходящий лот. Начать также можно с открытия личного банковского счёта в Сербии.
Юрий Георгиев 
12 января 2024 
